Klage nr 2015064

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 24. september 2015 Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS, Stjørdal

Saken gjelder:               Feil/ manglende opplysninger

 

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en enebolig gjennom innklagede den 28. mai 2014. Klagerne hevder innklagede har gitt feil/manglende opplysninger vedrørende ferdigattest, påkobling av vann og avløp i garasje, samt feil opplysninger vedrørende dokumentasjon av vaskerom. Klagerne ønsker fastslått at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning på kr 150 000.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem

 

Klageren har i hovedsak anført:

Klagerne var på visning på boligen som de senere kjøpte den 27. mai 2014. På visningen fremsto boligen som interessant. Klagerne stilte flere spørsmål til megleren og følte at de fikk gode svar. Megleren skal ha vært utelukkende positiv, og klagerne satt igjen med følelsen av at boligen ikke hadde feil. De spurte på visningen bl.a. om noen rør som stakk opp av betonggulvet i garasjen, hvor de fikk til svar at dette var vann og avløp. Disse er ikke tilkoblet noe i garasjen.

 

Klagerne spurte også tidligere i samtalen om hvorvidt all dokumentasjon forelå på vaskerom i kjeller, da det fremgår av boligsalgsrapport at dette var oppgradert i 2011 av fagfolk, samt at det har TG0. Man trenger mye dokumentasjon for at tilstandsgraden fortsatt skal være TG0

 

 

etter dagens standard. All denne dokumentasjonen skulle foreligge. Avslutningsvis spurte den ene klageren om ferdigattest, og hvorvidt alt var godkjent angående garasjen, fordi det i salgsoppgaven var lagt ved ferdigattest på en garasje som tidligere har stått på eiendommen. Her fikk de til svar noe som at «Ja, hadde det vært noen feil her hadde den ikke fått stått her de siste 12 år uten at noen hadde gjort noe med det».

 

Megleren skal ha fortalt at det forelå bud på eiendommen med akseptfrist kl 12.00 dagen etter.

 

Etter at klagerne var kommet hjem og hadde diskutert litt, ble de enige om å legge inn et bud på eiendommen med en øvre grense på kr 3 200 000. I mellomtiden hadde det kommet et par bud til. Budrunden fortsatte og kom raskt til kr 3 200 000. Etter litt diskusjon kom klagerne frem til at de skulle strekke seg kr 100 000 til over deres opprinnelige grense, fordi alt var «perfekt» for dem. De kunne få en stor garasje med innlagt vann og avløp, og slikt er veldig sjeldent å se, i alle fall i et område og til en prisklasse som passer klagerne. Tilslutt vant de budrunden med kr 3 300 000.

 

Den ene av klagerne tenkte han skulle sjekke hvilke dokumenter kommunen hadde tilgjengelig i sitt arkiv, da han fortsatt ikke hadde sett ferdigattest på garasjen. Han ringte til kommunen som kunne opplyse om at de ikke kunne se at det forelå ferdigattest, men at han gjerne måtte ta turen innom for å se igjennom mappen selv.

 

Dagen for opprinnelig kontraktsmøte på eiendommen fikk klagerne møte med kommunen. Her gikk det utvetydig frem av dokumentene at det ikke forelå ferdigattest, og at garasjen var ulovlig satt opp. Klagerne ringte umiddelbart til megleren og varslet om at de ikke kunne skrive under på kontrakten før det forelå ferdigattest på garasjen. De ble enige om å likevel gjennomføre kontraktsmøtet, slik at de fikk møtt og pratet med selgeren.

 

På kontraktsmøtet gikk de igjennom kontrakten, og klagerne sa ifra til selgeren at de ikke ville skrive under før det forelå ferdigattest. Dette hadde selgeren full forståelse for, og sa han ikke hadde kjennskap til at denne manglet. De ble sittende en stund og diskutere eiendommen. Det var en positiv samtale hvor klagerne fikk ytterligere godt inntrykk av eiendommen. Selgeren skulle anskaffe samsvarserklæring på det elektriske anlegget, samt dokumentasjon på vaskerom i kjelleren. Han skulle og gjøre sitt beste for å fremskaffe ferdigattest på garasjen. Selgeren fortalte mer angående vann og avløp i garasjen. Klagerne kan ikke erindre på nåværende tidspunkt nøyaktig hva som ble sagt, men fikk inntrykk av at det bare var å «åpne kranen», etter at man hadde koblet ferdig rør på innsiden av garasjen. De ble enige om å utsette overtakelse en uke, fra 9. juli til 16. juli 2014 for å gi selgeren bedre tid til å fremskaffe ferdigattest.

