Klage nr 2015001

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 12.oktober 2015. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Advokatforeningen

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Proaktiv Eiendomsmegling Bergen

Proaktiv Eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder:               Oppgjør

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren solgte to leiligheter via innklagede høsten 2014. Klageren mener oppgjørsopp-stillingen ikke er i samsvar med det som er avtalt i oppdragsavtalen. Innklagede har krevd kr 282 038, men klageren anfører at innklagede bare har krav på kr 234 064.

 

Fagansvarlig hos innklagede er jurist.

 

Nemnda kom til at klagen førte frem.

 

Nemnda oppfatter klageren slik at det sentrale spørsmålet er om han er forpliktet til å betale markedsføringsutgifter. Når det gjelder partenes anførsler, har nemnda derfor funnet det hensiktsmessig bare å gjengi det som gjelder sakens tvistetema.

 

Klageren har i hovedsak anført:

Klagen gjelder oppgjør for salg av to seksjoner som var foretatt av innklagede.

 

Saksgang

Klageren kontaktet et foretak som anslo en pris på kr 120 000 for salg av huset for en forventet pris på kr 4 000 000. Klageren var på visning av en leilighet, og det var slik han kom i kontakt med den aktuelle megleren. Klageren anfører at megleren uttalte at det ville være et langt bedre alternativ å velge ham. Megleren skal ha sagt at han ville oppnå en bedre pris, men at kostnadene for salget ville bli høyere, ca. kr 200 000, uten å nevne alt som kom i

 

 

tillegg. Klageren hevder at megleren ga uttrykk for at det ikke var noe problem å selge leilighetene, og gjerne til kr 5 200 000.

 

Megleren mente at klagerne måtte annonsere seksjon 2 til tross for at det i seksjon 1 ikke var noe vesentlig som ble utført. Klagerne hevder at megleren skal ha ment at ved å annonsere seksjon 2 først ville det komme mange som også kunne bli vist seksjon 1 uten at den ble annonsert. Etter 3 mislykkede visninger av seksjon 2 (2 interessenter på første, 1 på annen og 2 på siste) ble begge seksjonene annonsert og solgt før fjerde visning.

 

I møtet med innklagede ble de enige om kr 200 000 for salg av begge seksjonene ut fra en salgssum på kr 5 000 000 med salgsgaranti. Klageren spurte om hvor mye vederlaget ble dersom salgssummen var mer elle mindre enn kr 5 000 000. Klageren fikk til svar at det var 3,6 % av salgssummen + 10 000 i gebyr + markedsføringsutgifter på kr 22 000 pr. enhet.

 

Salgssummen ble kr 4 740 000, og 3,6 % utgjør kr 170 064, men fakturaen lyder på

kr 180 000, som er 3,6% av kr 5 000 000. Da klageren regnet sammen alt, reagerte han på prisen, og gikk i samtaler med megleren som beroliget med at det ble ikke så mye fordi det var to enheter. At markedsføringsutgiftene likevel ble kr 22 000 pr. enhet aksepterer klageren.

 

En provisjon på 3,6 % av salgssum på kr 4 740 000 (kr 2 390 000 + 2 350 000) er kr 170 064, markedsføringsutgifter kr 22 000 pr seksjon utgjør kr 44 000 og gebyr kr 10 000 pr. seksjon utgjør kr 20 000, til sammen utgjør dette kr 234 064. Klagerne har mottatt faktura pålydende kr 282 038 som er kr 47 974 mer enn forventet.

 

I tillegg er det betalt kr 9 992 for takst, kr 1 800 for styling og kr 4 581 for foto, til sammen utgjør dette kr 32 473. Klagerne hevder dette var noe innklagede mente at de måtte ha. Totalsummen på salget er derfor blitt kr 314 511.

 

Bakgrunnen for at klagerne hele tiden spurte var at de fikk mange skjemaer de skulle signere og det var derfor vanskelig å sette seg inn i alt. Noen av skjemaene de skrev under på hadde også overstrykninger med kulepenn, og de følte det var enda viktigere å spørre. Megleren skriver at det ikke var underkommunisert at vi hadde sløyfet markedspakken, dette vet han til tross for at han ikke var tilstede på møtet.

