Klage nr 2015055

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 12. oktober 2015. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:                      PrivatMegleren Sandvika

Thøgersen & Partnere AS

 

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagen gjelder spørsmål om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med salg av småbruk som var konsesjonspliktig. Klageren hevder at innklagede ikke opplyste om konsesjonsplikten. Klageren anfører også at eiendommen skulle vært taksert som landbrukseiendom, og at klageren følgelig har betalt for mye for eiendommen.

Både påstanden om at klageren ikke fikk informasjon om konsesjonsforholdet, samt at klageren har betalt for mye, bestrides av innklagede.

 

Klageren er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:  

Klageren kjøpte et småbruk gjennom innklagede den 13. august 2014 for kr 7 000 000. Prisantydning og verditakst var kr 6 000 000. I salgsdokumentene ble eiendommen annonsert som konsesjonsfri. Først etter at handelen var inngått, ble det klart at overtakelsen likevel krevde konsesjon før den kunne tinglyses på klageren.

 

 

 

Eiendommen er et opprinnelig småbruk på 44,3 mål, og er registrert med 34,2 mål fulldyrka jord/dyrkbart areal.

 

Det ble søkt om konsesjon for klageren den 6. oktober 2014. Klageren ble innvilget konsesjon for å kjøpe eiendommen den 10. februar 2015. Skjøtet ble tinglyst den 25. februar 2015.

 

Konsesjon

Klageren anfører at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved at det feilaktig ble oppgitt at eiendommen var konsesjonsfri. Det anføres også at det var oppgitt for lav prisantydning i strid med selgerens klare instruks om at et bud lik prisantydning ikke ville bli akseptert.

 

Ifølge eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) og bransjenorm for eiendomsmegling pkt. 3.4.2 skulle innklagede før handel ble inngått, gitt skriftlig informasjon om konsesjonsplikt.

 

Innklagede kan ikke på forhånd ha innhentet sikker dokumentasjon fra kommunen eller landbrukskontoret som grunnlag for at eiendommen til tross for sitt areal var konsesjonsfri. Under henvisning til innklagedes salgsinformasjon om at eiendommen var konsesjonsfri, anføres det at innklagede heller ikke hadde innhentet gårdskartet som lå tilgjengelig på nett. Kommunens konsesjonsbehandling bygget på samme gårdskart.

 

Innklagedes anførsel om at klageren var blitt gjort oppmerksom på den uavklarte situasjonen om konsesjon før budet ble avgitt og handel ble inngått, bestrides av klageren på det sterkeste. Det var først under kontraktsmøtet den 4. september 2014 at klageren ble gjort oppmerksom på mulighetene for at han måtte søke om konsesjon.

 

Pkt. 12 (2) i kontrakten omhandler forholdet til konsesjon slik;

 

På grunn av tomtestørrelsen må kjøper undertegne på egenerklæring om konsesjonsfrihet. Dersom kommunen forlanger at det må søkes om konsesjon pga dyrket areal forplikter partene seg til å underskrive på konsesjonssøknad og kjøper må betale konsesjonsgebyret.

 

Klageren anfører at dersom han hadde kjent til at eiendommen faktisk krevde konsesjon, ville denne passusen i kontrakten hatt en annet innhold med klar beskjed om at handelen forutsatte at konsesjon ble gitt, samt hvem som hadde risikoen dersom konsesjon ikke ble gitt.

 

Innklagede sendte søknad om konsesjon først en måned etter kontraktsmøtet. Dette dokumenterer at innklagede først etter kontraktsmøtet ble klar over at konsesjon var nødvendig, i motsatt fall kunne konsesjonssøknaden vært sendt allerede 4. september 2014.

 

Til innklagedes anførsel om at klageren var informert om det uavklarte konsesjonsspørsmålet før han innga bud, vises det til at dette må ha skjedd muntlig. Det foreligger ikke dokumentasjon på at slik orientering har funnet sted. Klageren fastholder sin påstand om at det først var under kontraktsmøtet det ble opplyst om muligheten for at han måtte søke konsesjon, og at det ikke på noe tidspunkt var informert om dette før bud ble gitt.

 

Taksering

Dersom det hadde blitt gitt riktig opplysning om at eiendommen var en landbrukseiendom som krevet søknad om konsesjon, ville den måtte takseres som landbrukseiendom. Rådmannen og formannskapet i kommunen uttalte at taksering av eiendommen etter prisforskriftene for landbrukseiendommer ville ha kommet frem til en langt lavere pris. Klageren har innhentet ny landbrukstakst. Markedsverdien er ifølge denne kr 3 800 000.

