Klage nr 2015102
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 24. september 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eie eiendomsmegling avd. Røa
In-Vest eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte leilighet gjennom innklagede den 16. februar 2015. Klageren anfører å ha betalt kr 100 000 for mye for boligen, da den andre budgiveren hadde satt et forbehold om finansiering fra kommunen, som viste seg å bli avslått. Innklagede bestrider klagers erstatningskrav, og det anføres at megler ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren kjøpte bolig gjennom innklagede den 16. februar 2015. Leiligheten hadde en prisantydning på kr 1 850 000. Klager kjøpte leiligheten for kr 1 960 000, og mener han har betalt kr 100 000 for mye.
Da det kom inn bud på kr 1 780 000 valgte klageren å legge inn bud på kr 1 860 000. Han fikk da tilbakemelding om at det var kommet inn et nytt bud på kr 1 900 000, med forbehold om at kommunen godkjente beløpet.
Klageren kontaktet da megleren pr. telefon og fikk bekreftet at dette var en ny budgiver. Til forbeholdet om finansiering fra kommunen, fikk klageren inntrykk av at dette dreide seg om rene formalia, og at megleren hadde en dialog med kommunen.
På denne bakgrunn valgte klageren å høyne sitt bud til kr 1 920 000. Da den andre budgiveren innga siste bud stort kr 2 000 000, var klagerens øvre grense nådd, og han innga ikke flere bud. Allikevel fikk han aksept for sitt siste bud stort kr 1 960 000 før akseptfristens utløp.
Rett i etterkant av budaksept, spurte klageren megleren om hun hadde vært i kontakt med kommunen. Megleren fortalte at hun ikke hadde lyktes i å få kontakt med kommunen. Klageren kontaktet den andre budgiveren etter å ha fått oversendt budjournalen. Klageren fikk da greie på at den andre budgiveren ikke hadde fått lov av kommunen å kjøpe den aktuelle leiligheten, da det ikke var nok areal for en familie.
Klageren er eiendomsmeglerfullmektig, og viser til at praksis ved hans kontor er at alle bud med tilsvarende forbehold skal undersøkes i hvert tilfelle og ved hver høyning av budet. På bakgrunn av dette tok klageren kontakt med seksjonssjefen i den aktuelle bydelen med forespørsel om deres rutiner i slike saker. Ifølge vedkommende skulle det ikke være noe problem å få kontakt i en konsulent på en av kommunens vakttelefoner. Tilbakemelding på om kommunen godkjenner finansiering gis pr. mail ved første bud, deretter telefon eller mail.
Etter klagers syn har ikke den andre budgiveren vært reell, og klageren mener han ikke har blitt gitt relevante opplysninger i prosessen. Klageren mener megleren burde gjort ham oppmerksom på at forbeholdet fra den andre budgiveren ikke ble sjekket med kommunen. Klageren anfører også at meglers burde bremset budrunden og bedt om lengre akseptfrister, spesielt fra den andre budgiveren, da forbeholdet ikke var kontrollert.
Klageren anfører at han ikke ville gått videre i budprosessen dersom han hadde kjent til de forhold som kom frem i ettertid.
Klageren anfører at han har betalt kr 100 000 for mye. Klagerens bud var kr 10 000 over prisantydning, og han anser det sannsynlig at budet ville vært innenfor en akseptabel pris for selgeren.
Innklagede har i hovedsak anført:
Ifølge innklagede ble alle vilkår i budet fra den andre budgiveren, inkludert forbeholdet om godkjenning fra kommunen, opplyst til klageren og de øvrige interessentene pr. tekstmelding. Fra klageren la inn sitt bud på eiendommen, var det kun klageren og budgiveren med forbeholdet som var med videre i budprosessen.
Vedrørende telefonsamtale om forbeholdet mellom megleren og klageren, hevder megleren at dette var en samtale mellom to personer i samme bransje, som begge var klar over hva et slikt forbehold innebar og risikoen ved forbehold generelt. Megleren understreker at det ikke har blitt antydet at forbeholdet kun var en formalitet, men hva som har blitt sagt og hørt fra begge sider, er i etterkant vanskelig å dokumentere.
Klageren valgte etter dette å høyne sitt bud på eiendommen, vel vitende om forbeholdet fra den andre budgiveren.
