Klage nr 2015089

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 24. september 2015. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      Aktiv Eiendomsmegling Carl Berner

Gabrielsen & Partners AS

 

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av sin leilighet. Klageren var ikke fornøyd med måten megleroppdraget ble utført på, og sa opp oppdragsavtalen før salg kom i stand. Klageren anfører at det ble gjort dårlig forarbeid og annonsering fra innklagedes side, og krever at meglers slutthonorar faller bort. Klager krever erstatning for påkjenninger påført ham. Innklagede bestrider at megler har motarbeidet klageren og opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede avviser klagerens påstander.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede den 2. mars 2015. Klageren hadde vurdert valg av megler nøye, og valgte innklagede på tross av at dette ikke var det rimeligste alternativet. Ifølge klager presenterte megler seg som forståelsesfull og imøtekommende. For klageren var tillit viktig, idet han av helsemessige årsaker ønsket å være skjermet fra bekymringer og påkjenninger knyttet til boligsalget. For klageren var det viktig med en megler som han kunne overlate hele ansvaret til, og stole på at arbeidet ble gjort på en best mulig måte. Klageren var i en slik økonomisk situasjon at han var avhengig av å selge snarest mulig.

 

 

 

Klageren informerte innklagede om at han ikke ville selge til hvilken som helst pris. Ifølge klageren informerte megleren om en mulig interessent som var på leting etter denne type leilighet, og som nettopp hadde tapt en annen budrunde. Klageren ble nærmest overbevist om at han ville oppnå den prisen han ønsket, med en mulig kjøper som stod klar.

 

Etter kontraktsinngåelsen ble partene enige om å vente med å annonsere til etter påske. Klageren forventet at alt skulle være klart i god tid før dette. Det tok lang tid før taksten kom, og da den kom, mente klageren den var for lav. Megler var ikke tilgjengelig for diskusjon grunnet utenlandsopphold. Takstsummen ble hevet med kr 100 000, etter at uklarheter knyttet til garasje var oppklart. Klageren hadde tydelig forklart forholdet for megleren tidligere.

 

Den endelige taksten kom da påsken startet. Klageren ble nervøs av usikkerheten dette skapte. Klageren anfører å ha fått to uavhengige verdivurderinger tidligere, som begge var kr 300 000 høyere enn taksten som nå forelå.

 

Klageren var til rekonvalesens i utlandet, og skulle være borte til salget var over. Klageren avbrøt sitt utenlandsopphold, da han ikke følte seg trygg på at prosessen ble håndtert på best mulig måte. Klageren følte at alt ble gjort i hastverk, og meldte ifra til megleren at han vurderte å trekke seg fra samarbeidet.

 

Klageren anfører at det i salgsoppgaven var flere uklarheter og unøyaktigheter som han reagerte på. Attraktive sider ved leiligheten ble ikke fremhevet i salgsoppgaven. Etter klagerens egne endringer ble teksten forandret.

 

Klageren ønsket å være anonymisert som selger i salgsoppgaven. Allikevel stod klagerens navn, telefonnummer og e-post i egenerklæring og i tekst fra megler og OBOS.

 

Klageren anfører at dette tok tid og oppmerksomhet, og ble en påkjenning for ham. Klageren følte seg uvel med situasjonen, da det var nettopp dette han ønsket å unngå ved å overlate ansvaret til innklagede.

 

Klageren anfører at det var kort tid mellom annonsering og visning. Han mente det var gjort dårlig forarbeid og annonsering, samt oppsatt uheldig tidspunkt for visning, på søndag fra kl. 12-13. Igjen ytret klageren seg om at han ønsket å stanse salget og avslutte oppdraget.

 

Etter andre visning kom det inn bud. Det høyeste budet var lavere enn hva klageren var villig til å akseptere. Megleren rådet ham til å akseptere budet da summen var rekord i fortjeneste blant leiligheter i borettslaget.

 

Ny visning ble avtalt, og leiligheten ble lagt ut til fastpris etter råd fra innklagede. Megleren kunne ikke være tilstede. To dager før den oppsatte ekstravisningen ble klageren igjen provosert og sint over innklagedes arbeid, og sendte krasse tekstmeldinger om at han ønsket å avslutte samarbeidet, samt annonsen fjernet.

 

Klageren anfører at bedre planlegging av markedsføringen fra innklagedes side, hadde gitt mer oppmerksomhet og bedre oppmøte på visning. Tidspunkt for publisering av annonse før visning var tre dager. Ingen andre meglere klager har kontaktet mener dette er tilrådelig tid. Det anføres at syv til ti dager er mer normalt, og den tid som trengs for å fange interessen til mange nok kjøpere.

Klageren sa tydelig ifra at han ønsket å slippe å tenke på salget på grunn av helsemessige årsaker. Ifølge klageren lovet innklagede at ansvaret trygt kunne overlates til ham. Ifølge klageren var ikke dette tilfellet.