 

Da klageren la inn bud, var dette basert på en prisantydning og verditakst stor kr 6 000 000. Forutsetningen for klageren var således at den var konsesjonsfri.

 

Det er irrelevant hvorvidt klageren nå har fått konsesjon. Når klageren vil selge eiendommen, må den selges med vilkår om konsesjon og med landbrukstakst. Dette vil begrense gruppen av interessenter, og budene må antas å bli langt lavere. Det er ikke gitt at neste kjøper vil oppfylle vilkårene for konsesjon, og slik usikkerhet vil ha negativ påvirkning på både interesse og pris.

 

Lokkepris

Videre anføres det fra klagerens side at klageren ble villedet av megleren i forbindelse med sitt bud. Klageren tok kontakt med innklagede i september 2014 og opplyste at han ville legge inn et bud på kr 6 300 000. For klageren ble det da opplyst at det forelå et bud på kr 8 000 000. Det fremkommer imidlertid ikke av budjournalen at det er registrert noe slikt bud. Da klageren noen dager senere fikk se at eiendommen fortsatt var til salgs, fikk han opplyst at det lå inne et bud på kr 7 000 000, men at budgiveren hadde problemer med finansieringen. Klageren innga bud stort kr 7 000 000 uten forbehold. Heller ikke dette andre angivelige budet på kr 7 000 000 fremgår av budjournalen. Klagerens bud ble kr 700 000 høyere enn nødvendig. Han hadde allerede bydd kr 300 000 over prisantydning. Klageren hadde forståelse av at det var konkret konkurranse, mens realiteten var at den ikke var reell.

 

Det anføres at eiendommen ble gitt en prisantydning stor kr 6 000 000 til tross for at selgeren ikke ville akseptere bud under kr 7 000 000. Det fremkommer at kommunikasjonen mellom klageren og innklagede at selgeren «ikke under noen omstendighet» ville selge for under kr 7 000 000. Klageren anfører at slik praksis er i strid med reglene om lokkepris. I dette tilfellet har megleren bekreftet at prisantydningen bevisst var satt lavere enn den kjøpesum som selgeren ville akseptere.

 

På bakgrunn av de ovennevnte feilaktige opplysninger som ble gitt i salgsprosessen, anfører klageren at han har lagt inn bud basert på feilaktig takst. Dersom klageren hadde blitt fremvist en landbrukstakst, ville hans bud blitt langt lavere.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Konsesjon

Når det gjelder spørsmålet om eiendommen var konsesjonspliktig eller ikke, så ble dette tatt opp med kommunen for å få en avklaring. Forut for salget har selgeren hatt lange diskusjoner med landbrukskontoret vedrørende arealet og definisjonen av bruken.

 

På salgstidspunktet var det uavklart om kommunen ville forlange at det ble søkt om konsesjon, eller om de ville akseptere kun en egenerklæring om konsesjonsfrihet. Klageren ble grundig forklart dette lenge før han innga bud og handel ble inngått. Klageren ble orientert av både selgeren på visning og av megleren på innklagedes kontor. Han har således hatt fullt innsyn i saken hele tiden, og kan følgelig ikke reklamere på dette i ettertid.

 

Tomtens totale areal er på 44,312 m2. Det er ikke noe drivverdig areal på gården, men kommunen har på et tidspunkt avsatt et areal stort 34 m2 som såkalt dyrket mark. Dette fremgår av gårdskartet som klageren refererer til. Selgeren har bestridt dette i lengre tid, men grunnet sen tilbakemelding og treg saksbehandling på landbrukskontoret, var det ikke mulig å få avklart dette på forhånd. Innklagede måtte under konsesjonsbehandlingen gå helt til topps i kommunen for å få fortgang på saken.

 

Selgeren var og er fortsatt uenig med landbrukskontoret om at det dyrkede areal er over 25 mål. Det er ingen drivverdig jord der, og har heller ikke vært det på lang tid.

 

Klageren var i kontakt med innklagede første gang den 27. april 2014. Han var ute på visning flere ganger mens eieren var tilstede, samt innom innklagedes kontor flere ganger og meldte interesse. Bud kom først den 13. august 2014. Innklagede anfører at klageren før han innga bud ble informert av megleren og selgeren om diskusjonen med kommunen vedrørende konsesjonsplikten. Klager opplyste flere ganger at dersom konsesjon var nødvendig, ville det ikke være noe problem for ham å få dette innvilget, grunnet hans bakgrunn som gartner. Dette ble kommunisert før bud ble lagt inn og akseptert.

