Klage nr 2014182
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 27. april 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Advokatforeningen
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: SNE Eiendom AS
Storgata 83B
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klageren inngikk en oppdragsavtale om salg av sin bolig via innklagede våren 2012. Klageren er misfornøyd med gjennomføringen av salgsoppdraget på en rekke punkter, og krever erstatning.
Fagansvarlig hos innklagede er jurist.
Nemnda kom til at klagen ikke fører frem
Klageren anfører i hovedsak:
Klageren inngikk en oppdragsavtale om salg av sin leilighet via innklagede 22. juni 2012. Klageren hevder å ha valgt innklagede som eiendomsmegler basert på deres detaljerte beskrivelse av strategi og salgsopplegg. Innklagede mente taksten var litt for lav, og anbefalte en prisantydning på kr 1 900 000. Innklagede ga også beskjed om at dersom intet salg kom i stand i løpet av oppdragstiden, skulle det heller ikke betales honorar.
Klageren anfører å ha tilbudt innklagede befaring av området i nærheten, hvorpå innklagede skal ha uttalt at dette ikke var nødvendig da han kjente godt til området. Innklagede skal også ha presisert at det beste for salget var om klageren ikke involverte seg noe særlig. Klageren skulle ut på en reise i løpet av oppdragstiden, noe som ifølge innklagede ikke hadde noen betydning for hans arbeid.
Klageren anfører at det er flere ting som gikk galt i løpet av oppdraget;
Sen oppstart
Klageren anfører at det tok to måneder før første visning ble besluttet og kom i stand. Visningen ble kun gjort kjent via FINN.no og ingen dukket opp.
Midlertidig brukstillatelse
Innklagede hadde skrevet i annonsen at leiligheten hadde midlertidig brukstillatelse. Opplysningen var ukjent for klageren og for borettslagets styreleder. Klageren anfører at innklagede nektet å sjekke opp dagens situasjon og foreta nødvendige endringer. Klageren endte opp med å måtte gjøre dette selv, til tross for at kommunen ga beskjed om at dette var meglerens oppgave. Det tok totalt 7 måneder før opplysningen ble fjernet fra FINN.no, noe som klageren mener har ført til at mange potensielle kjøpere har trukket seg.
Mangelfull informasjon og visninger
Visningene ble avholdt i rushtiden og varte kun i 30 minutter. Innklagede møtte ikke opp før visningen skulle i gang, og han gjorde ingen synlige forberedelser før besøkende skulle komme. Det var ikke satt opp noen oppslag eller plakat utenfor. Innklagede hadde heller ikke skaffet seg kunnskap om blokkas sikkerhetsrutiner og låssystem. Dette førte til at innklagede ble innelåst flere ganger og ikke fikk kontakt med interessenter. Dette skjedde gjentatte ganger under hele salgsperioden.
Ingen avisannonser
Tross flere henvendelser til innklagede kom det ingen forslag og inntrykk om avisannonser i lokalavis eller regionsavis. Dermed ble klagerens leilighet aldri med på de store ukentlige boligannonseringer. Klageren mener derfor at mange som bare leser boligtilbudet i avisen ikke fikk vite om boligtilbudet.
Klageren mener at dette førte til at visningene aldri fikk den oppslutningen klageren hadde håper på. Flere visninger var uten besøkende.
Da oppdragsavtalen nærmet seg slutten, ønsket klageren å si opp oppdraget. Innklagede skal da ha advart om å gjøre dette, da sensommeren og høsten nærmet seg. Innklagede skal også ha sagt at dette ville føre til merkostnader for klageren. Innklagede mente at han kunne ha saken en stund til uten at dette skulle koste noe ekstra i meglerprovisjon.
Klageren var veldig usikker på hva han skulle gjøre. En to måneders planlagt og betalt reise nærmet seg. Han havnet i en pressituasjon som førte til at innklagedes forslag be akseptert. Etter hjemkomsten fra utenlandsreisen i slutten av mars 2013 kunne klageren konstatere at ingenting hadde skjedd og verdifull tid igjen var gått tapt.
Klageren besluttet da at opp draget skulle sies opp og sendte inn skriftlig oppsigelse og reklamasjon. Det ble senere avholdt et møte på innklagedes kontor uten at dette førte til noe.