 

Selgeren fikk beskjed av kommunen å søke om å «sette opp garasjen på nytt», slik at de kunne behandlet saken på ny. Etter noen uker fikk klagerne beskjed fra megleren om at garasjen endelig var godkjent. Iallfall at søknaden var innvilget. Klagerne påpekte med engang at det fremgår av vedtaket at det forutsettes fra kommunen at det ikke tilknyttes vann og avløp i garasjen. Da fikk klagerne til svar at «det er ikke nevnt i salgsoppgaven at vann og avløp er godkjent i garasjen». Etter noen dager forelå ferdigattest på garasjen.

 

Klagerne ba om at det ble klausulert i kontrakten informasjon om dette (etter rådgivning fra HELP-forsikring) om at garasjen manglet ferdigattest (som nå foreligger), og at klagerne er uenig angående vann og avløp i garasjen, samt at klagerne ikke har mottatt dokumentasjon på vaskerom. Megleren nektet å gjøre dette, og var særdeles ufin og arrogant over telefon, noe som medførte at klagerne følte seg tvunget til å signere uansett. Tilslutt fikk klagerne overtalt megleren til å spørre selgerenne om de kunne signere en revidert kontrakt. Han skulle undersøke det og komme tilbake til klagerne. Klagerne kontaktet fagansvarlig i foretaket, og hun ordnet opp samme dag med revidert kontrakt og nytt kontraktsmøte den kvelden.

 

Ved overtakelsen kunne selgeren fortelle at vaskerom var oppgradert av fagfolk som hadde jobbet svart, og at det aldri har eksistert den dokumentasjonen klagerne forespurte på visningen. Det eneste klagerne har mottatt er en samsvarserklæring, hvor det fremgår at «NTE har ikke installert vaskerom og kjellerstue». Selgeren fortalte at det ble tatt masse bilder under oppgraderingen, men at disse var lagret elektronisk og nå er tapt. De diskuterte også vann og avløp i garasjen, hvor selgeren kunne fortelle at avløpsrøret er tilkoblet avløp, mens vann kun er et «tomrør» som går igjennom betongslåen på garasjen, og ligger nedgravd utilkoblet på utsiden.

 

Klageren fikk skrevet ned noe av dette på overtakelsesprotokollen.

 

Det er uomtvistet at garasjen var ulovlig oppført på kjøpstidspunktet. Klagerne mener megleren skjulte disse opplysningene for dem før budrunden. De kan vanskelig forstå hvordan dette kan gjøres ubevisst med tanke på hvor tydelig dette kom frem av dokumentene hos kommunen. Som det fremgår av salgsoppgaven er det ikke nevnt noe om ferdigattest på denne garasjen side 7. Videre er garasjen nevnt i et vedtak som er lagt ved, og som viser seg å gjelde en garasjesøknad på 63 kvm. Det er lagt ved såkalte godkjente tegninger av garasjen. Tegningene er så utydelige at det er vanskelig å si hva det skal forestille, men etter at klagerne var i kommunen kom det frem at disse tegningene er av den tidligere garasjen som sto på eiendommen før 2000. Megleren har utvilsomt vært særdeles selektiv i de dokumentene han har valgt å legge ved salgsoppgaven. Dette mener klagerne er et bevisst forsøk på å skjule denne mangelen. Andre dokumenter som var i mappen hos kommunen, og som ble selektert ut ligger vedlagt vedlegg 1 og 2. Her fremgår det, slik klagerne og kommunen ser det, ingen tvil om at garasjen var ulovlig oppført.

