Klage nr 2015020
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 24. september 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Attentus Eiendomsmegling Drøbak
Norderhaug & Mordt AS
Saken gjelder: Oppgjør, herunder renter.
Saksfremstilling:
Klageren solgte sin bolig gjennom innklagede våren 2014. I overtakelsesprotokollen signerte partene på at et beløp stort kr 50 000 skulle holdes tilbake frem til avgjørelse av byggesøknad vedrørende veranda forelå.
Klagen gjelder hvorvidt selgeren er berettiget til rentene av kr 50 000, som ble holdt tilbake på innklagedes klientkonto i to og et halvt år, i påvente av en avgjørelse av en byggesøknad.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren solgte sin bolig gjennom innklagede. Kjøpekontrakt ble signert den 22. mai 2012. Kontrakten inneholdt en klausul om at innklagede skulle tilbakeholde kr 50 000 dersom godkjennelse av veranda ikke forelå ved overtakelse. Pengene skulle tilbakeholdes frem til godkjennelsen forelå.
Byggesøknaden ble godkjent. Ifølge klageren var det uklart hvem som eide beløpet stort kr 50 000 frem til slik godkjenning forelå. I utgangspunktet var pengene rettmessig tilbakeholdt, men da saken ble avklart, viste det seg at selgeren (klageren) var berettiget til pengene. Hadde byggesøknaden blitt avslått, ville beløpet tilhørt kjøperen.
Klageren anfører på denne bakgrunn at han som eier av de kr 50 000, også er berettiget til renter av beløpet for de to og et halvt år som pengene har stått på innklagedes klientkonto.
Klageren viser til tidligere avgjørelse i nemnda som omhandlet tilbakeholdelse av penger fordi kjøperen krevde prisavslag, (behandlet i nemnda 4. september 2012), som støtte for sitt syn. Innklagedes anførsel om at saken ikke er sammenlignbar med nærværende sak, bestrides av klageren. I begge saker er det snakk om hvem som er eier av renter av tilbakeholdt beløp. I nærværende sak er det imidlertid enighet om tilbakeholdelse av beløpet. Klageren anfører også at tilbakeholdelsen var en ren formalitet, idet det var så godt som sikkert at søknaden ville bli godkjent. Det var derfor nesten avklart på forhånd at beløpet tilhørte ham.
Klageren er misfornøyd med innklagedes saksbehandling og påstått manglende grunngiving for sitt syn på saken. Klageren anser innklagede som pliktig til å ta stilling til hans påstander før henvisning til annen instans. Klageren ser allikevel seg nødt til å klage saken inn for nemnda, idet han ikke opplever at innklagede har gitt noen forklaring på hvorfor de ikke anser klageren berettiget til rentebeløpet.
Klageren anfører at kravet ikke er foreldet. Byggesaken ble avgjort høsten 2014. Klager fikk innbetalt de 50 000 kronene den 18. november 2014. Klageren anfører at fristen for foreldelse må løpe fra den dag klageren mottok det tilbakeholdte beløp, men ikke rentene av dette.
Klageren er ikke enig i innklagedes påstand om at kjøperen eide pengene da instruksjonen ble gitt, og derfor er berettiget til de opptjente renter. Etter klagerens mening var pengene i «limbo» på dette tidspunktet, og anser det like naturlig at pengene tilhørte selgeren som at de tilhørte kjøperen.
Spørsmålet klageren ønsker besvart, er hvem som har vært eier av de kr 50 000 som har stått på innklagedes klientkonto i to og et halvt år, og som dermed har rett til rentene av beløpet.
Innklagede har i hovedsak anført:
Innklagede forstår saken slik at det sentrale punkt er hvem som har rett på renter av tilbakeholdt beløp fra overtakelse av boligen til utbetaling av beløpet.
Innklagede har siden de ble gjort oppmerksom på klagerens syn på renteproblematikken, forsøkt å forklare hvorfor de mener at tilbakeholdt beløp tilhører kjøperen av eiendommen. Innklagede har invitert klageren til møte for å snakke sammen, noe klageren har avslått.
Innklagede viser til bestemmelse om at «Renter på opptjent klientkonto tilfaller den som pengene til enhver tid tilhører». I henhold til prinsippet om ytelse mot ytelse, har kjøper instruksjonsmyndighet over pengene frem til overtakelse. Videre regulerer bestemmelsen at den som har instruksjonsmyndighet over pengene, eier pengene og har krav på opptjente renter av ethvert innbetalt beløp. I dette tilfellet er det instruert av kjøper at kr 50 000 skal tilbakeholdes. Idet instruksjonen er gitt på et tidspunkt hvor kjøperen eide pengene, har kjøperen etter innklagedes oppfatning rett på opptjente renter på klientkonto.
Innklagede mener klageren i sin argumentasjon trekker paralleller til en sak med et annet utgangspunkt enn nærværende sak.
Innklagede har i e-post til klageren forklart sitt syn på regelverket, med utgangspunkt i prinsippet om ytelse mot ytelse i avhendingslovens § 2-3. Kjøperens ytelse i henhold til loven er å innbetale rett kjøpesum inkludert omkostninger, til meglerens klientkonto innen avtalt overtakelsestidspunkt. Selgerens ytelse er å overlevere en heftelsesfri eiendom med skjøtet til kjøperen innen avtalt overtakelsestidspunkt. Dersom kjøperen hadde tilbakeholdt kr 50 000 på egen konto, og ikke innbetalt fullt oppgjør, ville han ikke ha oppfylt sin ytelsesplikt. Hovedregelen er at kjøperen har instruksjonsmyndighet over kjøpesum og omkostninger inntil overtakelsestidspunktet. Dette innebærer at kjøperen står fritt til å kunne instruere megleren om tilbakeholdelse. I dette tilfellet instruerte kjøperen innklagede om at kr 50 000 skulle tilbakeholdes i påvente av byggegodkjenning av terrasse.
Innklagedes syn har hele tiden vært at pengene på klientkonto tilhørte kjøperen. Dette har blitt drøftet med fagavdelingen i NEF. Innklagede opplevde at NEF støttet deres begrunnelse. Da innklagede ikke opplevde å komme noen vei i diskusjon med klageren, mener innklagede å ha opptrådt ryddig ved å anbefale ham å fremme klagen for Reklamasjonsnemnda.
Dersom nemnda mener at innklagede har tatt feil i denne saken, vil avgjørelsen selvfølgelig bli respektert.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder utbetaling av avkastning på klientkonto.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at det er selgeren (klageren) som her har krav på rentene. I dette tilfellet står vi ikke overfor tilbakehold i juridisk forstand, men en deponering som begge parter har vært enig om. Det vises til kjøpekontrakten § 12 tredje ledd og overtakelsesprotokollen.
Konklusjon:
Renter på deponert beløp 50 000 kroner tilfaller klageren.