Saksframstilling

Klageren kjøpte bolig gjennom innklagede i 2001. I salgsoppgaven var boarealet oppgitt til 171 kvm, ikke 158 kvm som var det riktige boarealet. Korrekt areal fremkom i annonsen og i taksten som var vedlagt kjøpekontrakten.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren kjøpte gjennom innklagede som megler i 2001 gjeldende leilighet. Kjøpesummen var 3,0 mill, inklusiv avgift til staten kr 3,075 mill. I salgsoppgaven oppgis, pga. en feil av megler, boarealet til 171 kvm.

Klageren solgte den samme leiligheten i mai 2005 gjennom innklagede. I denne salgsoppgaven oppgis boarealet korrekt til 158 kvm. Salgsprisen ble kr 3,250 mill. Etter fradrag for honorarer, annonsekostnader etc ble nettoprisen kr 3,110 mill. Takstforretning i begge tilfelle viste korrekt boareal på 158 kvm.

Megler har erkjent at det er begått en feil. Innklagede har tilbudt kr 10 000 som følge av brudd på god meglerskikk. Klageren mener erstatningen må stå i forhold til det tap som er oppstått. Klageren anfører at arealavviket på 8,2 % oppfyller vesentlighetskravet. Dette kan forklare at prisene i de to transaksjonene var nesten identiske og slik ikke gjenspeilet prisstigning på rundt 20 % som klager mener har vært i perioden. Klageren har i tillegg oppgradert eiendommen for nærmere kr 100.000. Klageren anfører at meglers gale opplysninger i 2001 medførte at eiendommen var vesentlig overpriset på dette tidspunktet. Klageren mener å ha dokumentert et vesentlig tap at boligen ikke har fulgt «normal» prisstigning i område.

Basert på rimelighetsbetraktninger anser klageren det reelle tapet å utgjøre rundt kr350.000.

Innklagede anfører:

Innklagede bestrider ikke at det i 2001 dessverre ble oppgitt feil boligareal i salgsoppgaven. Innklagede erkjenner at megler har et selvstendig ansvar for riktigheten av arealopplysninger i salgsoppgaven. Innklagede valgte derfor å tilby klager en økonomisk kompensasjon på kr 10.000. Klageren avslo dette.

Innklagede vil påpeke at det her er snakk om et mindre arealavvik, 8,2 %. Innklagede anfører at den omstendighet at klageren ikke har reklamert tidligere tyder i seg selv på at hun ikke har reagert negativt på arealavviket i sin eiertid. Årsaken må enten ha vært at hun ble kjent med det faktiske allerede i forbindelse med kjøpet gjennom annonsen eller taksten, eller fordi avviket ikke utgjør en mangel i avhendingslovens forstand.

Innklagede deler ikke klagerens syn på hvilken økonomisk konsekvens feilen har hatt for henne. Innklagede finner grunn til å påpeke at det ikke er mulig å sammenligne to salg på den måten klageren har gjort. Ved ethvert boligsalg er det markedet og de interessenter som er på banen akkurat på salgstidspunktet som avgjør prisen.

Innklagede understreker at korrekt areal fremkom både i annonsen og i taksten, som var vedlegg til kjøpekontrakten. Innklagedes prisantydning var basert på den markedsverdi som angis i taksten, kr 3.000.000. Klagers bud var således i tråd med takstmannens verdivurdering av eiendommen ut i fra et boligareal på 159 kvm. Innklagede kan således ikke se at klageren har betalt en for høy pris i forhold til markedsverdi for eiendommen da hun kjøpte den.

Innklagede kan heller ikke se at feilen har hatt noen innvirkning ved det senere salget av boligen. Takstmannen satte verditaksten, kr 3.450.000 ut ifra et boligareal på 159 kvm. Interessen for boligen var god. Likevel viste det seg vanskelig å få bud rundt takst. Innklagede anfører at for boliger av denne størrelse har antall kvadratmeter erfaringsmessig underordnet betydning i forhold til boligens planløsning og antall rom. Selv om boligen var oppgradert med alarm osv, er boligen også blitt 4 år eldre, noe som innebærer en viss grad av slit og elde særlig på kjøkken og bad, integrerte hvitevarer etc.

Innklagede anfører at avviket gir et såpass ubetydelig utslag for denne eiendommen at det ikke kan anses som en mangel etter avhendingsloven. Innklagede vil under enhver omstendighet hevde at klager ikke har dokumentert noe økonomisk tap.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder krav mot eiendomsmegler som følge av feil opplysning om areal i salgsoppgave.

Reklamasjonsnemnda behandler ikke krav i forholdet mellom kjøperen og selgeren. Slike krav må eventuelt fremmes mot selgeren.

Det foreligger en feil i salgsprospektet. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning skal slike feil ikke forekomme og slike feil kan fort lede til at megler kan sies å ha opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede har innrømmet feilen og tilbudt enkompensasjon på kr. 10.000. Reklamasjonsnemnda ser imidlertid at det også kan være et spørsmål om klageren selv burde ha oppdaget feilen, men går ikke nærmere inn på dette.

Spørsmålet er om det foreligger en arealsvikt som klageren kan påberope seg som grunnlag for et krav på erstatning utover den tilbudte kompensasjon.

I denne saken fremkommer arealavviket i salgsprospektet, men ikke i takstpapirene og annonsen for boligen. Takstmannens verdivurdering er således både i 2001 og 2005 bygget på riktig areal.

Salgsprisen da klageren solgte var også basert på det riktige arealet.

Reklamasjonsnemnda kan dermed ikke se at det kan være grunn til å tro at det foreligger et økonomisk tap som følge av meglerens feilaktige angivelse av arealet i salgsoppgaven.

Den kompensasjon som innklagede har tilbudt på kr. 10.000, synes å være i tråd med den feilen som er begått.

Reklamasjonsnemndaskonklusjon

Klagerens krav gis ikke medhold.

Oslo, den 26. januar 2006