Klage nr 2015063
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 31. august 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Nord-Norge AS avd. Bodø
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte en eiendom i et eierseksjonssameie via innklagede den 25. januar 2013 for
kr 4 235 000. I den forbindelse hevder klagerne å ha fått feilaktige opplysninger om rettighetene til hagearealet utenfor seksjonen. Som følge av dette krever klagerne erstattet utgifter til takstmann så vel som verdidifferansen mellom seksjonen med og uten eksklusiv bruksrett til hagearealet. Til sammen krever klagerne erstattet kr 625 339 i tillegg til saksomkostninger.
Både klagerne og innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klagerne har i hovedsak anført:
Klagerne ervervet seksjon nr. 1 i et seksjonssameie bestående av i alt tre seksjoner for en kjøpesum stor kr 4 235 000. Kjøpekontrakten ble underskrevet den 25. januar 2013, og overtagelse var avtalt den 12. mars 2013. I forbindelse med salget fikk klagerne opplyst at de hadde eksklusiv bruksrett til plenen/hagen foran seksjonen.
Sommeren 2013 skulle klagerne sette opp et gjerde. De ble imidlertid da gjort oppmerksom på at plenen var et sameie mellom alle seksjonene. Plenen/hagen er således et fellesareal, og eksklusiv bruk har derfor ikke latt seg gjennomføre.
Klagerne har innhentet en takstvurdering på verdidifferansen med og uten eksklusiv bruksrett til plenen/hagen foran seksjonen. Verdien ble satt til kr 4 030 000 uten eksklusiv bruksrett, og kr 4 650 000 med eksklusiv bruksrett. Differansen utgjør således kr 620 000. I den forbindelse ble klagerne dessuten også påført utgifter til takstmann, i alt kr 5 339. Klagerne krever derfor at innklagede erstatter dem kr 625 339. Klagerne krever også at innklagede skal betale for sakens omkostninger.
Innklagede har i hovedsak anført:
Innklagede slutter seg i det vesentlige til klagernes fremstilling av sakens faktum, men vil likevel presisere at den eksklusive bruksretten aldri ble brukt som et salgsfremmende forhold i salgsoppgaven. Bruksretten var heller ikke tinglyst. Innklagede sa heller ikke at hagen tilhørte seksjonen, men at seksjonen hadde en eksklusiv bruksrett til arealet i henhold til vedtektene.
Primært avviser innklagede å ha opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Innklagede mener for det første at klagerne ikke har bevist at fellesarealet er av en art som alltid skal være fellesareal. Videre mener innklagede å ha oppfylt sin undersøkelsesplikt, da de på vanlig måte har videreformidlet vedtektene til kjøperne. Innklagede har i nærværende sak forholdt seg til de opplysningene som de har fått av selgeren og fra sameiets vedtekter.
Subsidiært hevder innklagede at det ikke foreligger årsakssammenheng. Den eksklusive bruksretten ble ikke benyttet som et salgsfremmende forhold i salgsoppgaven. Videre kan en slik bruksrett endres med 2/3 flertall, og en seksjonseier kan således ikke være sikker på hvor lenge en eksklusiv bruksrett varer.
Atter subsidiært anføres klagernes fremsatte krav å være alt for høyt. Innklagede mener det kan virke som om taksten fra 2013 ikke vektla den eksklusive bruksretten slik den senere taksten gjorde.
Innklagede avviser ansvar, og krever å bli tilkjent sakens omkostninger.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om erstatning som følge av påstått feilaktige opplysninger om en eksklusiv bruksrett til et hageareal utenfor en seksjonsdel.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Av eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd fremgår det at oppdragstakeren før handel sluttes, plikter å gi kjøperen en skriftlig oppgave som inneholder opplysninger om blant annet eierforhold. I følge NOU 1989:14 s.73 ligger i dette en plikt til også å gi opplysninger om eierform. Dette fordi eierformen blant annet vil ha betydning for disposisjonsretten over eiendommen.
Innklagede har, i salgsoppgaven, opplyst at boligen var en eierseksjon. Innklagede har videre gjort sameievedtektene til et vedlegg i salgsoppgaven. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på at innklagede på annen måte skal ha formidlet til klagerne at de hadde en eksklusiv bruksrett til hagearealet utenfor seksjonen. Det fremgår av eierseksjonsloven § 6 andre ledd første punktum at enerett til bruk av fellesareal ikke kan knyttes til noen sameieandel. Dette gjelder varig tilknytning. Bestemmelsen er ikke til hinder for at det fastsettes i vedtektene at én eller flere seksjonseiere skal ha midlertidig rett til å bruke bestemte deler av fellesarealene, jf. eierseksjonsloven § 19 femte ledd. Innklagede erkjenner at opplysningene i sameievedtektene om den eksklusive bruksretten ikke var helt riktig. Spørsmålet for nemnda er imidlertid om innklagede likevel har oppfylt sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7, eller om de burde ha foretatt nærmere undersøkelser før sameievedtektene ble gjort til en del av salgsoppgaven.
Nemnda finner at reglene i eierseksjonsloven faller innenfor området av de rettsregler som en megler normalt må forventes å ha kjennskap til. Til tross for dette finner nemnda ikke grunn til å kritisere innklagede for ikke å ha oppdaget uklarheten i sameievedtektene. Innklagede kan følgelig ikke klandres for ikke å ha gitt klagerne nærmere opplysninger om at vedtektenes bestemmelse om eksklusiv bruksrett bare er en midlertidig rett. Klagernes krav kan etter dette ikke føre frem.
Konklusjon:
Klagerne gis ikke medhold.