Klage nr 2015013

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 24.september 2015. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS

avd Jærmegleren Bryne

 

 

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren solgte en eiendom i 2013. Kort tid før overtakelse i juni 2013 viste det seg at leiligheten som klageren skulle flytte inn i, ble forsinket. Dermed klarte hun ikke å overlevere eiendommen i henhold til avtale. Klageren mener innklagede har feilinformert kjøperen. Klageren hevder at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever derfor vederlaget tilbakebetalt i sin helhet.

 

Klageren er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:

Klageren mener at innklagede har gjort seg skyldig i gjentatte brudd på god meglerskikk ved å feilinformere kjøperen. Klageren anfører at megleren i tillegg har feilinformert forliksrådet og opptrådt illojalt under sakens behandling i forliksrådet.

 

Dette har påført klageren advokatutgifter og mye unødvendig bryderi. Siden saken har gått som forenklet rettergang i tingretten, har klageren bare fått en liten del av saksomkostningene dekket selv om forlikrådsdommen er opphevet. Derfor sitter hun også igjen med et økonomisk tap på grunn av det som har skjedd.

 

Sakens faktum

I 2013 solgte klageren en eiendom. Kort tid før overtakelse i juni 2013 viste det seg at leiligheten som klageren skulle flytte inn i, ble forsinket. Dermed klarte hun ikke å overholde sin egen overtakelsesfrist i forhold til kjøperen. Dette informerte hun megleren om, samtidig som hun gjorde det klart at hun påtok seg ansvar for evt. økonomisk tap som forsinkelsen påførte kjøperen. Hun krevde imidlertid dokumentasjon for evt. tap, slik at hun kunne kreve dette erstattet av egen selger i neste omgang.

 

Etter at kjøperen hadde overtatt, fremmet kjøperen et krav på kr 16 000 uten å dokumentere et tilsvarende økonomisk tap. Kravet ble videreformidlet av megleren og ligger som vedlegg til e-post datert 1. juli 2013.

 

Kravet om dokumentasjon ble fastholdt skriftlig den 8. juli 2013. I mailen forklarte klagerens advokat tydelig hvorfor klageren krevde dokumentasjon, og hva som menes med dokumentasjon. Det var også eksempler på hva dokumentasjon kan bestå i. Til tross for dette videreformidlet megleren enda et udokumentert krav den 24. juli 2013.

 

På dette stadium av saken trodde advokaten at det hele berodde på en misforståelse, og han tok derfor kontakt med kjøperen pr. telefon i håp om å oppklare misforståelsen. Dette kom det dessverre ikke noe ut av. Den 23. august 2013 kom det en ny mail fra kjøperen hvor hun ga uttrykk for at hun ikke ville imøtekomme kravet om dokumentasjon, og at hun «har snakka med megleren og han ser likt på saka».

 

Advokaten trodde fortsatt at det var kjøperen som hadde misforstått og ba derfor megleren om hjelp til å oppklare misforståelsen. Dette skjedde ved en henvendelse pr. mail 26. august 2013. I svarmailen viste megleren til avhendingsloven (avhl.) § 4-5(4) og legger til at «her står ingen ting om at kjøper må legge frem bevis».

 

Advokaten forsto at det faktisk var megleren som var opphav til misforståelsen. Han ba derfor om kontaktinfo til faglig leder. Kort tid etter mottok advokaten omsider kopi av leieavtale. Sammenholdt med forsinkelsens lengde, dokumenterte denne et tap på kr 2 666, noe klageren straks aksepterte å betale.

 

Etter å ha snakket med innklagede pr. telefon 10. september 2013, mottok advokaten en mail hvor hun ga følgende redegjørelse:

 

«Viser til telefonsamtale med deg i dag. Har gått gjennom de forskjellige e-poster vedr. konpensjan for forsinkelse av overtakelse av boligen m.m.

 

Etter det jeg leser, har kjøper dokumentert sitt krav i vedlegg av leieavtale samt redegjørelse for sansynligheten av nevnte krav.