 

Klageren har i et langt arbeidsliv drevet med revisjoner av de største bedriftene i byen, og er derfor kjent med å stille oppklarende spørsmål for å unngå misforståelser. Alle henvendelser han har fått med forslag om nye visninger og annonser har han spurt om hvem som skulle betale, men ikke fått svar. Mailer som er sendt, for at klageren skal godkjenne innhold før annonsering, er det heller ikke nevnt noe om betaling. Dersom det er slik at klagerne skal betale alt, så forventer klagerne at dokumentasjonen for deres handlinger kan fremvises. Hva garantien på kr 200 000 innebar forstår klagerne ikke. Er det slik at innklagede kunne avertere hvor som helst og sende regningen til klagerne dersom ikke seksjonene ble solgt innenfor tidsfristen?

 

Etter tredje visning vurderte klagerne å skifte megler, og innklagede ble spurt om regelverket for skifte av megler. Klageren måtte undertegne papirer på nytt for at innklagede kunne foreta den fjerde visningen, fremdeles uten at det ble nevnt at han hadde valgt bort markedspakken. Klageren ble heller ikke fortalt han måtte betale all annonsering. Begge seksjonene ble solgt før den fjerde visningen, og visningen ble avlyst. Klageren hadde kontakt med kjøperen av seksjon 1 og forhandlet opp prisen kr 50 000, med god hjelp fra en megler hos innklagede. Måten dette ble gjort på, forsto klageren ikke var helt «etter boken» og ikke helt lovlig.

 

Etter at han klaget på oppgjøret sendte megleren en e-post hvor han synes det var svært ubehagelig og meget merkelig at de var uenig om oppgjøret. At det var svært sjelden at de hadde klager, og dette fikk klageren til å føle seg enda mer spesiell. Klageren klager ikke på rådene han har fått eller kontakten han har hatt med innklagede, men oppgjøret og alt han har blitt «servert» av megleren i etterkant. Han har tilbudt klageren tilbakebetaling på kr 20 000; kr 10 000 for feilregningen av 3,6% av salgssummen og kr 10 000 for annet. Dette tilbudet har innklagede trukket da klageren valgte å sende inn klagen til nemnda.

 

I skjemaet klageren har skrevet under på, er det med kulepenn påført at innklagede har salgsgaranti. I teksten står det: «ved valg av markedspakke 2,3 og 4 får en salgsgaranti på pakkens innhold». Det var for ingen tvil om hva som ble kommunisert. Det er også stilt spørsmål om hvorfor oppgjøret for seksjon 1 ble dyrere enn for seksjon 2 til tross for at seksjon 2 var den som ble annonsert mest.

 

Klageren kan ikke se at megleren kan fremlegge dokumentasjon på at markedsføring som de mener klageren skulle dekke. Dette var et tema klageren hele tiden spurte om uten å få svar. At klagerens tidligere yrkesliv skulle gjøre ham uegnet til å forstå hva en ungjente kommuniserte, og som måtte spørre megleren om alt, forstår han ikke. Megleren var ikke tilstede, men vet tydeligvis alt som ble kommunisert. Megleren har etter oppgjøret satt seg i en offer rolle og hevder at alt han har utført er rett og det er kunden som ikke er i stand til å forstå.

 

Klagen gjelder ikke økonomisk tap, men at oppgjøret etter salget ikke er etter avtale. Det blir også skrevet mange rare påstander vedrørende kontakten med foretaket klageren kontaktet før innklagede om salget, som ikke kan dokumenteres. Klageren legger også til at skattereglene var godt kjent før boligsalget ble satt i gang, og regnestykket som fremlegges i kommentaren fra innklagede er uvesentlig og merkelig.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Vedrørende utførelsen av oppdraget

Det har vært en omfattende e-postkorrespondanse mellom klageren og ansvarlig megler. Det er vesentlig uenighet mellom nevnte parter om faktum. Tilsvaret begrenser seg til det som er relevant i forhold til klagerens anmodning om nedsettelse av honorar/utleggsdekning på grunn av manglende regulering i oppdragskontrakten.

 

Megleren legger til grunn at klagerens mange anførsler om utførelsen av oppdraget ikke blir behandlet i nemnda da klager ikke har krevd nedsettelse av vederlag/utlegg på dette grunnlag.

 

Generelt om oppdragsskjemaets oppbygning

Oppdragsavtalen skiller tydelig mellom vederlag og markedspakker med vederlagselementer på den ene siden og utlegg på den andre. Det fremkommer tydelig av avtalens punkt 7.

 

Avtalens utgangspunkt er at dersom ikke annet er avtalt, skal oppdragsgiver i tillegg til avtalt vederlag, også dekke de utlegg som påløper i prosessen. De fleste utlegg legger megler ut for, for deretter å belaste oppdragsgiveren når oppgjøret foretas, noen kostnader i salgsprosessen faktureres direkte. Foto, taksering og styling faktureres direkte.