Klageren mottok så en e-post av innklagede, som klageren tolket dithen at oppdraget nå var sagt opp, og at meglerhonorar ikke skulle betales. Med dette utgangspunktet foretok klageren egne annonseringer og oppslag på aktuelle steder i byen. Et part dager senere fikk klageren e-post fra innklagede med beskjed om at boligen var solgt.
Det var kommet inn et bud på kr 1 725 000. Budet var så vidt over summen klageren selv hadde kjøpt leiligheten for, og var litt lavt. På dette tidspunktet hadde ikke innklagede besvart klagerens reklamasjon og oppsigelse. Innklagede sa at klageren nå måtte vurdere dette tilbudet før det gitt tapt. Resultatet ble til slutt av klageren aksepterte budet.
Klageren sendte så en ny reklamasjon til innklagede, som innklagede ikke etterkom.
Totalt sett er klageren misfornøyd med gjennomføring av salgsoppdraget og mener innklagede ikke har opptrådt i henhold til avtalen på en rekke punkter. Meglerjobben var resultatløs da oppdragstiden var slutt, og kontraktens bestemmelse om evaluering ble ikke etterfulgt.
Klageren krever at innklagede må ta ansvaret for at innklagedes arbeid ble resultatløs. Klageren mener dette har påført ham betydelig økonomisk tap og merarbeid som innklagede må dekke.
Klageren krever derfor at meglerhonoraret kr 40 882, skal refunderes i sin helhet. Klageren mener videre at innklagedes totale timeverk ikke er gjennomført i henholdt til oppdragsavtalen, og at kr 8 000 skal refunderes.
Innklagedes manglede arbeid har medført at verken taksten eller innklagedes egen prisvurdering ble mulig å oppnå. Klageren mener derfor at differansen mellom innklagedes prisvurdering og salgspris må legges til grunn, dette utgjør kr 175 000.
Klageren mener også at innklagedes manglende aktivitet og det betydelige merarbeidet og kostnadene han har påført klageren, skal godtgjøres. Anslått til kr 40 000.
Totalt krever derfor klageren erstatning på kr 263 882.
Innklagede anfører i hovedsak:
Innklagede kjenner seg ikke igjen i påstanden om at jobben er utført på en så kritikkverdig måte at det skal ha konsekvenser for innklagedes honorar eller kunne gi klageren et erstatningsrettslig krav overfor innklagede.
Innklagede estimerte en salgssum på kr 1 900 000 etter at klageren hadde opplyst om at borettslaget var svært veldrevet og sikkert fundamentert. Som følger av opplysninger fra klageren om rentebinding på 6,11%, og at borettslaget ikke var medlem av sikringsfondet, ble prisvurderingen nedjustert til kr 1 800 000. Innklagede fastholder at prisingen er utført forsvarlig. Subsidiært at et avvik på 2,3% er godt innenfor hva en kan forvente som akseptabel avvik mellom prisantydning og oppnådd salgssum.
Sen oppstart
Leiligheten ble lagt ut for salg 7. juli 2012. Som følge av manglende respons ble første visning gjennomført 2. august 2012 og 28. august 2012. Innklagede fastholder at fremdriften har vært god. Leiligheten ble annonsert 10 virkedager etter inngått oppdragsavtale. Visning er gjennomført i henhold til avtalt salgsstrategi, som var ved utgangen av fellesferien.
Midlertidig brukstillatelse
Innklagede har som fast praksis å opplyse om boliger som selges har ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Klageren har selv lest korrektur og skriftlig godkjent dette. Innklagede fastholder at salgsoppgaven inneholder de nødvendige opplysninger.
Mangelfull informasjon og visninger
Boligen ble annonsert 13 måneder på FINN.no før den ble solgt 13. august 2013. I denne perioden ble det notert ca. 2000 treff på FINN.no. Totalt ble 17 interessenter fulgt opp etter visning eller henvendelse til innklagedes kontor. Totalt ble det gjennomført syv annonserte felles visninger. Disse ble avholdt i tidsrommet 1700-1900 og varierte fra 30 til 60 min pr. visning. I tillegg ble det avholdt en rekke private visninger.
