Klage nr 2015078

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 31. august 2015. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:

Privatmegleren Aveny

Aveny Eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder:               Partisk opptreden, mellommann

 

 

Saksfremstilling:

 

Oppdragsavtale mellom innklagede, klageren som hjemmelshaver og selger ble inngått den 12. september 2013. Klagen gjelder brudd på god meglerskikk. Selger av leiligheten var dømt til å selge leiligheten og dele overskuddet med klageren som var hjemmelshaver. Klageren mener innklagede har bidratt til å selge eiendommen til underpris. Klageren krever sitt tap erstattet som følge av at leiligheten ble solgt under markedsverdi til selgerens sønn.

 

Klageren er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:

Klagen gjelder brudd på god meglerskikk.

 

Klagen har sitt utspring i gjennomføringen av salgsprosess knyttet til fullbyrdelse av rettskraftig dom fra Borgarting lagmannsrett. Gjennom dommen ble eier av eiendommen pliktig til å selge denne til markedspris. Det var innklagede som skulle håndtere salgsprosessen. Oppdragsavtale mellom klageren, selgeren, selgerens datter og innklagede ble inngått 12. september 2013. I tillegg til selgeren var både selgerens datter og klageren oppført som hjemmelshavere på skjøtet. I lagmannsrettens dom ble det slått fast at oppnådd overskudd ved salg skulle deles med klageren. Klageren mener at innklagede har bidratt til å eliminere overskudd ved å gjennomføre salget til underpris, og i tillegg oppnådde nye oppdrag fra kjøper av samme objekt.

 

Oppdragsavtalen hadde en varighet på seks måneder og utløp den 12. mars 2014. Klageren mottok melding om at det forelå bud på eiendommen den 21. mars 2014. Klager gjorde innklagede oppmerksom på at oppdragsavtalen var utløpt. Deretter var det ingen kontakt mellom partene før klageren fikk melding om at eiendommen var solgt, og at overtakelse skulle skje den 2. mai 2014. Det ble ikke gitt informasjon om hvem som var kjøper eller oppnådd salgssum. Klageren ble bedt om å signere skjøte for gjennomføring av salg, og ved oppmøte hos innklagede ble klageren gjort oppmerksom på forhold ved salget som gjorde at det ble reist tvil om det var gjennomført i tråd med dommen.

 

Ifølge klageren ble ny oppdragsavtale inngått med selgeren etter at den felles oppdragsavtalen utløp, og salgsavtale ble deretter inngått med selgerens sønn. Klageren fikk kjennskap til dette en uke etter at sønnen hadde inngitt bud, under et døgn før akseptfristens utløp. Eiendommen ble solgt for kr 9 100 000. Avtalt salgssum på skjøtet avvek fra foreliggende takster i betydelig grad, og avtalt kjøpesum var kr 4 000 000 lavere enn markedsverdi. Hos innklagede skal klageren av en ansatt ha fått opplysninger om at det i tillegg forelå et blanco-skjøte på oppdraget.

 

Klageren viser til at sammenlignbare salg i samme tidsrom på samme adresse underbygger at det var kommet i stand et salg som i betydelig grad avviker fra markedssituasjonen på salgstidspunktet.

 

Klageren er ikke enig med innklagede i at taksten på kr 13 000 000 var for høy, og at salgspris på kr 10 000 000– 11 000 000 var mer sannsynlig. Ifølge klageren tyder oppdragsavtalen med stipulert provisjonsinntekt på at sannsynlig salgspris var beregnet til minimum kr 12 000 000. Klageren fikk ikke informasjon om at prisantydning var satt til kr 11 500 000 slik innklagede hevder.

 

Ifølge klageren var det ikke noe i veien med verken takst eller kvaliteter ved leiligheten som skulle tilsi at man ikke kunne oppnå salgspris til takst. Klager anfører at det er oppsiktsvekkende at leiligheten selges innad i familien til en pris som ifølge klageren avviker så mye fra takst, på samme tid som prisveksten i markedet ellers har vært på 20 % ifølge uttalelser til media fra administrerende direktør i innklagede foretak.

 

Klageren stiller seg uforstående til innklagedes påstander om at egenskaper ved leiligheten gjorde den mindre attraktiv, og at tilbakemeldingene fra interessenter var negative. Klageren anser det usannsynlig at en leilighet med en rekke attraktive fasiliteter som heis, gasspeis, badstue, kakkelovn, to bad, fjordutsikt, loftsetasje, samt vestvendt terrasse, ble solgt under takst i et slikt område på denne tiden.

