Saksframstilling
Klageren kjøpte eiendommen gjennom innklagede. Klager besiktiget ikke eiendommen før kjøpet, men stolte på innklagede og rapporten til takstmannen. I ettertid viste det seg at eiendommen var beheftet med mangler.
Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren klager på at innklagede ikke har vært ærlig, og ikke står ved det som er sagt.
Klageren ser at eiendommen er til salgs, får tilsendt tilstandsrapport, og legger inn bud 15.03.05.
Rett før visningen blir klageren liggende med skikkelig influensa, og får ikke gått på visningen dagen etter. Budet står til 17.03.05, og dagen før blir klageren oppringt av innklagede og bedt om å forlenge budet et par dager, da selger vil tenke litt lenger på det. Klager vegrer seg for dette, siden hun ikke har sett eiendommen, og bare har tilstandsrapporten å forholde seg til. Innklagede forsikrer om at eiendommen er flott og at hun ikke har noe å frykte i den sammenhengen.
Klageren sier klart fra om at hun ikke har noe interesse eller noen økonomisk mulighet til overraskelser eller mer utgifter utover det som står i tilstandsrapporten. Innklagede forsikrer igjen om at det vil hun ikke få. Alt som er minuser ved eiendommen, står klart i rapporten til takstmann. Klager forlenger så sitt bud.
Selger aksepterer budet. Da klageren blir frisk, ser hun at det er flere mangler ved eiendommen som det ikke sto noe om i rapporten eller var nevnt av innklagede, selv om klageren ba om alt som ville være av betydning for forlengelse av budet.
– Gulvbelegg er bulkete og dårlig lagt og med et teppe under på det ene soverommet
– Det mangler gulvlister på kjøkkenet inntil innredningen
– Luftkanalen til viften på kjøkkenet var ikke innkledd
– Det mangler trapp ved bi-inngang
– Tomten bak huset er ikke fylt igjen med det siste singellasset, slik at det er umulig å oppholde seg der
– Rafta oppunder taket bak hele huset er ikke tettet, helt åpent inn til lagringsloft
Disse og flere mangler var ikke nevnt i takstmannens rapport og heller ikke nevnt av innklagede. Klageren fikk sjokk.
Klagerens bud ville selvfølgelig vært lavere etter dette synet. Dette vil bli store merutgifter for henne.
Etter at klageren har sendt klage og ønsker en forklaring, har innklagede trukket tilbake alt som er sagt. Innklagede nekter for alt som er sagt i telefonsamtalen mens klageren var syk. Innklagede har for sin sjef løyet og sagt at han aldri har forsikret klageren om noe som helst. Hvorfor skal klagerens muntlige utsagn om forlengelse av bud gjelde, når innklagedes muntlige utsagn i samme telefonsamtale ikke gjør det?
Klagers krav i saken er å få dekket utgiftene hun har hatt i ekstra oppussing, ved å få rettet feil og mangler, samt utgift ved å leie ny takstmann, til sammen ca 60.000.
Selv om klagers situasjon her er spesiell, og at en ikke kjøper en eiendom usett, valgte klager likevel med klare forsikringer fra megler, å stole på både megler og takstrapporten.
Innklagede anfører:
Innklagede mottok bindende kjøpetilbud fra klager 11.03.05, som var før den annonserte visningen. Klager kom heller ikke på fellesvisning. Likevel valgte klager å inngi et bindende kjøpetilbud. Etter fellesvisning ringte innklagede til klager hvorpå klager forklarte at hun var syk. Budet var under prisantydning og megler spurte om hun kunne tenke seg å forlenge akseptfristen. Det gjorde hun. Fredag18.03 ble budet akseptert og etter selve aksepten skal megler ha fortalt at klager har fått en fin bolig hun kommer til å bli fornøyd med. Megler har henvist til tilstandsrapporten når det gjelder spørsmål fra klager. Klager må ha forståelse for at megler ikke har bebodd boligen og ikke har inngående kjennskap til eiendommens tilstand ut over det innklagede har fått fra selger, kommunen, tilstandsrapporten og innklagedes befaring av eiendommen.
Innklagede hevder fortsatt at kjøpet er et godt kjøp, noe som også ble hevdet under budrunden, («fin bolig som hun sikkert ville bli fornøyd med») uten at dette skal eller må tolkes til at innklagede innestår for boligens tekniske kvaliteter eller bygningsmessige detaljer.
Klager la inn bud, og har selv valgt å kjøpe boligen uten besiktigelse. Feil som kjøper kunne oppdaget ved besiktigelse, kan ikke gjøres gjeldende som mangler etter avhendingsloven. Det fremgår som vedlegg til kjøpekontrakten.
Innklagede kan ikke se å ha brutt lover, forskrifter eller normen for god meglerskikk i denne saken.
Klagerens øvrige anmerkninger er knyttet til boligens tekniske tilstand. Dette er ikke et megleransvar, og innklagede antar at Reklamasjonsnemnda ikke vil behandle denne delen av klagen. Innklagede har utført sin del av oppdraget forsvarlig ved å innhente ekspertise ved utarbeidelsen av verdi- og lånetakst som ble vedlagt salgsoppgaven. Eventuelle mangler ved denne må være et forhold klager ikke kan reise krav mot megler for, men er et ansvar som ligger hos selger eller takstmann.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Klagen gjelder påståtte manglende opplysninger fra megler om husets tilstand.
Reklamasjonsnemnda baserer seg kun på det som kan bevises skriftlig. I forhold til hva som er sagt i telefonsamtale mellom klager og innklagede, kan ikke Nemnda tillegge den ene parts påstander større vekt enn den andres.
Innklagede har etter emgll. § 3-7 en undersøkelsesplikt, og skal så langt det synes rimelig innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen. Innklagede har også forpliktelser etter emgll. § 3-6. Reklamasjonsnemnda kan ikke se ta innklagede har misligholdt disse forpliktelsene.
Som utgangspunkt kan megler ha en særlig omsorgsplikt i forhold til kjøpere som ikke har hatt anledning til å se eiendommen, jf. emgll. § 3-1. Reklamasjonsnemnda har imidlertid ikke grunnlag for å si at innklagede skulle gitt spesielle opplysninger om de påståtte manglene i denne saken. Eventuelle klager over mangler er i tilfelle et forhold mellom selger og kjøper, og krav må rettes mot selgeren.
Reklamasjonsnemndas konklusjon
Klagen gis ikke medhold.
Oslo, den 9. mars 2006
| sign. | sign. | sign. |
| Vegard Syvertsen | Tore Bråthen | Bård Bømark |
| Forbrukerrådets representant | formann | Norges Eiendomsmeglerforbunds representant |