Klage nr 2014151
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 12. oktober 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Heimdal Eiendomsmegling AS avd Stjørdal
Saken gjelder: Meglers utlegg/vederlag/honorar
Saksfremstilling:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av sin bolig den 24. september 2013. Boligen ble ikke solgt. Da oppdragsavtalen løp ut ønsket ikke innklagede å fornye oppdraget. Klageren bestrider innklagedes fakturakrav på kr 34 090. Innklagede hevder å ha krav på dekning av utlegg og vederlag i henhold til oppdragsavtalen, selv om handel ikke kom i stand.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede den 24. september 2013. Klageren ønsket å selge sin bolig, og tok først kontakt med innklagedes avdeling lokalt. Klageren fikk beskjed om at de ikke kunne ta oppdraget, men ble henvist til innklagede foretaks avdeling i nabofylket. En megler fra denne avdelingen tok kontakt, og det ble avtalt møte for prisevaluering. Klageren var bekymret for hvor godt den aktuelle megleren kjente markedet, da boligen lå i et område et stykke unna kontoret der megleren holdt til. Megleren ga klageren inntrykk av at dette ikke var noe problem. Ifølge klager spurte han megleren om det var noen salgsgaranti, hvorpå megleren skal ha svart at det ikke var nødvendig med noen slik garanti, da han hittil ikke hadde feilet med noen av prosjektene han hadde påtatt seg.
Megleren informerte også om at han hadde flere kontakter som han kunne ringe for å få folk til å møte opp på visning.
På spørsmål fra klageren om hva som ville skje med salgsprosessen dersom det mot formodning skulle oppstå problemer knyttet til klagerens uttrykte bekymringer, skal megleren ha svart at han ikke ville kreve noen betaling for oppdraget, samt at ingen gebyrer ville bli krevet. Dette samsvarer ikke med fakturaen som klageren har mottatt.
Klageren fremla en del vedlegg og dokumenter etter forespørsel fra megleren for forberedelse av salgsprosessen. Klageren anfører at megleren ikke prioriterte mye tid til megleroppgaven, og viser til e-postkorrespondanse mellom partene. Dersom megleren hadde brukt mer tid på oppdraget, ville det ikke vært nødvendig med flere forespørsler om enkeltdetaljer.
Visning ble avholdt uten at noen interessenter møtte opp. Innklagede hadde ikke ringt de kontaktene han hadde i området. Klageren finner dette vanskelig å forstå.
Klageren forsøkte å komme i kontakt med innklagede et halvt år før klage ble sendt inn den 15. oktober 2014. Det var ikke mange anledninger det lyktes klageren å nå frem til innklagede, verken pr e-post eller på telefon. Klageren har også flere ganger bedt om et møte, uten at dette har passet verken for avdelingen lokalt, eller for innklagede foretaks avdeling i nabofylket.
Klageren anfører at oppdraget ikke ble utført i samsvar med det avtalte, og resultatet er at eiendommen ikke har blitt solgt. Boligen ble av innklagede verdivurdert til kr 1 800 000. Ifølge klageren forsikret megleren at han ville selge boligen til denne prisen. Da dette ikke lyktes, ble det enighet om å senke prisen til kr 1 650 000.
Klageren viser til e-post fra innklagede der det erkjennes at megleren ikke hadde nok kunnskap til å selge boligen i det aktuelle området. Klageren anfører at dette har betydning for denne saken.
Innklagede har forsøkt å komme i kontakt med klageren på e-post noen få ganger. Den siste kommunikasjonen i juni 2014 skjedde etter at klageren i lengre tid hadde bedt om å bli kontaktet.
Når det gjelder oppfølging fra klagerens side, gjorde klageren alt megleren ba om. Klageren skaffet takstmann og rådet om å gå ned i pris, ble fulgt.
Det ble kun avholdt én visning, og klageren mener at annonseringen av huset i lokalmiljøet og nærområdene var lite utnyttet. Det ble kun satt opp skilt for salg av eiendommen på visningsdagen.
Klageren anfører å ikke ha fått den service og oppfølging som ble lovet. Salgsprosessen ble ikke fulgt opp etter de kriterier som ble gjennomgått før undertegning av kontrakt. Så vidt klageren er kjent med har ikke megleren besøkt eiendommen mer enn to ganger, ved kontraktsinngåelse og ved visning. Klageren har ikke fått noen god forklaring på hvorfor megleren ikke fikk solgt huset, og hvorfor han nå heller ikke ønsker å gjøre dette.
På denne bakgrunn krever klageren at kravet fra innklagede stort kr 34 090 blir kansellert.
Klageren henvendte seg skriftlig til innklagede og klaget på fakturaen og behandlingen som han hadde fått. Denne henvendelsen har ikke klageren mottatt noe svar på.
