Klage nr 2015069

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 31. august 2015. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:

DNB Eiendom AS, Stavanger

 

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren inngikk en oppdragsavtale med innklagede den 15. oktober 2014. Klageren er misfornøyd med innklagedes håndtering av oppdraget, herunder markedsføringen, og krever nedsettelse av innklagedes vederlag, totalt kr 100 036.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av sin fritidseiendom den 15. oktober 2014. Det ble avholdt flere visninger vinteren 2014. Det var to interessenter. Kjøpekontrakt ble inngått den 4. mars 2015 etter at klageren aksepterte et bud på kr 3 330 000. Prisantydning var kr 3 650 000.

 

Klageren anfører at innklagede har gjort en for dårlig jobb i forbindelse med markedsføringen av eiendommen. Klageren mener dette er årsaken til at det var få interessenter, og at eiendommen ble solgt under prisantydning.

 

Klageren anfører flere forhold som grunnlag for sitt krav.

 

Innklagede besiktiget ikke eiendommen før visning. Klageren hevder innklagede ankom 15 minutter før visningen begynte, og avviser med dette at innklagede rakk å foreta en grundig besiktigelse av eiendommen.

 

Innklagede gjennomførte visning seks dager etter at eiendommen var tilgjengelig på FINN, selv om det ble anbefalt å vente 14 dager før visning.

 

Innklagede satte ikke opp «til salgs»-skilt på bygningen, dette ble gjort av klageren seks uker etter at oppdragsavtalen ble inngått. Innklagede satte ikke opp plakater i DnBs vinduer som avtalt. Klageren besøkte alle kontorene til innklagede i regionen, men fant ingen plakater av fritidseiendommen.

 

Klageren mener at bildene som skulle benyttes i salgsoppgaven var for dårlige, slik at private bilder måtte benyttes. I følge avtale inngått mellom partene om kjøp av markedspakke skulle bilder til salgsoppgaven tas av en profesjonell fotograf.

 

Videre anfører klageren anfører at profesjonell oppmåling til salgsoppgaven ikke ble gjennomført i henhold til avtalen.

 

På bakgrunn av dette er klageren misfornøyd med innklagedes håndtering av oppdraget, og krever nedsettelse av meglers vederlag på kr 100 036, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

 

Klageren ønsker fastslått at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren ønsker tilbakebetalt kr 100 036.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Til klagerens anførsel om at innklagede ikke besiktiget eiendommen før visning, hevder innklagede at fritidsboligen ble nøye gjennomgått forut for første visning. Innklagede var allerede kjent i området fordi innklagede hadde et annet objekt for salg i samme område. Innklagede mottok også e-post fra klageren med link til privat annonse forut for oppdragsinngåelse for å kunne gjøre seg kjent med eiendommen.

 

Grunnlaget for at det ble avholdt visning seks dager etter annonsering på nett, var at innklagede var kjent med at det skulle avholdes visning på et annet objekt i nærområdet samme dag. Innklagede anser derfor sitt råd om å avholde visning seks dager etter annonsering på nett å være i tråd med god meglerskikk.

 

Når det gjelder manglende salgsskilt på bygningen, viser innklagede til at megler ikke har anledning til å markedsføre eiendommen før salgsoppgaven er tilgjengelig. Klageren godkjente salgsoppgaven den 24. oktober 2014. Første anledning for innklagede til å henge opp plakat var derfor ved første visning den 1. november 2014. Innklagede glemte plakaten til denne visningen. Innklagede beklaget dette samt organiserte med en bekjent som skulle til området, slik at klageren selv kunne henge opp plakaten til ny visning 22. november 2014. Plakaten ble hengt opp av klageren den 22. november 2014, tre uker etter første anledning.

Grunnet lang avstand, fem timer i bil tur/retur fra kontoret til fritidsboligen valgte innklagede å ikke kjøre opp bare for å levere plakaten. Innklagede anfører at de gjorde det de kunne for å få hengt opp plakaten raskest mulig, og avviser at håndteringen av situasjonen var brudd på god meglerskikk.

 

Til klagerens anførsel om at plakater ikke ble satt opp i innklagedes lokaler slik som avtalt, påpeker innklagede at de ikke kan garantere for vindusplass hos andre avdelingskontorer i regionen. Plakater ble imidlertid sendt også til andre kontorer i regionen. Ifølge markedsavtalen skulle eiendommen synliggjøres i innklagedes lokale. Det var rotasjon på plakater i lokalene til innklagede, slik at eiendommen ble stilt ut der. Innklagede avviser at de har opptrådt i strid med avtalen på dette punkt.

