185/05

09.03.2006

Hvem skal betale omkostninger til stiftelse av borettslag

Fokus Krogsveen Tromsø

Saksframstilling

Klager kjøpte leilighet gjennom innklagede. Klager har blitt belastet med omkostninger til stiftelse av borettslaget. Klagers sønn har kjøpt leilighet i samme borettslag gjennom et annet meglerforetak og er ikke belastet slike omkostninger.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren la inn bud på en leilighet i et borettslag i august 2005 gjennom en eiendomsmegler. I tillegg til kjøpesum var omkostninger spesifisert til

kr 28 900 kroner. Klagerens sønn ville imidlertid ha denne leiligheten, og klageren la derfor inn bud på en annen leilighet i samme borettslag der innklagede var megler. Også her var omkostningene spesifisert på samme måte.

Da klagerens sønn skulle tegne kontrakt i oktober fikk han vite at omkostningene nå var tillagt selger, etter ny borettslagslov av august 2005. Klageren trodde at innklagede, som hun hadde kjøpt gjennom, ville følge loven også i hennes tilfelle. Men da klageren skulle undertegne var omkostningene fortsatt de samme.

Innklagede har hatt ulike forklaringer på hvorfor de ikke følger samme praksis som den andre eiendomsmegleren. For eksempel at det ikke er samme type omkostninger, at klager har gjort en «avtale» med selger gjennom sitt bud (klager har til dags dato ikke vært i kontakt med selger), og at den nye loven ikke berører disse omkostningene.

Klageren ønsker at Reklamasjonsnemnda ser på saken, da det er urimelig at 2. gangskjøper blir belastet for utgiftene til stifting av borettslag. I tillegg vil klageren at nemnda tar stilling til om hun kan belastes for omkostninger ved eierskifte etter den nye loven.

Innklagede anfører:

Klagen dreier seg om det lovlig kan avtales at kjøperen skal dekke omkostninger til oppstart av borettslag, etter at borettslag er stiftet.

I henhold til salgsoppgaven skal kjøper dekke omkostninger i forbindelse med stiftelse av borettslaget. Salgsoppgaven og leveransebeskrivelsen gir gode beskrivelser av hvordan beløpet fremkommer. Dette er kostnader til dokumentavgift, tinglysing av skjøte, pantobligasjon, åpningsgebyr for felleslån, registrering av borettslaget og anleggsbidrag for strøm. Prospektet er godkjent av selger som forutsatte at kjøper dekket omkostningene til oppstart av borettslaget da avtalen ble inngått.

Klager har bekreftet at hun var kjent med omkostningene ved avtaleinngåelsen, men da kontrakten skulle underskrives, protesterte hun med henvisning til endringene i borettslagsloven. Etter innklagedes oppfordring ble kjøpekontrakten likevel undertegnet sammen med et tillegg der hun bestrider at kostnadene skal dekkes av henne.

Innklagede mener det fritt kan avtales hvem av partene som skal dekke kostnadene til stiftelse av borettslaget. Borettslaget var stiftet, men leiligheten var ikke ferdigstilt eller overtatt fra utbygger ved avtaleinngåelse, og omkostningene var heller ikke forfalt til betaling da avtalen ble inngått.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren oppfatter svaret fra innklagede som en fordreining av hva det faktisk klages på.

Klager har ikke bestridt at det er mulig å avtale hvem som skal bære omkostninger. Det klager påpeker er at innklagede ikke har informert om denne adgangen, og at det derfor er frekt i ettertid å påberope at salgsoppgaven er å regne som en avtale.

At klager fikk aksept på et bud lavere enn prisantyding kan heller ikke tas til inntekt for at omkostningene da på en måte var en del av differansen.

Klager forstår det slik at innklagede forsøker å dreie oppmerksomheten bort fra at de opererer med kunstig høye priser, da leiligheten er steget flere hundre tusen på knapt ett år, mellom første kjøper og klager. Det er grunnen til at alleleiligheter i borettslaget er solgt under prisantydning ved 2. gangs salg.

Borettslaget ble stiftet 21. juni 2005, altså lenge før klager var aktuell som kjøper.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede synes det er rart at kunden klager på saken i og med at det står i salgsoppgaven.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder spørsmålet om kjøper kan belastes omkostninger til stiftelse av borettslaget.

For Reklamasjonsnemndas avgjørelse har endringene i borettslagsloven, som klageren har påberopt seg, ingen betydning.

Klagerens bud, som ligger til grunn for kontrakten, er på kr. 1.450.000 med tillegg av «offentlige gebyrer». Spørsmålet er om dette omfatter omkostninger til stiftelse av borettslaget. Etter ordlyden er dette ikke omfattet av formuleringen «offentlige gebyrer». Formuleringen i prospektet kunne imidlertid tyde på at formuleringen også omfatter omkostninger til stiftelse av borettslaget. Reklamasjonsnemnda finner likevel ikke å kunne legge særlig vekt på dette, ettersom klageren protesterte mot beløpet på kontraktsmøtet den 4. november gjennom en skriftlig tilføyelse til kontrakten. Når avtale ble inngått med dette forbeholdet, må formuleringen i budskjemaet og den skriftlige tilføyelsen til kontrakten legges til grunn.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klageren gis medhold.

Oslo, den 9. mars 2006