Klageren anmoder også om at nemnda uttaler seg om mulig forringing/verdinedsettelse av verdien på boligen på grunn av den lange salgsprosessen.
Innklagede har i hovedsak anført:
Innklagede anfører at salgsgaranti ble tilbudt klageren før oppdragsavtale ble inngått. Salgsgaranti innebærer at dersom boligen ikke blir solgt til en på forhånd avtalt pris, bærer meglerforetaket kostnadene som er påløpt i forbindelse med oppdraget, med unntak av tilstandsrapport og kostnader knyttet til å innhente opplysninger fra kommunen. Klageren ble informert om at salgsgaranti innebar en merkostnad på meglerhonoraret på 0,5 % av salgssummen. Klageren ønsket da ikke å inngå avtale om salgsgaranti.
Når det gjelder klagerens anførsler som at megleren henvendte seg til ham for å få opplysninger og detaljer om eiendommen, vises det til at en megler er pliktig til å innhente, kontrollere og formidle opplysninger som kjøpere har grunn til å regne med å få. Dette var bakgrunnen for at megleren ba klageren om dokumentasjon.
Megleren avholdt visning den 18. november 2013. Mulige interessenter ble kontaktet før visningen.
Responsen på visningen var dårlig. Megleren og klageren møttes for å diskutere tiltak for å gjøre boligen mer attraktiv i markedet. Klageren var svært avvisende til meglerens forslag til tiltak. Megleren fant det lite hensiktsmessig å avholde ny visning før noen av de tiltak som var foreslått, var satt i kraft.
Når det gjelder innklagedes kjennskap til området, ble det formidlet fra megleren til klageren at hans kjennskap til markedet på det aktuelle stedet ikke var like god som hans kjennskap til markedet han vanligvis opererte i. Klageren valgte likevel å inngå avtale med det innklagede foretak.
At klageren ved gjentatte anledninger har forsøkt å komme i kontakt med innklagede uten hell, er direkte feil. Situasjonen har vært det stikk motsatt. Klagerens telefon var sperret, og over en lengre periode var han umulig å nå. Dialogen ble forsøkt opprettholdt på e-post fra meglerens side.
Megleren anbefalte klageren å engasjere en takstmann fra starten av for å få fastsatt prisantydningen og en vurdering av eiendommens tilstand. Klageren valgte å ikke gjøre dette på grunn av kostnadene.
Salgsoppdraget hadde en varighet på 6 måneder. Oppdraget kunne forlenges med inntil 6 måneder av gangen. Det påhviler ingen plikt til å forlenge et oppdrag, og innklagede valgte i dette tilfellet å ikke forlenge oppdragsavtalen.
Da oppdragstiden nærmet seg slutten, tilbød megleren å fortsette oppdraget. Det endte til slutt med at han ikke hadde noe ønske om å forlenge oppdraget med klageren.
Hva som gjelder dersom eiendommen ikke blir solgt, fremgår av oppdragsavtalen pkt. 12. Innklagede har rett til dekning av utlegg uavhengig av om handel kommer i stand eller ikke. Det følger også av avtalen at megleren har krav på vederlag. Tilrettelegging, utlegg, gebyrer og markedsføring blir belastet uavhengig av om handel kommer i stand eller ikke.
Innklagede anfører at megleren har gjort det som kreves for å løse oppdraget på en god måte overfor klageren. Innklagede er enig i at kommunikasjonen har vært vanskelig, men dette skyldes klageren. Innklagede deler ikke klagers syn på at oppdraget er utført på en slik måte at oppdragsgiver ikke skal belastes for de utlegg og vederlag som er avtalt.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om nedsettelse/bortfall av meglers utlegg og vederlag.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Det følger av oppdragsavtalen mellom partene punkt 12 at oppdragstakeren har krav på dekning av tilrettelegging, utlegg, gebyrer og markedsføring ved oppdragsavtalens utløp, uavhengig av om handel er kommet i stand eller ikke.
Meglers vederlag kan nedsettes eller falle bort i de tilfeller der det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglers side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Dette innebærer at pliktene må være tilsidesatt mer enn rent bagatellmessig. Denne bestemmelsen gjelder imidlertid kun nedsettelse av vederlag og ikke nedsettelse av utlegg som i dette tilfellet.
Slik saken er fremstilt og dokumentert av partene, er det ikke noe kritikkverdig med hensyn til utførelsen av oppdraget. Det fremgår av e-postkorrespondansen mellom partene at megleren ønsket å iverksette salgsfremmende tiltak, men at han ikke lyktes å oppnå kontakt med klageren.
Innklagede har dermed krav på dekning av utlegg i tråd med oppdragsavtalen. Ut fra det resultatet nemnda har kommet til, kan innklagede ikke være ansvarlig for eventuell verdinedsettelse av boligen som følge av salgsprosessen.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.