 

Avtalen gir salgsgaranti på vederlaget, foruten visningshonorar, dersom eiendommen ikke blir solgt for en pris oppdragsgiveren ønsker å akseptere. Denne salgsgarantien er ikke bundet opp mot noe nivå og oppdragsgiveren står således fritt til å akseptere og forkaste ethvert tilbud.

 

Dersom oppdragsgiveren ønsker tilsvarende salgsgaranti på utlegg som ikke faktureres direkte, jfr. ovenfor, fremkommer det klart av punkt 7.2.1 at man må velge en markedspakke tilsvarende den klageren ble tilbudt.

 

Markedspakkene sikrer også oppdragsgiveren en fast pris uavhengig av hvor mange annonser megleren må benytte seg av. De fleste oppdrag ved innklagedes kontor er signert inn med tegning av markedsføringspakke. For ordens skyld gjør innklagede oppmerksom på at salg av flere salgsobjekter reguleres av avtalens punkt 7.5.

 

Vedrørende vederlag pr enhet

Det ble avtalt meglerprovisjon tilsvarende 3,6 % av oppnådd pris med tillegg av tilretteleggingsgebyr stort kr 10 000 jfr. oppdragsavtalens punkt 7.1.1. Her er det trukket for mye som anført av klageren.

 

Oppdragsskjemaet inneholder også en klausul om vederlag for bistand til seksjonering stort

kr 10 000. Da dette ikke er trukket pga. føringsfeil som megleren ikke hadde tenkt å gjøre gjeldende, fremstår det totale vederlaget som korrekt.

 

Klageren er likevel tilbudt en kompensasjon for dette, totalt kr 10 000.

 

Vedrørende utleggsdekning pr enhet

Utlegg utover markedsføring som klageren skal dekke fremkommer av punkt 7.2.3. Estimert til kr 10 000. I samme punkt fremkommer det også at taksering og fotoprodukter dekkes direkte av klageren.

 

Klageren skal følgelig dekke utlegg spesifisert i punkt 7.2.3 og vedlegg 2 til oppdragsavtalen i tillegg til markedsføringskostnader slik disse er spesifisert i vedlegg 3 til oppdragsskjemaet.

 

Eiendommene er markedsført i to lokale aviser etter avtale med klageren.

 

Klageren valgte på eget initiativ å velge bort anbefalte markedspakker. At han ikke forstod at benyttet markedsføring ville bli trukket i oppgjøret, stiller megleren seg uforstående til. Av punkt 7.2.1 er det tydelig at megleren har anbefalt tegning av markedspakke til en pris av

kr 40 000 pr. enhet. Overstrykning ble gjort i signeringsmøtet da klageren var av den oppfatning at markedspakke var unødvendig fordyrende. Megleren er videre klar på at klageren ble gjort oppmerksom på at markedspakkene begrenset klagerens risiko og megleren forsikret seg om at klageren var innforstått med dette. Dette burde ikke fortone seg annerledes enn ved andre avtaler om utleggsdekning. At klageren påberoper seg å ha utført kontrollerfunksjoner i sitt yrkesaktive liv, bør i så tilfelle vektlegges i klagerens disfavør. At klagerens egenrådige valg i ettertid ikke viste seg å samsvare med klagerens forventning, må klageren bære konsekvensen av selv.

 

Seksjon 2 ble markedsført først. Markedsføring og visning ble avtalt med selgeren. På seksjon 2 ble det følgelig benyttet 2 stk ½ sider og en ¼ side. I den ene avisen ble det benyttet en halvside og to stk. ¼ sider.

 

Seksjon 1 ble markedsført som en nyhet fredag 12. september i begge avisene. Eiendommen ble deretter solgt før visning påfølgende mandag etter korrespondanse mellom klageren og kjøperen. Klagerens påstander om at eiendommen ble markedsført etter salg er følgelig ikke korrekte.

 

Megleren har således grunnlag til å belaste klageren, jfr. oppdragsavtalens vedlegg 3 med totalt kr 64 571, i henhold til det antall hovedannonser som er benyttet. «Kommer for salg» annonse i avisen og internettannonsering som fremkommer av vedlegg 2 til oppdragsavtalen er holdt utenfor da det dekkes i henhold til spesifiseringer.

 

Megleren valgte å begrense fakturering av hovedannonser i avis til totalt kr 41 413, til tross for at innklagede mener at klageren selv må ta ansvar for å ha valgt bort en tryggere løsning. Klageren er dermed innrømmet en rabatt stor kr 23 158 på denne posten. Rabatten ble gitt ettersom megleren er innforstått med at det med fordel kunne vært bedre dokumentert at det er gitt et samlet kostnadsoverslag. Klageren ble, dels pga. dette og dels av personlige årsaker for å sikre en fornøyd kunde, i etterkant også tilbud en ytterliggere kompensasjon stor kr 10 000 uten at det ble ansett som tilfredsstillende av klageren.