 

Innklagede viser til klagerens påstand om at profesjonell oppmåling i henhold til markedsavtalen ikke ble gjennomført. Den påklagede oppmåling ble gjennomført av fotograf i forbindelse med fotograferingen. Oppmåling etter Norsk Standard som klageren viser til, utføres i boligsalgsrapport og ble mottatt av innklagede fra klageren 15. oktober 2014. Innklagede mener at deres plikt til arealoppmåling derfor er ivaretatt.

 

Innklagede benyttet en profesjonell fotograf. Klageren bemerket selv at bildene var bra. Innklagede anfører at klagerens private bilder ble benyttet som supplement for å vise eiendommen vinterstid med snø. Klageren godkjente selv salgsoppgaven. Innklagede mener at ansvar for eventuelle feil i bildefremstillingen påligger klageren å påpeke, da innklagede ikke selv hadde besiktiget eiendommen. På denne bakgrunn avviser innklagede at det foreligger avtalebrudd.

 

Innklagede bestrider ethvert avtalebrudd som er anført fra klagerens side. Klager har tidligere reklamert på de nevnte forhold, og det er foretatt endelig utbetaling i saken. Innklagede mener at det ikke er grunnlag for ytterligere erstatning til klager.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om tilbakebetaling av vederlag.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Vedlagt innklagedes tilsvar ligger e-postkorrespondanse mellom partene. Innklagede sendte den 25. mars 2015 et tilbud om kompensasjon til klageren, der klageren ble tilbudt 50 % avslag på markedspakken.

 

«Vennligst oppgi hvilket kontonummer dere ønsker dette overført, eller evt. bekreft at de skal inn på samme som resterende oppgjør. Vi vil da anse saken som ferdig.»

 

Klageren svarte samme dag per epost.

 

«Ok, da bruker vi samme konto til alt»

 

Klagerens anførsler knytter seg i hovedsak til påståtte brudd på punkter i markedsavtalen. Grunnpakken i henhold til denne avtalen kostet kr 11 900. Klageren har allerede fått 50 % avslag på denne etter tilbud fra innklagede.

 

Klageren har krevet tilbakebetalt kr 100 036. I henhold til oppgjørsoppstillingen inkluderer dette både innklagedes direkte utlegg og innklagedes salgsprovisjon samt oppgjørshonorar.

Innklagedes salgsprovisjon utgjør kr 73 260. Innklagede kan kreve direkte utlegg dekket.

 

Spørsmålet om nedsettelse av vederlag knytter seg derfor til beløpet på kr 73 260.

 

For det første må det foreligge en pliktforsømmelse. Hva som er meglers plikter må avgjøres ut ifra oppdragsavtalen og/eller relevant lovgivning. Videre kan ikke pliktforsømmelsen være ubetydelig. Et minimumsvilkår for at vederlag skal nedsettes er at meglers plikter er tilsidesatt mer enn rent bagatellmessig.

 

Innklagede besiktiget ikke eiendommen før visning. En megler bør normalt besiktige eiendommen, men det er ikke noe absolutt krav. Klageren var klar over at innklagede ikke hadde besiktiget eiendommen før visning. Klagerens hovedpunkt synes å være at megler kom først 15 minutter før visning, og at det var for kort tid. Innklagede mener imidlertid at han hadde tilstrekkelig tid til å se på eiendommen før visningen startet.

 

Nemnda mener at det ikke er grunnlag for å kritisere innklagede når det gjelder visningen og forberedelsene til den. Det forelå blant annet boligsalgsrapport med gode bilder av objektet.

 

Innklagede satte ikke opp salgsskilt. Partene er enige om at skilt ikke ble satt opp før andre visning den 22. november 2014, av klageren selv. Spørsmålet er om innklagede har forsømt sine plikter ved ikke å sette opp skiltet tidligere.

 

Innklagede hadde forpliktet seg til å sette opp skilt til første visning. Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at vederlaget kan reduseres eller falle bort dersom oppdragstaker har gjort seg skyldig i en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Nemnda finner at innklagede kan kritiseres her og at meglerens plikter er tilsidesatt mer enn rent bagatellmessig. Dette var i strid med god meglerskikk, som igjen må føre til en reduksjon i vederlaget.

 

Når det gjelder vindusutstillinger og annen visning i innklagedes lokaler, er det påstand mot påstand. Nemnda kan derfor ikke ta stilling til om innklagede har forsømt seg her.

 

Det skal etter dette fastsettes en vederlagsreduksjon. Vederlaget utgjør kr 73 260 i henhold til oppdragsavtalen, jf. oppgjørsoppstillingen. Nemnda finner at vederlaget passende kan reduseres med kr 15 000.

 

Nemnda bemerker for øvrig at oppdragsavtalen ikke er i samsvar med lov og forskrift, da de totale kostnader ikke er summert.

 

 

Konklusjon:

 

DNB Eiendom AS, Stavanger har opptrådt i strid med god meglerskikk, og vederlaget må reduseres med kr 15 000.