Klage nr 2015084
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 24. september 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Privatmegleren Aksept
Fram Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en leilighet gjennom innklagede den 20. april 2015. Kjøpesummen var kr 2 430 000. Hun hevder at innklagede har håndtert budrunden feilaktig og krever erstatning.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren kjøpte leilighet den 20. april 2015 gjennom innklagede. Hun la inn sitt første bud på kr 2 400 000 med frist til kl 12.10 den 24. april 2015. På dette tidspunktet var det bare to budgivere, og salget var i en avsluttende fase. Kl 12.03 ringte megleren og oppga at selgeren hadde akseptert budet, og at det eneste som gjenstod var å finne en passende overtakelsesdato for henne og selgeren. De fant møtedato, og klageren forstod det slik at hun bare skulle vente på å få den muntlige avtalen bekreftet skriftlig.
Klokken 12.13 fikk hun imidlertid beskjed om at det har kommet en ny budgiver på banen
som hadde bydd kr 2 420 000. I samtale med megleren kl 12.14 fikk hun bekreftet at budet var kommet inn etter at hennes frist var utløpt, og etter at budet var akseptert skriftlig av selgeren. Klageren og megleren hadde en diskusjon på telefon vedrørende om budet var fremsatt i tide. I frykt for å miste leiligheten valgte klageren å gi et nytt bud på kr 2 430 000 som varte frem til kl 12.45.
Også denne gangen ble det fremsatt bud fra den samme budgiveren etter at selgeren hadde akseptert hennes bud. Denne gangen avslo imidlertid megleren budet fra den andre budgiveren og aksepterte klagerens bud kl 12.44, som var innenfor fristen.
Det anføres at budet på kr 2 420 000 som var fremsatt for sent, aldri burde vært akseptert. Det forhold at megleren ikke godtok bud innkommet etter fristen andre gangen, viser at også det første budet var behandlet uriktig. Budjournalen viser den ulike håndteringen av det første og det andre budet.
Det hevdes at klageren har tapt kr 30 000 på at avtalen vedrørende det første budet på
kr 2 400 000 ble satt til side.
Det anføres at det var kommet i stand en avtale hvor hun hadde tilbudt kr 2 400 000, og selgeren hadde akseptert budet skriftlig til megleren. Det anføres videre at megleren ikke har fulgt egne retningslinjer med at «megler er forpliktet med å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden», jfr. salgsoppgaven, under nøkkelinformasjon, under bud og budgivning 5. avsnitt.
Innklagede har i hovedsak anført:
Innklagede bekrefter å ha mottatt budet til klageren på kr 2 400 000 med frist til kl 12.10. Telefonsamtalen som klageren referer til kr 12.03 var en samtale for å avklare tidspunkt for en eventuell overtakelse for å ha alle punkter klart frem mot at man gikk inn i en avsluttende fase i budrunden. Dette er veldig vanlig å avklare i forkant. En aksept fra innklagede blir aldri gitt før megleren har det skriftlig fra selgeren.
I etterkant av samtalen kontaktet megleren selgeren og ga en tilbakemelding om at budgiveren med budet på kr 2 350 000 til kl 12.00 hadde falt fra og ikke ønsket å gi et ytterliggere bud, samt beskjed at budet til klageren er et bud de burde akseptere. Selgeren ønsket å vente med aksepten til akseptfristen nærmet seg.
Megleren ringte selgeren opp igjen før fristen gikk ut og sa at klagerens bud sto til kl 12.10, og at han måtte oversende en skriftlig aksept på dette. Etter den samtalen sto megleren klar til å sende klageren en skriftlig aksept på budet, og ventet på selgerens skriftlige tilbakemelding. Før den ble mottatt, mottok megleren melding om et nytt bud fra en helt ny budgiver. Selgeren hadde da passert akseptfrisen til klageren, og megleren mottok budet 17 sekunder etter fristen til klageren hadde gått ut. For megleren som mellommann er det strenge regler vedrørende krav til skriftlighet.