 

Klageren anfører at det fremgikk av dokumentene han tilfeldigvis fikk tilgang til, at leiligheten skulle videreselges av kjøperen snarlig. Klageren har forgjeves forsøkt å få en forklaring fra innklagede på hva en kode i den elektroniske budjournalen betyr. Klageren hevder at koden kun kan legges inn av oppdragsansvarlig, og at den registrerte teksten «NB: Videreselges av kjøper» dokumenterer at innklagede var kjent med at eiendommen skulle videreselges, samt at det var inngått ny oppdragsavtale om dette.

 

At innklagede ikke forklarer teksten i koden nærmere i sitt tilsvar, underbygger ifølge klageren at megler, selger og kjøper kan ha lagt en ny strategi for hvordan salget skulle følges opp videre, etter at det ble stilt spørsmål ved om man planla videresalg og organiserte utleieoppdrag i påvente av dette.

 

Det anføres at innklagede må ha holdt tilbake opplysninger på flere punkt. Megler var tidligere nabo og nær bekjent av selger og kjøper, noe som ble unnlatt å opplyse om tidligere i prosessen. Klageren fester ikke lit til forklaringen om at oppdraget innledningsvis skulle håndteres av en annen megler. Det er klagerens syn at oppdraget fra første stund har kommet i stand mellom selgeren og tidligere nabo som var ansatt hos det innklagede foretak, og at dette forsøkes dekket over av innklagede ved å legge frem at det var en annen megler som i utgangspunktet mottok oppdraget.

 

Innklagede har ifølge klageren ikke villet opplyse om hva som ble gjort for å sette i gang budrunde eller hvem som ble kontaktet som interessenter. Ifølge klageren avviste innklagede også å sende informasjon til klageren, selv om klageren også var å betrakte som oppdragsgiver med full innsynsrett i salgsprosessen.

 

Innklagede opplyser at samtlige interessenter ble fulgt opp, men at ingen andre bud ble mottatt. Ifølge klageren var det tre andre interessenter på visning i oktober 2013. En av disse skal ha skrevet seg opp på interesseliste, men ikke blitt kontaktet. Klageren har bedt om å få oversendt kopi av denne listen for å sjekke om også andre er holdt utenfor budprosessen. Innklagede har ikke imøtekommet disse forespørslene. Klageren anfører at innklagede har holdt tilbake denne informasjonen for å unngå at det skulle avdekkes at det ikke var en reell salgs- eller budprosesss. Dette underbygges ifølge klageren av at innklagede allerede på dette tidspunkt hadde avtalt nytt oppdrag.

 

Klageren har anmeldt forholdet til politiet. Saken ble henlagt av kapasitetshensyn, men det fremgår ifølge klageren i henleggelsesbeslutningen at det ikke er tvilsomt at «det kan stilles spørsmål ved gjennomføringen av salget og eiendomsmeglerens opptreden og interesse i saken».

 

Klageren anfører at det påståtte proforma salg til underpris mellom nærstående, kombinert med snarlig videresalg har påført klageren et betydelig økonomisk tap i størrelsesorden kr 2 000 000-3 000 000. Gjennomføringen av prosessen har medført at selgeren unngikk å dele et økonomisk overskudd med klageren slik som foreskrevet av lagmannsretten. Det anføres at dette har skjedd ved at man har foretatt et mellomsalg til langt lavere pris for deretter å legge leiligheten ut for reelt salg på det ordinære markedet i ettertid. At selger/kjøper allerede har inngått avtale med innklagede om nytt oppdrag innebærer at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Ifølge klageren kan ikke innklagede høres med sin påstand om at klageren har blitt holdt løpende orientert. Ifølge klageren var det snarere mangel på oppfølging og tilbakemelding fra innklagede. Klageren kontaktet innklagede flere ganger med diverse henvendelser uten at disse ble besvart.

 

Klageren anfører at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, og at innklagede må erstatte det tapet klager har lidt som følge av salg av eiendommen til underpris.

