Klage nr 2015105
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 24.september 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Privatmegleren
Dyve & Partnere Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte en leilighet gjennom innklagede. Kjøpesummens størrelse var kr 6 150 000. Klagerne hevder at megleren har gitt uriktige opplysninger om motbud, og at klagerne derfor har lidt et økonomisk tap. De anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem
Klageren har i hovedsak anført:
Klagerne kjøpte en eiendom gjennom innklagede den 30. april 2015. På bakgrunn av at megleren har gitt uriktige opplysninger om bud i forbindelse med kjøpet av eiendommen, har klagerne lidt et økonomisk tap. Klagerne krever med dette erstatning fra megleren for et beløp oppad begrenset til kr 50 000.
Eiendommen ble avertert med visning 26. og 27. april 2015. Klagerne tok kontakt med megleren, da de onsdag 29. april ble oppmerksomme på at leiligheten enda ikke var solgt.
I telefonsamtale med innklagede ble klagerne opplyst om at det forelå et bud på kr 6 050 000
med frist 30. april kl 12.00. Det var da ingen andre budgivere på dette tidspunkt. I tillegg opplyste megleren at selgeren av eiendommen hadde gitt et motbud på kr 6 150 000, som var blitt avslått av nevnte budgiver. Det ble på dette tidspunkt ikke gitt opplysning om andre motbud fra selgeren. Heller ikke i dialogen med megleren knyttet til klagernes bud, ble de på noe tidspunkt informert om andre motbud fra selgeren. Klagerne hadde da kun informasjon om et motbud på kr 6 150 000.
Basert på ovenfor nevnte informasjon la klagerne inn bud 30. april 2015 kl 09.30 som ble gjengitt i budjournalen. Klagerne antok da, basert på det overnevnte at selgeren ikke var villig til å selge under kr 6 150 000. Klagerne ønsket imidlertid å se om de, som eneste gjenværende budgiver, kunne gå til en rask overtakelse. Klagerne valgte på bakgrunn av dette å legge inn to bud, et bud på kr 6 100 000 som de antok selgeren ikke ville akseptere, og et bud på
kr 6 150 000 som de visste at selgeren i utgangspunktet var villig til å selge for. Klagerne valgte imidlertid å be om overtakelse om forholdvis kort tid. Ettersom klagerne visste at det i realiteten ikke var andre aktuelle budgivere, håpet de at selgeren ville akseptere dette.
Ved innsyn i budjournalen, 4 mai 2015, fikk klagerne opplysning om at selgeren hadde gitt et motbud på kr 6 100 000. De kontaktet derfor megleren umiddelbart for å undersøke om budjournalen var riktig, da den reflekterte et motbud på kr 6 100 000 som de ikke hadde fått informasjon om tidligere.
Klagerne har forstått at budjournalen er korrekt, med unntak av at selgerens tidligere motbud på kr 6 150 000 ikke er reflektert i nevnte budjournal. Dette er i strid med eiendomsmeglingsforskriften § 3-4 jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-10. I etterfølgende korrespondanse mellom klagerne og selgeren, har megleren ikke bestridt overnevnte faktum og historikk. Å tilbakeholde og å gi uriktig informasjon fremstår som svært kritikkverdig og er i strid med eiendomsmeglingsloven §§ 6-3(1) og 6-3(2).
Klagerne mener det er gitt uriktige opplysninger som har påført dem et økonomisk tap på opptil kr 50 000. Dersom de hadde hatt ovenfor nevnte informasjon på tidspunktet for budgivningen, ville de lagt høyeste bud på kr 6 100 000. Basert på informasjonen de hadde fremsto det for dem som mest sannsynlig at selgeren ikke ville være villig til å selge for en pris under kr 6 150 000.
Kort overtakelse var imidlertid på ingen måte noe de var villig til å betale mye for. Som nevnt for megleren, hadde klagerne alternativ bolig i nærheten til fri disposisjon.
Innklagedes argumentasjon synes å være at de ikke hadde plikt til å gi oss opplysninger om motbud, jfr. deres svar på klagernes krav om erstatning. Det er etter klagernes oppfatning ikke relevant om de har en slik plikt, når de først velger å gi informasjon om motbud, må denne være korrekt.