 

Klageren er ikke fornøyd med måten oppdraget ble utført på, og føler seg motarbeidet av megleren gjennom hele salgsprosessen. Klageren mener at det ikke er rimelig eller riktig at han skal betale det slutthonorar som innklagede har beregnet. Klageren ønsker erstatning for det som er påført ham fra innklagedes side.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Innklagede oppfatter klagerens påstand slik at foretaket ikke har krav på vederlag for utført jobb, og at klageren i stedet har rett til erstatning. Dette bestrides av innklagede. Innklagede kan ikke se at han har motarbeidet klageren og brutt god meglerskikk.

 

Faktura er utstedt i henhold til inngått oppdragsavtale. Klageren har betalt fakturaen. Innklagede kan ikke se at det foreligger noe grunnlag for delvis tilbakebetaling av betalt faktura, og under enhver omstendighet er det ikke grunnlag for erstatning.

 

Innklagede beklager at klageren oppfatter at megleren har gjort en dårlig jobb, og tar tilbakemeldingene til etterretning. Innklagede har tidligere behandlet klage fra ham mottatt den 17. april 2015, med svarbrev datert den 24. april 2015.

 

Når det gjelder korrektur av salgsoppgaven, kan ikke innklagede se at det er grunnlag for å påstå at megleren har gjort en dårlig jobb. Det er normalt at det foretas en runde for å optimalisere salgsoppgaven i samråd med kunden, og få verifisert at informasjonen som gis er korrekt. Megleren har handlet i tråd med foretakets rutiner, som er å sende utkast til skriftlig korrektur hos selgeren, få tilbakemelding og foreta rettelser.

 

Innklagede står inne for at de råd som ble gitt i forbindelse med visning og markedsføring.

 

Høyeste bud ble oppnådd dagen etter første visning, den 13. april 2015. Meglerens verdivurdering var på kr 3 000 000. Taksten var kr 2 800 000. Budet var kr 210 000 over takst, og kr 10 000 over meglers prisantydning. Klager valgte likevel å avslå budet. Motbudet stort kr 3 200 000 ble ikke akseptert av budgiveren. At klageren ikke ville selge for under kr 3 200 000 var på dette tidspunkt nytt for innklagede. Det bestrides at megleren på forhånd skal ha forespeilet klageren en vesentlig høyere salgspris enn det han hadde gitt i verdivurderingen.

 

Innklagedes oppfatning er at de råd som ble gitt i salgsprosessen når det gjelder antall dager markedsført visningstidspunkt, var solid faglig forankret, og i selgerens interesse.

 

Etter avslag på motbud ble det avtalt at leiligheten skulle annonseres med en fastpris på kr 3 200 000, da eiendommen ikke kunne annonseres under en pris selgeren var villig til å akseptere. Megleren foretok med dette en nødvendig korrigering innenfor regelverket, når ny informasjon ble forelagt.

 

I motsetning til klagerens påstand, ble det fra meglerens side gitt råd om visning påfølgende søndag. På dette tidspunktet utartet klagerens oppførsel seg, ved at det ble fremsatt grove trusler mot megleren. På tross av dette valgte megleren å gjennomføre ny visning, da klageren trakk truslene han hadde fremsatt. I lys av de direkte trusler og nedsettende kommentarer, mener innklagede at megleren gjorde vesentlig større forsøk på å ivareta klagerens interesse, enn det klageren kunne forvente og gi uttrykk for.

 

Da klageren sa opp oppdraget, sendte innklagede et seriøst skriftlig svar. Det kom da ytterligere skriftlige, alvorlige trusler fra klageren. Innklagede har vurdert å politianmelde truslene, men dette er foreløpig ikke gjort.

 

Klageren hevder det var dårlig eller ingen kommunikasjon etter at salgsoppdraget ble inngått. Innklagede har gjennomgått all skriftlig kommunikasjon, og stiller seg uforstående til denne påstanden.

 

På denne bakgrunn kan ikke innklagede se at megleren har brutt god meglerskikk. Megleren har snarere bestrebet seg på å følge opp klageren og prosessen tett, på bakgrunn av klagerens helsemessige tilstand.

 

Innklagede ser ikke noe grunnlag for nedsettelse av vederlag eller at det foreligger grunnlag for erstatning.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav om bortfall av meglers slutthonorar, samt erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen ikke kan føre frem.

 

Nedsettelse av vederlag

Oppdraget ble sagt opp av klageren. Innklagede har fakturert klageren i henhold til oppdragsavtalens punkt 8.2. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at meglers vederlag kan settes ned eller falle bort dersom det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra oppdragstakerens side. Dette innebærer at meglers plikter må være tilsidesatt mer enn rent bagatellmessig.

 

Slik saken er opplyst for nemnda, finner nemnda det klart at det ikke er grunnlag for vederlagsreduksjon i dette tilfellet. Det foreligger ikke en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra innklagedes side. Når det særskilt gjelder klagerens anførsel om at det gikk kort tid mellom annonsering og visning, og at salget derfor ikke gikk som ønsket, kan ikke nemnda se at dette gir grunnlag for vederlagsreduksjon. Høyeste bud var høyere enn både meglerens verdivurdering og takst.

 

Erstatning

Nemnda finner det klart at det ikke er grunnlag for erstatningskravet. Det vises til det som er sagt ovenfor om nedsettelse av vederlaget.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.