 

Klager krever erstattet sitt økonomiske tap pålydende minimum kr 2 400 000.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Taksering av eiendommen datert 14. februar 2013 og 9. oktober 2013 var på kr 13 000 000. Innklagede ga tidlig uttrykk for at denne var for høy, eiendommen tatt i betraktning, samt at markedet var noe svekket mot slutten av 2013. Selgeren og innklagede ble enige om å markedsføre leiligheten med en pris på kr 11 500 000. Klageren hadde ingen innvendinger mot dette. Leiligheten ble lagt ut for salg 8. oktober 2013. Det ble avholdt 5 annonserte visninger og 20 private visninger. Ifølge innklagede ble alle interessenter fulgt opp og tilbakemeldingene var i stor grad negative grunnet uheldig planløsning og dårlig standard. Da det verken ble oppnådd bud eller tilstrekkelig interesse til å jobbe videre med salg, ble det besluttet å sette ned prisen til kr 9 900 000. Heller ikke dette førte til at bud kom inn.

 

Lagmannsrettens dom fastslår at selgeren var eier av eiendommen. Som følge av dette forholdt innklagede seg primært til selgeren. Da oppdragsavtalen utløp, ble nytt oppdrag fornyet på like vilkår med selgeren.

 

Den 14. mars 2014 ble det mottatt bud fra selgerens sønn på kr 9 100 000. Budet ble akseptert den 21. mars 2014. Klageren ble informert om budet. Innklagede mottok ingen innsigelser til budet.

 

Da klageren ikke ville medvirke til gjennomføring av handelen ved å samtykke på skjøtet, ble det tresidige skjøtet erstattet med et alminnelig tosidig skjøte som ikke inneholdt samtykke fra hjemmelshaver. Det nye skjøtet, sammenholdt med lagmannsrettens dom, var tilstrekkelig til at hjemmel kunne tinglyses på ny kjøper. Klagerens påstand om at dette var et blanco-skjøte avvises. Det avvises at innklagede skal ha medvirket til at partene inngikk avtale om salg på blanco-skjøte. Eiendommen ble tinglyst på kjøperen som fortsatt har hjemmel.

 

Ifølge innklagede er det ikke uvanlig at kjøper og selger inngår avtale om at hjemmel ikke tinglyses på kjøper i tilfeller hvor eiendommen skal videreselges. Verken bud, kontrakt, skjøte eller kjøperens oppgjørsoppstilling i denne saken antyder at det er inngått avtale om blanco-skjøte. Seksjonen ble tinglyst på kjøperen den 8. juli 2014.

 

Innklagede avviser at megler har hatt et nært forhold til selgeren. Innklagede bodde i samme nabolag som selgeren og kjøperen, men de hadde ingen omgang. På tidspunktet for oppdragsinngåelsen var det ingen relasjon mellom innklagede og kjøper/selger. Dette underbygges av at selgerens i første omgang tok kontakt med en annen megler hos innklagede foretak. Et naboforhold under en kort periode av oppveksten uten omgang med hverandre gir ifølge innklagede ingen relasjon som kan stille spørsmål ved meglers habilitet.

 

Klagers påstand om at nytt salgsoppdrag på eiendommen er inngått mellom kjøperen og innklagede avvises av innklagede. Koden på den elektroniske budjournalen som klageren viser til er en del av en nummerserie som viser oppdragsnummeret hos innklagede foretak. Oppdragsnummeret det vises til er ifølge innklagede bekreftelse på at det er inngått utleieoppdrag med kjøperen. Eiendommen er fortsatt hjemlet på kjøper.

 

Innklagede avviser at salget ble gjennomført som et pro forma salg til en pris om var lavere enn markedet var villig til å gi. På tross av gjentatte forsøk med annonseringer og visninger gjennom et halvt år ble det ikke mottatt bud på eiendommen før selgerens sønn la inn bud. Den lange tiden eiendommen lå ute for salg, samt alle forsøk på å få opp interessen for eiendommen, tilsier ifølge innklagede at budet på kr 9 100 000 var den beste prisen som kunne oppnås for tidspunktet for salg.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav om erstatning for påstått brudd på god meglerskikk.

 

Klageren hevder å ha lidt et økonomisk tap stort kr 2 400 000 som følge av avtale mellom selgeren og innklagede om salg av leilighet til underpris, slik at klageren ikke fikk sin andel av overskuddet som foreskrevet i lagmannsrettens dom vedrørende eierforholdet.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen ikke kan føre frem. Nemnda kan ikke se at klageren har sannsynliggjort de påstander han har kommet med. Slik saken er opplyst for nemnda, kan nemnda vanskelig se at klageren har blitt lurt i forbindelse med dette salget.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.