 

I og med at garasjen var ulovlig oppført, og at megleren skjulte denne informasjonen, kan klagerne ikke se hvordan megleren skal ha kunnet fortalt dem på visning at vann og avløp var ulovlig, da dette ikke var behandlet hos kommunen på dette tidspunktet. At de ble fortalt at garasjen var tilknyttet, stilte de ikke videre spørsmålstegn ved. Klagerne viser til salgsoppgaven og avløpsrørene som var tildekt med plast og tape, slik det normalt ville vært om det hadde vært tilkoblet. Selgeren opplyste i etterkant av salget at avløpsrør sannsynligvis var tilkoblet.

 

Riktignok har selgeren i ettertid fått ferdigattest på garasjen. I vedtaket fremgår det imidlertid at «kommunen forutsetter at det ikke legges inn vann i garasjen, og at garasjen ikke tilknyttes vann- og avløpsanlegg». I praksis betyr dette at hvorvidt vann og avløp er tilknyttet slik klagerne ble fortalt på visning er irrelevant, da vedtaket fra kommunen sier at de ikke har lov til å bruke dette uansett. Videre, om man under noen forutsetning skulle få omgjort dette punktet i vedtaket, og benytte seg av dette, forutsetter det installasjon av oljeutskiller og sandfang på avløpt i henhold til forskrift om utslipp av avløpsvann. Dette vil koste fra kr 150 000-200 000, jfr. vedlagte pristilbud på utskiller vedlegg 3. I tillegg vil det komme kostnader knyttet til graving, installasjon, rørdeler, tilknytningsavgift m.m. Kr 150 000 er i beste fall et høyst moderat kostnadsestimat.

 

Klagerne ønsker vann og avløp installert, slik de trodde de kjøpte boligen. Dette koster som nevnt over, i tillegg til den jobben som skal gjøres opp mot kommunen for å innhente tillatelser. Da klagerne var i dialog med kommunen i etterkant ble de fortalt at det var vanskelig å få omgjort dette punktet i vedtaket og videre at det ville koste mye for installasjon av oljeutskiller/sandfang som visstnok påkrevd, at det ville være lite hensiktsmessig å gjennomføre dette. Fullt mulig klageren var lite heldig med den personen han pratet med den gangen.

 

Avslutningsvis bemerker klagerne at innklagede innrømmer at det ser ut til å være ordinært vannledning og avløpsrør som stikker opp av garasjen, og dette basert på det bildet de har sett av dette. Ansvarlig megler argumenterte hardt for at dette ikke var vannledning og avløpsrør, men bare «rør».

 

Vedrørende manglende dokumentasjon på vaskerom er klagerne innforstått med at nemnda vanskelig kan ta stilling til hva som ble sagt. Takstrapporten i salgsoppgaven er bygget på NS3424. Det fremgår av salgsoppgaven at vaskerommet er oppgradert av fagfolk, dog finnes det ikke dokumentasjon på dette. Klagerne undrer over hvor grensen går for slike opplysninger.

 

På bakgrunn av de nye opplysningene, ser klagerne det mulig å frafalle økonomiske krav – såfremt innklagede innrømmer de har gjort en feil her i forhold til opplysninger på garasjen, og rydder opp i alt rotet som har oppstått på grunn av at det ikke ble opplyst at denne ikke var godkjent, og at de får den godkjent slik den står, også med vann og avløp (og dekker evt. tilknytningsgebyr).

 

Klagerne føler seg lurt av megleren på visning. Og sitter nå med et vaskerom som får TG2 etter dagens standard ved et eventuelt salg av eiendommen, med den verdiforringing det medfører. Det skal og nevnes at på dette «fagmessige» utførte våtrommet, fungerer kun varmekabler på ca. halve gulvet. Samt at klagerne har en garasje på 105 kvm målbart areal, hvor de ikke får innlagt vann og avløp. Dette vanskeliggjør den bruken de hadde sett for seg, og i tillegg vil det gi en verdiforringelse ved videresalg, da dette nå er ulovlig.

 

Klagerne mener argumentet til megleren om at det ikke fremgår av salgsoppgaven at vann og avløp ikke er godkjent, er veldig tynt, og mener at det skulle ha fremgått særskilt at det er ulovlig.

 

At meglerens og selgerens forklaringer rundt hva som er blitt sagt sammenfaller, kommer ikke overraskende på klagerne. Selgeren og innklagede har kontorer i samme bygg, og naturlignok har disse personene god kjennskap til hverandre.

