Klage nr 2015095
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 24. september 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Vest AS Åsane
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klagen gjelder meglerens utførelse av oppdraget, samt hans omsorgs- og rådgivningsplikt. Klageren krever erstattet kr 140 000 på bakgrunn av at boligen ble solgt under prisantydning etter meglerens råd, på tross av uavklart spørsmål om rehabilitering i borettslaget. Innklagede avviser klagerens påstander, og anfører at interessenter fikk beskjed om at spørsmålet om rehabilitering var nedstemt i generalforsamlingen, og at boligen ble solgt for det markedet var villig til å gi.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede den 17. desember 2014 om salg av bolig.
Verditaksten var kr 2 890 000. Boligen ble solgt for kr 2 750 000. I ettertid har flere like hus i samme borettslag blitt solgt for henholdsvis kr 3 000 000, kr 3 100 000, kr 3 200 000 og kr 3 250 000.
Da huset skulle legges ut for salg, ble det av styret bestemt at det innen noen uker skulle avholdes avstemming om rehabilitering i borettslaget. Husleien var da kr 5 000 pr måned. Dersom rehabilitering ble vedtatt, ville husleien øke med kr 2 000 pr måned.
Ifølge klageren mente megleren at dette ikke ville ha innvirkning på salget.
Da det var dårlig oppslutning på første visning, tok klageren opp muligheten for å ta huset av markedet, og vente til etter avgjørelse om rehabilitering. Ifølge klageren tok han opp dette med innklagede flere ganger. Megleren mente det var et dårlig tidspunkt å ta boligen av markedet. Klageren avslo bud stort kr 2 840 000 etter visning. Klageren og innklagede var enige om at man kunne oppnå pris på prisantydning, eller over, i det aktuelle området.
Ifølge klageren var megleren hastig gjennom hele prosessen. Klageren var rådvill og usikker etter første visning, men lyttet til meglerens råd og veiledning. Megleren anbefalte å sette prisantydning ned til kr 2 720 000 for å tiltrekke flere interessenter.
Da budrunden etter siste visning endte på kr 2 750 000, ønsket klageren fortsatt å ta huset av markedet og begynne på nytt. Megleren argumenterte da med at de ikke drev med lokkepriser. Klageren aksepterte budet stort kr 2 750 000. Klageren satt igjen med en veldig dårlig følelse, både når det gjaldt prisen og meglerens vurderinger underveis i prosessen.
Klageren har vært i kontakt med to uavhengige meglere som hadde stått for salg av hus i samme område. Disse hadde anbefalt sine kunder å ta huset av markedet til etter at avgjørelse om rehabilitering i borettslaget var fattet.
Forslaget om rehabilitering ble nedstemt av generalforsamlingen, og like etter dette ble det solgt tre hus i samme borettslag til en høyere sum enn prisantydning. Klagerens hus er det eneste som har blitt solgt under takst. Klageren anfører at forskjellen er for stor til at dette bare kan skyldes markedssvingninger. Klageren hadde nytt kjøkken fra 2010 og baderom som ble oppusset i 2007.
Klageren krever økonomisk kompensasjon stor kr 140 000, som utgjør forskjellen mellom salgspris og prisantydning. Klageren anfører spørsmålet om rehabilitering som sakens kjerne, og at en megler skal vite bedre og burde rådet klageren til å vente med salg.
Innklagede har i hovedsak anført:
Ifølge innklagede har rehabiliteringsspørsmålet i borettslaget, som den aktuelle boligen er en del av, vært aktuelt siden 2010. En rehabilitering vil føre til økninger i andelenes fellesutgifter, og ifølge innklagede stiller markedet seg ofte noe kritisk til slike økninger og usikkerhetsmomenter knyttet til rehabilitering. Innklagede anfører at megler har overholdt sin opplysningsplikt ved å informere om den eventuelle rehabiliteringen i salgsoppgaven.
Innklagede påpeker at megleren holdt seg løpende oppdatert om generalforsamlingen som ble avholdt den 3. mars 2015. Siste visning ble avholdt to dager etter generalforsamlingen. Megleren gjennomførte endringer i annonseteksten i henhold til styrets innstilling i forkant av denne visningen, slik at interessenter var klar over generalforsamlingens vedtak. Det ble også særskilt opplyst om forholdet under visningen den 5. mars 2015.