Klagerne mener at vilkårene for erstatning er oppfylt. Megleren har opptrådt uaktsomt ved å gi uriktige opplysninger av betydning for handelen. Klagerne er påført et økonomisk tap. Det er adekvat og påregnelig årsakssammenheng mellom meglerens uaktsomhet og kjøperens tap.
Innklagede har i hovedsak anført:
Selgeren var i tiden før klagerne var aktiv i budrunden i dialog og forhandling med en annen budgiver. Motbudet på kr 6 100 000 som var gitt av selgeren på et tidligere stadium i budrunden var gitt til en spesifikk budgiver og inneholdt en forutsetning om overtagelse
- august 2015. Motbudet ble avslått av de som mottok dette tilbudet. Selgeren ville ikke under noen omstendighet hefte for dette motbudet ovenfor andre enn vedkommende motbudet var rettet til.
Innklagede viser til Finanstilsynets rundskriv 9/2013.
På det tidspunkt klagerne kom inn i budrunden var nivået på det tidligere inngitte motbud for lavt til å reflektere et nivå selgeren var villig til å akseptere. Motbudet hadde også utløpt.
Klagerne hevder de er påført et økonomisk tap som kreves dekket av megleren, som følge av at det i budrunden ikke ble gitt klagerne tilstrekkelig spesifikk informasjon om samtlige motbud selgeren hadde avgitt.
Innklagede mener det er liten grunn til å gå inn på om de konkret i denne sak har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt eller ikke. Dette fordi det uansett ikke foreligger noe økonomisk tap, og heller ikke adekvat og påregnelig årsakssammenheng i saken. Det kan av klagerne oppfattes som uheldig at klagerne ikke ble opplyst om motbudet på kr 6 100 000, men selgeren hadde uansett ikke på det tidspunkt klagerne kom inn i budrunden solgt for lavere sum enn kr 6 150 000. I den grad klagerne anser meglerens adferd i budrunden for å være kritikkverdig, vil innklagede uansett hevde at meglerens opptreden i denne sak ligger innenfor det spillerom for kritikkverdig atferd som megleren skal ha før det foreligger erstatningsansvar.
Det foreligger ikke noe konkret økonomisk tap hos klagerne. Det er opp til selgeren å akseptere eller avslå de bud som kommer inn. Innklagedes klare oppfatning er at selgeren ikke under noen omstendighet ville akseptere bud under kr 6 150 000 på det tidspunkt klagerne kom inn i budrunden. Det understrekes også at leilighetens prisantydning og verditakst lå ytterliggere kr 50 000 høyere. Klagerne la selv inn to bud, ett på kr 6 100 000 med lang tid til overtakelse, og ett på kr 6 150 000 med kort tid til overtakelse.
Det foreligger neppe adekvat og påregnelig årsakssammenheng mellom noe eventuelt tap og noen skadevoldende handling eller unnlatelse i saken. Det er selgeren som aksepterer og avslår bud. Selgerens motbud på kr 6 100 000 kan han ikke hefte for utover den tidsrammen budet er gyldig, og heller ikke ovenfor andre enn til den potensielle budgiveren budet er stilt til.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder budgivning og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Klageren i denne saken hevder at megleren har opplyst at det ble gitt et motbud til en konkret budgiver på kr 6 150 000. Innklagede har ikke benektet dette. Klageren valgte derfor å inngi et slikt bud på eiendommen og fikk aksept. Da klageren fikk utlevert budjournalen, fremgår det der at motbudet som var gitt, var på kr 6 100 000. Nemnda finner det klart at dersom megleren skal informere om motbud som tidligere er avgitt, men avslått, må megleren gi korrekte opplysninger. Dette gjelder selv om selgeren på det tidspunktet ikke var villig til å selge under kr 6 150 000. Ved å gi uriktige opplysninger om motbud, har innklagede opptrådt i strid med god meglerskikk.
Når det gjelder erstatningskravet, bemerker nemnda at prisantydningen var kr 6 200 000. Da klagerne fikk aksept på et bud på kr 6 150 000, finner nemnda at det ikke er sannsynliggjort et økonomisk tap. Det er ikke for nemnda fremkommet opplysninger som tilsier at selgeren ville akseptert et lavere bud enn kr 6 150 000.
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem. Følgelig fører heller ikke erstatningskravet frem.
Konklusjon:
Privatmegleren Dyve & Partnere Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.