 

For å presisere overfor innklagede hva klagerne mener meglerens uaktsomhet består i, er problemet at deres megler på visning regelrett løy til klagerne på flere punkter, bl.a. angående godkjenning av garasjebygg, vann og avløp i garasje, dokumentasjon i forbindelse med vaskerom og samsvarerklæringer på det elektriske anlegget. I tillegg mener klagerne at megleren har skjult opplysninger vedrørende lovligheten av garasjen. Klagerne mener innklagede har utvist dårlig meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-7. I tillegg er det slurvet med salgsoppgaven. Dette har ført til at klagerne har kjøpt en bolig uten at alle nødvendige opplysninger var forelagt dem.

 

At innklagede stiller seg uforstående til at klagerne skulle fremme krav, er ukjent for dem. De gjorde det utvetydig at det ville komme krav i de påfølgende diskusjonene i møter og i telefon, i etterkant av at de oppdaget feil/mangler. Dette var med flere involverte parter fra innklagede.

 

Klagerne avviser at saken har vært inne hos Protector. De oppdaget og bemerket de gjeldende sakene før de signerte kontrakten. Dette er klausulert særskilt i kontrakt. Det betyr at manglene strider direkte med vilkårene til Protector, og følgelig har ikke det vært tema å berøre dette.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Innledningsvis bemerker innklagede at de ikke kan se at det er korrekt at klagerne har vært i kontakt med dem med sikte på å løse saken i minnelighet. Usignert brev datert 14.11.14 som følger klagen kan ikke innklagede se å ha mottatt. De hevder at de er kjent med at klagerne har hatt saken inne hos Protector, men har altså til nå vært ukjent med at klagerne vil fremme krav mot innklagede. På denne bakgrunn begjæres saken avvist fra nemnda.

 

Innklagede avviser subsidiært under enhver omstendighet ansvar i saken.

 

Innklagede mener det fremstår som noe uklart hva klagerne mener meglerens uaktsomhet består i, men de legger til grunn at klagen i hovedsak grunner seg på påstått uaktsomhet fra meglerens side vedrørende følgende forhold: Manglende/feil opplysninger vedr. påkobling av vann og avløp i garasjen, og feil opplysninger vedrørende dokumentasjon og bilder av byggeprosess vaskerom.

 

Når det gjelder manglende/feil opplysninger vedrørende påkobling av vann og avløp i garasjen, kan ikke innklagede se at megleren er å klandre på dette punkt. For det første bestrider megleren på det sterkeste at han skal ha gitt opplysninger som indikerte at det bare var å koble seg til vann og avløp. Her oppstår bevisspørsmål som nemnda ikke kan ta stilling til. Nemnda må legge til grunn den skriftlige dokumentasjonen, og at garasjen de facto ikke var tilkoblet vann og avløp. Klagerne har kjøpt en garasje uten tilkoblet vann og avløp, og det er det de har fått. Kravet fremstår som ugrunnet. Påstått økonomisk tap er under enhver omstendighet ikke dokumentert.

 

Forholdet er bragt i orden ved at det er utstedt ferdigattest for garasjen slik den fremsto da den ble solgt. Megleren tilbakeviser på det sterkeste at han har holdt tilbake dokumenter vedrørende byggesak for garasje. På denne saken har megleren i henhold til innklagedes rutiner som gjelder for alle oppdrag, innhentet standard meglerpakke. Av systemet til innklagede fremgår at de når det gjelder garasjen kun mottok dokumentene som de facto er inntatt i salgsoppgaven. Dokumentene som klagerne har vedlagt i brevet var ikke vedlagt meglerpakken. Megleren har således ikke holdt tilbake disse, all den tid megleren var ukjent med disse.

 

Selgeren opplyser at de den 12. mars 2015 innga merknader til Protector i anledning reklamasjon på eiendommen. Selgerens merknader til Protector er imidlertid relevant ved avgjørelsen av nærværende sak. Innklagede viser i denne forbindelse til selgerens redegjørelse angående hva som skal ha blitt sagt til klagerne omkring rørende i garasjen. Dette sammenholdt med meglerens forklaring om at han ikke skal ha gitt uttrykk for at det bare var å «koble seg til», at garasjen de facto ikke var tilkoblet vann og avløp (kun rørstusser som stakk opp av gulvet) underbygger at klagerne ikke var i noen berettiget forventning om at vann og avløp i garasje var i orden.