 

Skulle du imidlertid trenge ytterliggere dokumentasjon, vennligst be kjøper om det.»

 

Da advokaten ba om å få oppklart hva «redegjørelse for san(n)synligheten av nevnte krav», betyr fikk han følgende svar:

 

«Beklager feilskrift, men saken er det du som behandler».

 

Etter en ny mail fra advokaten, hvor han påpekte at det er brudd på god meglerskikk å gi feilinformasjon om sentrale regler i avhendingsloven fikk han følgende svar:

 

«Viser til tidligere e-post og bekrefter med dette at jeg mener at et eventuelt krav må dokumenteres eller redegjøres ut fra de faktiske forhold».

 

Ved å likestille dokumentasjon med en redegjørelse, jfr. bruken av ordet «eller» styrket innklagede den misforståelsen som megleren hadde skapt, og kort tid etter gikk kjøperen til sak i forliksrådet. Her møtte megleren som medhjelper for kjøperen, noe som fremgår av rettsboken på s. 1. Deretter avga han vitneforklaring og opplyste at «det er alminnelig praksis å legge hotellkostnader til grunn for kompensasjonskrav i slike tilfeller». På dette grunnlag tok forliksrådet kravet til følge.

 

Dommen er nå opphevet av tingretten som skriver at:

 

«Det følger av alminnelige erstatningsrettslige prinsipper, men også av avhendingslovens § 7-1 at erstatningen skal svare til det økonomiske tapet parten har hatt som følge av avtalebruddet. Saksøkte har hatt et økonomisk tap som følge av misligholdet på kr 2 666 og det er følgelig denne summen som kan kreves erstattet. Det skal ikke, slik forliksrådet synes å ha gjort, foretas en vurdering av hvor mye erstatning som synes rimelig».

 

Nærmere om forholdet til god meglerskikk:

Klageren mener at en megler har plikt til å sette seg inn i sentrale regler i avhendingsloven, og at de reglene som denne saken gjelder er helt sentrale. Hvis megleren ikke behersker reglene må han la være å uttale seg til han har søkt fagkyndig hjelp, alternativt henvise partene til advokat. Problemet er at selgere, kjøpere, og til og med forliksrådet festet lit til uttalelser som kom fra megleren og da må en være seg bevisst det ansvaret det medfølger.

 

Det klageren og hennes advokat særlig reagerer på i denne saken er at innklagede ikke undersøkte nøyere når det kom en henvendelse fra en advokat som ga uttrykk for at de tok feil og hva feiltakelsen besto i. Når problemsstillingen er definert på forhånd, tar det ikke lang tid å sjekke for eksempel «Kjøp av fast eiendom» av Bergsåker som burde finnes på ethvert meglerkontor. Her står det tydelig på s. 135 at «Kjøperen kan bare kreve erstatning for sitt økonomiske tap, jfr. § 7-1(1). Ulemper, bryderi og ergrelser av annen art erstattes ikke». En slik undersøkelse ga ikke innklagede seg tid til, og det er kanskje det mest alvorlige trekket ved denne saken.

 

Ved å referere til avhl. § 4-5(4) i stedet for § 7-1(1) avslører megleren at han ikke en gang forstår lovens system. Det er da umulig å drive eiendomsmegling på en forsvarlig måte.

 

Når det gjelder advokaten, er det grunn til å reagere på at han fikk svar kl 10.28, 12.28 og 14.28, samme dag som han henvender seg til henne. Tidsaspektet og det omtrentlige innholdet i mailene tyder på at hun ikke tok problemsstillingen særlig alvorlig.