Innklagede stiller seg uforstående til klagerens påstand om at megleren ga uttrykk for at forholdene rundt rehabiliteringen ikke ville ha innvirkning på salget. Tvert imot hadde megleren fått høre av interessenter at enkelte banker hadde frarådet å kjøpe bolig i borettslaget grunnet usikkerheten rundt rehabiliteringssaken. Dette har ifølge innklagede betydning og vil ha innvirkning på salgsprosess og salgssum.
Det er innklagedes oppfatning at klageren ville ha oppnådd salgspris på prisantydning kr 2 890 000, dersom forhandlinger med budgiver etter første fellesvisning hadde fortsatt. Budgiveren formidlet til megleren at de var interessert i å legge inn bud på prisantydning, da bud stort 2 845 000 ble avslått av klageren. Klageren ga imidlertid uttrykk for at det da ikke var aktuelt å akseptere bud under kr 3 000 000. Klageren hadde endret sine forventinger til pris i løpet av dagen, og det ble ikke inngått noen avtale med budgiveren. Innklagede kan ikke se at megleren burde arbeidet for å oppnå pris på prisantydning når klageren ikke ønsket å akseptere dette. Megleren ville i så tilfelle manifestert en situasjon som innebar at klageren hadde satt en lokkepris.
Etter ny visning uten at noen viste interesse, ble megleren og klageren enige om å sette ned prisantydningen. Det ble også diskutert om boligen skulle trekkes fra markedet, men grunnet et godt marked på denne tiden, ble prisantydning heller redusert for å løfte boligen frem på finn.no. Megleren presiserte at dette måtte være en pris som klageren var villig til å akseptere.
Det kom flere interessenter på neste visning, og etter litt forhandlinger var høyeste bud kr 2 750 000. Ifølge megleren var det tungt for klageren å akseptere dette budet, og megleren forsikret seg om at klageren var sikker på dette. Megleren sa at det var klagerens valg om det skulle holdes ny visning, eller om boligen skulle tas av markedet. Klageren bestemte seg for å takke ja til budet stort kr 2 750 000, da budgiver ikke ønsket å gå høyere.
Innklagede viser til klagerens påstander om at andre leiligheter i samme borettslag har blitt solgt over prisantydning rett etterpå. Innklagede har kjennskap til disse salgene, og påpeker at dette var leiligheter med helt andre sol- og utsiktsforhold enn klagerens bolig. Når en annen bolig i samme område blir solgt til en betydelig høyere pris tre dager etter klagerens salg, tyder det på at markedet har vurdert boligene opp mot hverandre, og at klageren har hatt urealistiske forventninger til hva han kunne få for eiendommen.
Når det gjelder klagerens anførsel om at boligen skulle tas av markedet i påvente av generalforsamlingen, vises det til at siste visning ble avholdt etter generalforsamlingen. Hertil kommer at det var god oppslutning på siste visning, med syv interessenter, som alle fikk avklart at husleiespørsmålet var avgjort. Boligen ble testet i et godt marked gjennom flere visninger, og i konkurranse med boliger i samme område. Den prisen som ble oppnådd gjenspeiler det markedet var villig til å betale.
Ifølge innklagede har megleren ivaretatt sin omsorgsplikt, og opptrådt i tråd med god meglerskikk. Innklagede anfører at klageren ikke har sannsynliggjort et økonomisk tap, og heller ikke årsakssammenheng mellom et eventuelt ansvarsbetingende forhold og eventuelt økonomisk tap.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om erstatning for påstått tap i forbindelse med salg av bolig. Klageren anfører å ha tapt kr 140 000. Klageren anfører at han ønsket å trekke boligen fra markedet, men at megleren argumenterte for å sette ned prisen isteden.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Klageren er her misfornøyd med oppnådd salgssum. Det er imidlertid markedet som bestemmer prisen på det tidspunktet eiendommen legges ut for salg, og det er selgeren som avgjør om bud skal aksepteres eller ikke. Nemnda kan ikke se at innklagede kan kritiseres her,
Klageren hevder at han ønsket å ta boligen av markedet på grunn av liten oppslutning og forestående generalforsamling, hvor det var forslag om å rehabilitere eiendommen. Ifølge klageren argumenterte megleren mot dette. Innklagede anfører imidlertid at klageren stod fritt til å velge. Her er det påstand mot påstand. Det samme gjelder om innklagede ga et dårlig råd ved å foreslå å sette ned prisen istedenfor å ta boligen ut av markedet. På disse punkter reiser derfor saken bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.
Megler informerte slik han var forpliktet til potensielle kjøpere om rehabiliteringsspørsmålet. I følge innklagede ble det også opplyst på visning at rehabiliteringen ble nedstemt på generalforsamlingen.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.