 

Klagerne har fremmet krav om dekning av kostnader til installasjon av «oljeutskiller og sandfang». Innklagede stiller seg uforstående til dette, og viser i den forbindelse til forskrift om påslipp av olje- og/eller fettholdig avløpsvann til kommunalt avløpsnett, Stjørdal kommune, Nord Trøndelag § 1-3 flg. Som angir virkeområdet for forskriften. Som det fremgår gjelder forskriften for «virksomheter». Klagerne er privatpersoner som har kjøpt en enebolig med stor garasje beliggende i et LNF- område. Dersom klagerne vil benytte eiendommen på en slik måte at forskriften kommer til anvendelse må dette være klagernes risiko. Innklagede bestrider at installasjon av forannevnte innretning representerer et påregnelig økonomisk tap.

 

Når det gjelder feil opplysninger vedrørende dokumentasjon og bilder av vaskerom avvises også ansvar. Megleren kjenner seg overhode ikke igjen i påstandene som fremmes omkring hva megleren skal ha uttalt i anledning vaskerommet. Innklagede kan uansett ikke se at manglende dokumentasjon og bilder vedrørende vaskerom oppført i 2011 er en mangel etter avhendingsloven. Følgelig foreligger intet økonomisk tap. Hva tilstandsgrad angår er innklagede ikke enig at manglende dokumentasjon mv. automatisk fører til TG 2. Uansett bemerkes at det vel er trolig – sett hen til normal eiertid – at tilstandsgrad uansett ville endret seg på vaskerommet. Eventuell avvikende tilstandsgrad er under ingen omstendighet et økonomisk tap.

 

Avslutningsvis bemerkes at innklagede ikke bestrider «definisjonene gitt i NS 3600». Innklagede forholder seg kun til det faktum at NS 3600 ikke er obligatorisk ved utarbeidelse av boligsalgsrapporter og at det stadig er NS 3424 som benyttes i sin alminnelighet, hvor manglende dokumentasjon ikke fører til TG 2. NS 3600 er den nye standarden som ble vurdert innført til anvendelse for obligatorisk tilstandsrapport. I hvilken form denne eventuelt vil bli å gjelde i fremtiden er pt. ukjent. Under enhver omstendighet opprettholdes at TG 2 på et vaskerom beliggende i kjelleren ikke representerer noe prisdempende element ved et fremtidig salg.

 

Innklagede fastholder etter dette at oppdraget er utført i samsvar med god meglerskikk, og at det ikke foreligger grunnlag for å tilkjenne klagerne erstatning.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om hva megleren uttalte på visningen. På dette punktet reiser saken derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.

 

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr 8 skal megleren gi kjøperen skriftlig opplysning om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. På side 5 i salgsoppgaven fremkommer det at

”Det er utstedt brukstillatelse den 26.09.1975”.

Innklagede burde her hos kommunen foretatt nærmere undersøkelser vedrørende garasjen, og han kan kritiseres for at dette ikke ble gjort. Dette er i strid med god meglerskikk. Nå har imidlertid problemet med ferdigattest vedrørende garasjen løst seg,

Klageren anfører at det fremgår av boligsalgsrapport at vaskerommet i kjelleren var oppgradert i 2011 av fagfolk, samt at det har TG0. Ved overtakelsen kunne selgeren fortelle at vaskerommet var oppgradert av fagfolk som har jobbet svart, og at det aldri har eksistert den dokumentasjonen klagerne forespurte på visningen. Det følger av fast praksis i Reklamasjonsnemnda at megleren i utgangspunktet ikke er ansvarlig for feil i taksten. Takstmann skal opptre uavhengig av megler, og nemnda vurderer ikke takstmannens forhold. Det er ikke sannsynliggjort at takstrapporten hadde noen feil som innklagede burde oppdaget. Dette er for øvrig et forhold mellom selger og kjøper.

Nemnda finner det klart at erstatningskravet ikke kan føre frem.

 

Konklusjon:

 

EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS, Stjørdal har opptrådt i strid med god meglerskikk, for øvrig fører klagen ikke frem.