 

Det må også anses som et alvorlig brudd på god meglerskikk at megleren møtte som medhjelper for kjøperen i forliksrådet. Det er selgeren/klageren som er oppdragsgiver, ikke kjøperen, og da har megleren en lojalitetsplikt som medfører at han ikke kan møte som medhjelper for hennes motpart. Dette følger blant annet av eiendomsmeglingsloven § 6-3(1). Advokaten mener at han ikke kunne møtt som medhjelper for klageren en gang fordi dette bryter med meglerrollen og uavhengighetsprinsippet. Dermed er det to viktige prinsipper som er brutt.

 

Faglig leder må nødvendigvis ha visst at megleren skulle være medhjelper i forliksrådet, og hun burde forstått at dette stred mot alt som heter prinsipper og sunn fornuft. Hun burde derfor grepet inn før det kom så langt. Hun må også ha forstått at tvisten i forliksrådet var et direkte resultat av den rettsoppfatningen som hun og megleren hadde videreformidlet til kjøperen, og at dette var siste sjanse til å undersøke om oppfatningen var korrekt.

 

Klageren mener at sakens alvorlighet, bruddenes antall og den lettvinte holdningen som megleren og faglig leder har utvist må få alvorlige konsekvenser for vederlagskravet. Hun krever derfor å få tilbakebetalt vederlaget i sin helhet. Klageren er en eldre dame, og denne saken har vært en stor personlig belastning.

 

Subsidiært krever hun å få tilbakebetalt kr 45 000 som tilsvarer utgiftene som hun har hatt til juridisk bistand.

 

Fordi erstatningssaken har gått som forenklet rettergang i tingretten er hun bare tilkjent kr 4 220 i saksomkostninger. Resten av tapet har hun vært nødt til å dekke selv.

 

Megleren ble tilskrevet 9. september 2014. Brevet ble først besvart 23. januar 2015 etter at advokaten purret uken før. Svaret som mailen henviser til har advokaten enda ikke fått kopi av selv om han har purret to ganger.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Megleren i saken døde i en ulykke i juni 2015. Ifølge kollegaer til megleren kan de bekrefte at det ble diskutert på kontoret at kjøperen måtte dokumentere kostnader de hadde hatt i forbindelse med utsatt overtakelse. Når så ikke ble gjort utover akkurat husleien i nevnte periode, foreslo megleren som en løsning at hotellpriser eller lignende kunne legges til grunn for å beregne en erstatning for kjøperens tap i denne saken. Han forsøkte å megle mellom partene uten å nå frem til enighet. Det klarte heller ikke kjøperens advokat som også var engasjert på et tidlig tidspunkt.

 

Det medfører ikke riktighet at megleren stilte som medhjelper i retten i den forstand klageren hevder. Innklagede har mottatt en redegjørelse fra forliksrådssekretæren i forliksrådet i kommunen som er vedlagt. Meglerens svar til klagerens advokat om dette datert den 15. september 2014, som klageren hevder å ikke ha fått, er også vedlagt og underbygger dette. Brevet ble for øvrig oversendt på nytt til klagerens advokat den 28. januar 2015 i forbindelse med mailloggen til megleren.

 

Det kan ikke være slik at et vitne skal stå ansvarlig for sine uttalelser og vurderinger fordi en høyere rettsinstans kommer til et annet resultat enn forliksrådet. Forliksrådet fattet et selvstendig vedtak hvor de gjorde sine egne vurderinger og idømte selgeren å betale kjøperen kr 15 860.

 

Som det fremkommer av tingrettsdommen, ble det avsagt en fraværsdom hvor kjøperen dermed ikke har fått uttale seg og ført sin sak. Det er ikke utenkelig at utfallet av tingrettsdommen kunne blitt et annet dersom kjøperen hadde møtt opp og argumentert for sitt krav. Innklagede mener derfor også at det er urimelig at de skal gjøres ansvarlig for kjøperens manglende oppfølgning av denne saken.

 

Til slutt finner innklagede det underlig at saken ble tatt til tingretten når klageren ved sin advokat må ha visst at dette ble behandlet etter reglene om småkravsprosess. Klageren ville uansett ikke få dekket sine betydelige saksomkostninger som langt overstiger det omtvistede beløpet. Etter innklagedes syn kan dette bare forsvares dersom klageren har fått dekket sine saksomkostninger via rettshjelpsforsikringen.