Klagerens fremstilling av meglerens forsøk på å få en avklaring fra kommunen virker svært forenklet. For å dokumentere sine forsøk på å få kontakt med kommunen, har megleren tatt to skjermbilder fra sin telefonlogg som viser hvilke tidspunkt hun forsøkte å komme i kontakt med kommunen på. Etter gjentatte forsøk over relativt lang tid fikk hun respons, og beskjed om å sende informasjon på e-post. E-posten kom i retur med feilmelding. Megleren fikk kontakt med en annen saksbehandler i kommunen, som videresender e-posten med informasjonen til korrekt saksbehandler. Deretter kom en tilbakemelding om at finansieringen var avslått. På dette tidspunkt var høyeste bud fra klageren kr 1 960 000, og fra budgiver med forbehold kr 2 000 000. Selgeren aksepterte deretter klagerens bud før akseptfristens utløp.
Innklagede kan dokumentere forsøkene på å få avklart forholdet til den andre budgiveren. Innklagede mener de ikke kan stå til ansvar for at det tok tid å få kontakt med kommunen, når forsøkene kan dokumenteres.
Forbeholdet ble hele veien formidlet til klageren og øvrige interessenter. Forbeholdets karakter er slik at det foreligger en risiko for at budgiveren ikke har evne til å gjennomføre handelen. Det er derfor et slikt forbehold knyttes i utgangspunktet. Klageren valgte likevel å høyne sitt bud, selv om han var klar over at den andre budgiveren kunne vise seg å mangle gjennomføringsevne.
Innklagede ønsker også å påpeke at selgeren uansett situasjon står fritt til å akseptere det budet han eller hun ønsker. Klageren kunne derfor få sitt bud akseptert uavhengig av om forholdet var avklart eller ikke.
Innklagede avviser klagerens påstand om krav på erstatning eller at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om erstatning som følge av meglers påstått manglende kontroll av forbehold om finansiering fra kommunen, gitt av den konkurrerende budgiveren. Klageren hevder å ha betalt kr 100 000 for mye som følge av dette, og krever beløpet erstattet.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Fra budjournalen fremgår det at forbeholdet knyttet til det andre budet, var «… kommune godkjenner kjøpet». Det springende punkt er hvilken informasjon klageren fikk fra innklagede om dette forbeholdet utover det som fremgår av journalen. Klageren hevder at megleren har uttrykt at dette kun var en formalitet, noe innklagede har benektet.
Av budjournalen fremgår det at klageren og den andre budgiveren var alene om budgivningen fra klageren innga sitt første bud på kr 1 860 000 og til bud på kr 1 960 000 ble akseptert. Den andre budgiveren hadde imidlertid gitt et bud på kr 2 000 000 med opprinnelig forbehold. Budet ble imidlertid ikke akseptert på grunn av manglende finansiering.
Nemnda finner at det er kritikkverdig av innklagede å ikke gi råd til budgivere underveis om hvordan de skal forholde seg til bud som er avgitt uten bekreftet finansiering. Et normalt råd fra megler i en slik situasjon er at man enten står ved sitt bud eller gir et bud uten forbehold tilsvarende det den andre budgiveren har gitt med forbehold. I dette tilfellet innebærer det at klageren skulle blitt rådet til å stå ved budet på kr 1 860 000 eller inngi et nytt bud tilsvarende motbyders bud på kr 1 900 000. Megleren skulle også informert om at den andre budgivers finansiering ikke var bekreftet. Innklagedes unnlatelse her er i strid med god meglerskikk.
Klageren har krevd kr 100 000 i erstatning, som utgjør differansen mellom hans første bud og budet på kr 1 960 000, som ble akseptert. Nemnda mener at vilkårene for erstatning er oppfylt her. Ansvarsgrunnlaget er unnlatelse av å gi ovennevnte råd. Spørsmålet blir erstatningens størrelse. Hvis nemnda legger til grunn at klageren etter å ha fått riktige råd, hadde inngitt et nytt bud på kr 1 900 000, som han mest sannsynlig hadde fått aksept for, utgjør tapet kr 60 000. Nemnda bemerker at prisantydningen var kr 1 850 000, og at det derfor er sannsynlig at selgeren ville godtatt et bud på kr 1 900 000. Erstatningen fastsettes etter dette til kr 60 000.
Konklusjon:
Eie eiendomsmegling avd. Røa, In-Vest eiendomsmegling AS, har opptrådt i strid med god meglerskikk, og må erstatte klageren 60 000 kroner.