Klageren ble fortløpende informert om status og tilbakemeldinger.
Innklagede fastholder at aktiviteten på saken har vært godt fulgt opp, og at nødvendig antall visninger har vært gjennomført.
Annonsering
Leiligheten ble annonsert i henhold til inngått oppdragsavtale. Klageren valgte av økonomiske grunner å utelukkende gå for en markedspakke med nettannonsering. Om nødvendig skulle han selv supplere med annonser på et senere tidspunkt. Senere har klageren endret oppfatning. Innklagede fastholder at annonsering er i henhold til inngått oppdragsavtale og senere gitte instrukser fra klageren.
Klageren ga i brev 5. juli 2013 oppsigelse med virkning fra 31. august 2013. Klageren opplyste i brevet at han dro på reise og ønsket innklagede lykke til med salget i mellom tiden. Innklagede har ikke bestridt gyldigheten av oppsigelsen og forholdt seg til den angitte sluttdato for oppdraget. I e-post av 5. juli 2013 svarte megleren til selgeren på hva det ville koste hvis avtalen ble sagt opp og handel ikke kom i stand. Megleren bekreftet også samme dag at reklamasjon og varsel om oppsigelse var mottatt.
Innklagede gjennomførte jobben etter dette med flere interessenter på saken, herunder kjøperen. Kjøperen ga bud på kr 1 700 000 den 13. august 2013. Klageren ga så et motbud på kr 1 750 000, før et bud ble akseptert på kr 1 725 000.
Innklagede fastholder at salget er foretatt innen selgerens oppsigelsesfrist.
Klageren anfører at det er avtalt ekstra bonus for å stimulere innklagedes salgsarbeid. Dette tilbakevises på det sterkeste. Det er avtalt en normal oppdragsavtale med provisjon på 2,37% av salgssum.
Innklagede beklager avslutningsvis at klageren har opplevd manglende salgsengasjement. Fra innklagedes ståsted er historier med salgstider på 12 til 16 måneder dessverre ikke uvanlig for leiligheter som har rentebindinger som oppleves som ugunstige, og hvor borettslaget ikke er medlem av sikringsfondet.
Klageren ble innkalt til et møte med innklagede 30. oktober 2013 for en gjennomgang av klagen. Saken har senere vært evaluert av faglig leder og daglig leder uten at det er funnet noe kritikkverdig i forhold til den enkelte meglers utførelse av salgsoppdraget.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder misnøye med gjennomføring av salgsoppdraget.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Sen oppstart
Oppdragsavtalen er inngått 22. juni 2012, og leiligheten annonsert for salg 7. juli. På grunn av manglende respons ble visning først avholdt 2. august 2012. Nemnda kan ikke se at dette er kritikkverdig.
Midlertidig brukstillatelse
Nemnda finner ikke at det er noe kritikkverdig når det gjelder innklagedes håndtering av dette. Klageren (selgeren) har skriftlig godkjent salgsoppgaven.
Manglende informasjon og visninger
Nemnda har ikke noe grunnlag for å ta stilling til om det er avholdt tilstrekkelig antall visninger.
Annonsering
Annonseringen er foretatt i henhold til det som er avtalt i oppdragsavtalen. Det er i oppdragsavtalen ikke krysset av på at det også skulle være avisannonser. Klageren har ikke sannsynliggjort at det på dette punkt ble inngått noen tilleggsavtale. Nemnda finner derfor at innklagede heller ikke her har opptrådt kritikkverdig.
Avslutning av oppdraget
Ut fra det som fremgår av dokumentasjonen for nemnda, kan nemnda ikke se at innklagede her har opptrådt på en måte som er kritikkverdig. Salget ble foretatt i løpet av oppdragsperioden, og klageren (selgeren) aksepterte budet. Klageren har ikke sannsynliggjort at det ble avtalt at meglerhonorar ikke skulle betales. Nemnda bemerker for øvrig at det ikke fremgår av oppdragsavtalen at det i tillegg til provisjon er avtalt ekstra bonus.
Erstatning
Ut fra det resultat nemnda har kommet til ovenfor, er det ikke grunnlag for erstatningskravet.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.