Saksframstilling
Eiendommen blir ved flere anledninger feilannonsert i avis. Annonsene var avtalt fremlagt for selger før innrykk. Feilannonseringen medførte at flere interessenter ble fremvist boligen før klager hadde fått foretatt utbedringer som var planlagt før visning og salg. Videre påstand om at budrunden ble gjennomført uten at selger ble innformert om alle interessenter samt mangelfull ivaretakelse av selgers interesser.
Faglig leder for det innklagede foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Det var avtalt at så snart salget kunne annonseres ville megler lage forslag til annonse og salgsoppgave som skulle sendes klager for korrigering og godkjenning.
Megler var gjort kjent med at eiendommen ennå ikke var klar for salg da enkelte utbedringsarbeider skulle gjennomføres før visning. Likevel blir eiendommen annonsert, først under heading «Kommer for salg» og uken etter ordinær salgsannonse. Annonsene var ikke forelagt selger. Annonsene var misvisende og utbedringsarbeidene var ennå ikke gjennomført. Ytterligere tre annonser ble rykket inn uten selgers godkjennelse.
Klager anførerer at mange av interessentene meldte seg på bakgrunn av de første annonsene og ble fremvist boligen før den var klar for salg. Klager anfører at dette kan ha medført at flere interessenter har falt fra.
Klager anfører videre at det var en forutsetning at budrunden skulle skje under rolige forhold i forhold til andre aktuelle interessenter. Klager hadde ikke blitt informert om at noen slike seriøse interessenter hadde meldt seg før hun ble bedt om å godta det endelige budet. De andre interessentene ble hun først oppmerksom på da hun senere ble tilsendt budjournalen. Klager følte seg i en presset situasjon under avslutningen av budrunden som foregikk mens hun var på vei fra Trondheim til Oslo. Hun ønsket å vente med å akseptere budet til hun hadde kommet frem. Hun fikk da beskjed om at det ikke kunne vente og aksepterte så budet stort kr 3,7 mill.
På bakgrunn av meglers feil i salgsarbeidet og manglende opplysninger om andre interessenter samt måten budrunden ble gjennomført på, mener klager seg berettiget til erstatning fra innklagede.
Innklagede anfører:
Innklagede beklager de feilannonseringer som forekom i forbindelse med salget. Klager er ikke blitt belastet for disse annonseringene. Innklagede beklager i tillegg at annonsene ikke ble forelagt klager før innrykk.
Når deg gjelder budrunden, hevder innklagede at klager har blitt holdt orientert gjennom hele prosessen. Det klager referer til som «budjournalen» er en oversikt over mulige interessenter. Selve budjournalen viser at det var to budgivere med. Eiendomsmeglere kan ikke på forhånd vite hvordan en budrunde vil forløpe. Den enkelte interessent står fritt til å legge inn bud på de vilkår de ønsker på tross av meglers anbefalinger om rimelige frister. At en budrunde kan virke stressende er forståelig, men en eiendomsmegler må forholde seg til de frister som gjelder for det enkelte bud og plikter å videreformidle disse.
Prisen som ble oppnådd for klagers bolig mener innklagede er meget god. Prisantydningen var satt til kr 3,4 mill, men salgsprisen ble kr 3,7 mill.
Innklagede anfører at de har håndtert salget på en korrekt måte og avviser at klager har krav på noen kompensasjon.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren anfører det urimelig i at annonsemediet skal bære hovedansvaret for feil-annonseringen. Det er i følge klager åpenbart at disse annonseringene har skadet salgsarbeidet og dette bærer megler det fulle ansvaret for. At hun ikke har blitt belastet for omkostningene er ikke relevant.
Videre anføres at det er uforståelig at hun ikke ble informert om de øvrige interessentene til eiendommen. Poenget er ikke om alle interessenter ble kontaktet, men at hun som selger ikke ble tilstrekkelig informertom disse og slik kunne ta de med i sin vurdering.
Klager ber om Reklamasjonsnemndas vurdering hva gjelder meglers rett til selv å avgjøre hvilke interessenter som selger skal informeres om.
Prisantydningen på eiendommen ble fastsatt av megler. Denne lå i henhold til klager langt under den pris som kunne oppnås.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Saken gjelder misnøye med annonseringen og gjennomføring av budrunden.
Reklamasjonsnemnda baserer seg bare på hva som kan dokumenteres skriftlig. Hvor det er påstand mot påstand som i denne saken, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens saksfremstilling større vekt enn den andres.
Reklamasjonsnemnda bemerker at det ikke skal være feil i annonseringen og at oppdragsgiver skal godkjenne annonseteksten før annonseringen. Reklamasjonsnemnda mener imidlertid at dette likevel ikke kan gi klageren medhold i hennes krav.
Reklamasjonsnemnda ser at klageren ikke er belastet for feilannonseringen, noe som etter Reklamasjonsnemndas oppfatning må være riktig håndtering av feilen.
Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til om feilannonseringen har ført til redusert interesse for salgsobjektet.
Når det gjelder klagen over gjennomføringen av budrunden tar Reklamasjonsnemnda utgangspunkt i at eiendomsmegler har en plikt til å holde oppdragsgiver orientert om interessenter. Det kan likevel ikke kreves at eiendomsmegler alltid gir opplysninger om interessenter, uten hensyn til en nærmere vurdering av interessentenes seriøsitet. Eiendomsmegler har generelt en plikt til å opplyse oppdragsgiver om saksgangen i budrunder, men det foreligger ikke tilstrekkelige opplysninger til at Reklamasjonsnemnda har grunnlag for å kritisere innklagede på dette punktet.
Klagerens krav kan ikke føre frem.
Reklamasjonsnemndas konklusjon
Klageren gis ikke medhold.
Oslo, den 24. januar 2006
| sign. | sign. | sign. |
| Vegard Syvertsen | Tore Bråthen | Bård Bømark |
| Forbrukerrådets representant | formann | Norges Eiendomsmeglerforbunds representant |