 

Innklagede erkjenner ikke ansvar i denne saken.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om tilbakebetaling av vederlaget.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Klagen gjelder meglerens omsorgsplikt overfor kjøperen ved forsinkelse fra selgerens side.

 

Det er partene selv som har ansvaret for å oppfylle kjøpekontrakten. Selgeren (klageren i saken) har følgelig ansvaret for å få overlevert eiendommen til avtalt tid. Det er enighet om at klageren på dette punkt ikke oppfylte sin plikt etter kontrakten, og hun har også erkjent at hun var erstatningsansvarlig i den forbindelse. Problemstillingen i saken er at klageren hevder at innklagede har villedet kjøperen vedrørende hvilken dokumentasjon som kreves vedrørende det økonomiske tapet kjøperen led som følge av forsinket overtakelse av eiendommen, og at dette har påført klageren et økonomisk tap.

 

Nemnda bemerker at det er sikker rett at det bare er det økonomiske tapet som kjøperen kan få erstattet, jf. avhendingsloven § 7-1 første ledd. Ulemper, bryderi og ergrelser av annen art erstattes ikke, se Bergsåker, Kjøp av fast eiendom med kommentarer til avhendingsloven, 5. utgave 2013 side 155. Det er kjøperen som må dokumentere det økonomiske tapet han har lidt.

 

Slik saken er opplyst for nemnda, fremstår det som om den megler som hadde oppdraget, kan ha gitt opplysninger som er misvisende om hvilke krav til dokumentasjon for økonomisk tap som følger av avhendingsloven. Det er i så fall uheldig og kritikkverdig. På den annen side er det full anledning til å forsøke å få partene til å inngå et forlik, slik som innklagede har anført at den nå avdøde megleren forsøkte på. Ved inngåelsen av forlik, kan man eventuelt fravike kravet til dokumentasjon. Nemnda behøver imidlertid ikke å gå nærmere inn på dette, og om innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Da saken mellom klageren og kjøperen var i forliksrådet, møtte megleren i forliksrådet. Klageren har anført at det er brudd på god meglerskikk at megleren møtet som medhjelper for kjøperen i forliksrådet. Det fremgår imidlertid av en redegjørelse fra forliksrådsekretæren at dette ikke stemmer, og nemnda legger til grunn at megleren bare var vitne.

 

Forliksrådet regnes som domstol i domstollovens forstand. Den primære oppgaven er å megle, men forliksrådet kan i visse tilfelle avsi dom. Dette gjelder blant annet hvis saken gjelder formuesverdier, én partene forlanger dom og verdien av tvistegjenstanden er under kr 125 000, jf. tvisteloven § 6-10 andre ledd. Det forutsetter at forliksrådets medlemmer er enige om at grunnlaget er tilstrekkelig, jf. tvisteloven § 6-10 fjerde ledd. Dette innebærer ifølge forarbeidene til tvisteloven at medlemmene må være enige om at «de opplysninger som er framkommet i rettsmøtet i det vesentlige gir et tilstrekkelig grunnlag for å gjøre seg opp en mening om hva som er riktig rettslig løsning av tvisten». Forliksrådet må følgelig selv ta ansvaret for sine avgjørelser. Eventuell feilinformasjon fra megleren i forliksrådet om hva som kan kreves i erstatning kan ikke føre til et annet resultat.

 

Nemnda har på denne bakgrunn kommet til at innklagede ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet kan heller ikke føre frem. Nemnda bemerker i den forbindelse at selv om nemnda hadde kommet til at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, ville det ikke vært adekvat årsakssammenheng mellom de utgifter til advokat som klageren hadde i tingretten, og ansvarsgrunnlaget, innklagedes eventuelle erstatningsbetingende opptreden.

 

Klagen kan etter dette ikke føre frem.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.