 

Vedrørende ytterliggere utlegg som helt eller delvis ikke er berørt ovenfor, er innklagede av den oppfatning at det er avtalt at klageren skal dekke oppgjørskostnader, informasjon fra kommunen, internettannonsering, DM – kommer for salg, spørregebyrer og sikringsobligasjoner.

 

Megleren er av den oppfatning at han har gått langt i å forsøke å komme selgeren i møte. Det var en lang forberedelses- og salgsprosess og megleren ønsket at klagerens opplevelse skulle være god. Klageren er gitt en rabatt stor kr 23 158 og i tillegg tilbudt ytterliggere kr 20 000 uten at han synes det var en tilstrekkelig god løsning. Det er ikke et sterkt faglig grunnlag for den reduksjonen som ble tilbudt, det var rene personlige hensyn som ble tatt. Da klageren valgte å forkaste dette, så ikke megleren noen hensikt med å søke å finne en ordning som avvek så sterkt fra vilkårene oppdraget var inngått på.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder spørsmål om klageren er forpliktet til å betale markedsføringsutgifter.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Reklamasjonsnemnda tar utgangspunkt i oppdragsavtalen. Ifølge eiendomsmeglingsloven § 6-4 (1) nr. 6 skal det oppgis et anslag over det totale vederlaget og de samlede utlegg. Begrunnelsen for dette kravet er at det skal være forutsigbart for oppdragsgiveren hva de totale kostnadene blir, jf. NOU 2006:1 s. 109. Det følger av oppdragsavtalen punkt 7.1.1 at oppdragstaker har krav på 3,6% provisjon når handel har kommet i stand. I samme punktet er det gitt et anslag om det totale vederlaget ved salgssum kr 2 500 000. Det er også gitt et anslag på de samlede utlegg i punkt 7.2.3 i oppdragsavtalen på ca. kr 10 000.

 

Utgifter til annonsering kan være vanskelige å angi når oppdragsavtalen inngås. Det følger imidlertid av NOU 2006: 1 s. 109 at:

 

«Pådrar eiendomsmegleren oppdragsgiver utgifter til annonsering utover det som fremgår uttrykkelig av oppdragsavtalen, må eiendomsmegleren etter utvalgets oppfatning kunne dokumentere at avtale om annonsering er inngått. Har eiendomsmegleren gitt oppdragsgiveren skriftlig bekreftelse på at avtale om annonsering er inngått i tråd med tilleggsavtale med oppdragsgiveren og oppdragsgiveren ikke straks deretter har gitt melding til eiendomsmegleren dersom han eller hun mener at annonsene ikke skulle vært bestilt, er det en formodning for at avtale om annonsering er inngått.»

 

Nemnda bemerker under henvisning til det siterte fra NOU 2006: 1 at det er innklagede som må kunne dokumentere at avtale om annonsering, herunder hvem som skal betale, er inngått. Slik saken er opplyst for nemnda, kan nemnda ikke se at innklagede har dokumentert at det er inngått avtale om annonsering utover det som fremgår av oppdragsavtalen og vedleggene til den.

 

Slik nemnda oppfatter klagerens anførsler, har han godkjent annonsene, men ved konkret spørsmål pr. e-post ikke fått svar på hvem som skal betale utgiftene til annonsering. Innklagede har ikke dokumentert at dette spørsmål er besvart pr. e-post eller på annen måte. Nemnda legger derfor til grunn at klagerens anførsel om at han ikke fikk svar på hvem som skal betale for annonsene, er korrekt. Innklagede har anført at det ble inngått muntlige avtaler med utgangspunkt i oppdragsavtalens bestemmelser om markedsføring til kostpris i henhold til punkt 7.2.1 og vedlegg 2. Her er det imidlertid påstand mot påstand, og nemnda har derfor ikke grunnlag for å ta stilling til om det ble inngått muntlig avtale om at klageren skulle betale utgiftene til annonsering.

 

Nemnda har derfor kommet til at innklagede ikke kan kreve at klageren skal betale markedsføringsutgifter.

 

Klagen har etter dette ført frem.

 

 

Konklusjon:

 

Proaktiv Eiendomsmegling Bergen, Proaktiv Eiendomsmegling AS, kan ikke kreve at klageren skal betale utgiftene til markedsføring.