Megleren refererte i sitt tilsvar også til det samme budskjemaet som klageren referer til. «Selger må skriftlig akseptere budet før megler kan formidle budaksept til budgiver. Formidling av selgers aksept til budgiver må gjøres innen akseptfristens utløp».
Det som skjedde var at megleren ikke lenger hadde noen gyldig bud å akseptere etter som fristen hadde gått ut og megleren ikke hadde mottatt aksept fra selgeren i tide. Eiendommen sto da i 17 sekunder uten bindende bud. Det nye budet ble så registrert i innklagedes system, og dette måtte gjøres manuelt. Innklagede mottak aksepten fra selgeren på klagerens bud (som ikke lenger var gyldig), og kontaktet selgeren å informerte han om det nye budet. Innklagede informerte han om aksepten på klagerens bud fra ham, var mottatt etter at akseptfristen var utløpt.
Innklagede sendte ut budet på kr 2 420 000 med frist til kl 12.30 til klageren og de øvrige budgiverne. Innklagede mottak et nytt bud fra klageren kl 12.26 på kr 2 430 000 med frist til kl 12.45. Deretter ringte megleren budgiveren med nest høyeste bud, uten å få svar på denne henvendelsen. Han ringte heller ikke innklagede tilbake igjen.
Innklagede fikk ikke anledning til å hverken bekrefte eller avkrefte om den andre budgiveren var villig til å forhøye sitt bud eller ikke. Megleren ringte dermed til selgeren og sa hvilket bud som var stående, og at han trengte en skriftlig aksept innen akseptfristen for å akseptere budet til klageren.
Denne gangen mottak megleren skriftlig aksept innenfor akseptfristen og kunne dermed akseptere budet på kr 2 430 000. Dette ble gjort kl 12.44, altså 1 minutt før budet gikk ut. I etterkant av aksepten mottok innklagede et nytt bud på kr 2 435 000 med en frist til kl 13.05. På dette tidspunktet har klageren mottatt en skriftlig aksept fra megleren innen akseptfristen, og dermed kunne megleren ikke ta stilling til det andre budet. Megleren måtte derfor avslå dette og hadde et bud som allerede er blitt akseptert.
Innklagede ser på disse håndteringene/situasjonene som to ulike hendelser. I det ene tilfellet ble det ikke mottatt en aksept innen fristen, mens i det andre tilfellet ble det mottatt en aksept innen fristen. Megleren viser til dokumentasjon i forkant av kontraktsmøtet.
Megleren forstår at klageren kan se situasjonen som uoversiktlig ettersom dette skjer i løpet av så kort tid, og med korte frister. Men innklagede vil forsikre klageren om at han som megler har gjennomført budrunden etter deres retningslinjer og regler. At det kommer inn en ny budgiver fra sidelinjen er aldri noe som er ønskelig fra en kjøpers ståsted og spesielt ikke når man er på et prisnivå hvor leiligheten vil bli solgt til høystbydende. Dette er heldig for selgeren, men ikke like hyggelig for en kjøper/budgiver. Innklagedes oppgave som megler er å gjøre det han kan for at både kjøperen og selgeren er fornøyde når budrunden er avsluttet. I dette tilfellet er det uheldig at klageren sitter igjen med et inntrykk av å ha blitt lurt, noe som ikke har vært hensikten.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstand om innklagedes feilaktige håndtering av budrunden og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om hva som skal ha blitt sagt om selgerens aksept i telefonsamtalen. Partene er imidlertid enige om at overtakelse ikke var avklart.
Nemnda bemerker at klageren har oppfattet at innklagede opplyste at budet på kr 2 400 000 var akseptabelt, men at man måtte finne et passende overtakelsestidspunkt. Før det var avklart, kom det imidlertid et nytt bud fra én ny budgiver på kr 2 420 000. Klageren valgte deretter å høyne sitt bud til kr 2 430 000, som ble akseptert av selger.
Nemnda vil påpeke at bud og avtale om overtakelsestidspunkt normalt vil være av avgjørende betydning for aksept av bud. Slik saken er opplyst for nemnda, er det ikke sannsynliggjort at innklagede er å bebreide for håndteringen av budrunden.
Klagen kan etter dette ikke føre frem.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.