 

På denne bakgrunn avviser innklagede klagerens påstand om at han ikke var kjent med konsesjonsforholdet. Dette var grunnen til at kontrakten ble utformet slik som den ble, og det var enighet om å utfylle egenerklæringsskjema og signere konsesjonssøknad på kontraktsmøtet. Dersom klageren var uenig i kontraktsformuleringen burde han tatt opp dette, eventuelt tatt forbehold om at han skulle fristilles fra avtalen dersom det måtte søkes om konsesjon. Klageren hadde flere uker på seg til å komme med slike innsigelser.

 

Taksering

Når det gjelder pris anføres det fra klagerens side at en landbrukstakst ville vært vesentlig lavere, og at klageren således har betalt en for høy pris. Dette er galt. Faktum er at det ikke er krav om å avholde landbrukstakst på en slik eiendom. Innklagede har tidligere oversendt klageren skriv fra Landbruksdepartementet om hvordan man skal behandle slik saker i forhold til pris og konsesjon.

 

Innklagede anfører å ha vært i kontakt med både advokat og takstmann som arbeider særskilt med denne typen problemstillinger, som begge har opplyst at det ikke er noen krav til landbrukstakst på denne typen eiendom. Det ikke er uvanlig at mange konsesjonspliktige eiendommer hvor landbrukstakst foreligger, blir solgt for en langt høyere sum enn taksten.

 

Eiendommen er taksert som boligeiendom, og landbruksmessig verdi ble ikke hensyntatt, fordi eiendommen ikke hadde noen landbruksmessig verdi. Klageren legger til grunn at det er krav om landbrukstakst dersom arealet på dyrket mark er mer enn 25 mål. Dette er ukjent for innklagede og for andre som innklagede har konferert med som til daglig selger landbrukseiendommer.

 

Hva gjelder den fremlagte landbrukstaksten på kr 3 800 000, hevder innklagede å ha vært i kontakt med den aktuelle takstmannen som informerte om at hans oppdrag gikk ut på å taksere eiendommen som en landbrukseiendom og at han har lagt til grunn en kapitalisering av den landbruksmessige verdien. Det er ikke relevant i denne saken. Eiendommen i nærværende sak er ingen landbrukseiendom, og det er da vurderingen av bebyggelse, tomtestørrelse og beliggenhet som bli avgjørende for hva markedet er villig til å betale.

 

Det anføres at klageren har fått konsesjon og at kjøpesummen er akseptert. Klager kan ikke i ettertid hevde at en annen takst skulle legges til grunn.

 

Det er riktig at søknad om konsesjon først ble sendt inn den 6. oktober 2014. Denne ble sendt inn fordi egenerklæringen om konsesjonsfrihet ikke ble akseptert.

 

Når det gjelder anførselen om mulig problemer med videresalg i forbindelse med konsesjon, landbrukstakst og pris, viser innklagede til at det ikke er noe problem da eiendommen ikke er pristakstpliktig og kommunen stiller intet krav til landbruksmessig utdannelse for å erverve en slik eiendom.

 

Lokkepris

Hva gjelder påstanden om lokkepris, anfører innklagede at selgeren og megleren var enige om å gå ut med en prisantydning lik taksten på kr 6 000 000. Men selgeren var interessert i å oppnå en best mulig pris, og stod fritt til å forkaste ethvert bud. Prisantydningen var ikke ment som en lokkepris.

 

Innklagede bestrider at megleren har opplyst klageren om at det forelå andre bud på eiendommen. Det som ble kommunisert fra selgeren var at de hadde en interessent som hadde sagt han var villig til å betale kr 8 000 000. Det kom aldri noe skriftlig bud, og klageren fikk heller ikke opplyst av megleren at det forelå slikt bud.

 

Innklagede bestrider klagerens påstand om at det ble fremlagt er bud stort kr 6 300 000 fra klageren i september 2014. Kjøperen innga skriftlig bud allerede den 13. august 2014 stort kr 7 000 000. Budet ble akseptert av selgeren.

 

På denne bakgrunn kan ikke innklagede forstå at klageren fortsatt hevder at han ikke har fått all informasjon. Klageren var innforstått med konsesjonssituasjonen, og han var innforstått med at taksten ikke var en landbrukstakst.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstand om brudd på god meglerskikk.

 

Klageren hevder å ikke ha fått informasjon om at eiendommen var konsesjonspliktig før avtale om kjøp ble inngått. Klageren hevder også å ha betalt for mye, da eiendommen ikke var taksert som landbrukseiendom, samt at prisantydningen var satt lavere enn det selgeren var villig til å akseptere.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Konsesjon

Det fremgår av salgsoppgaven under diverse at eiendommen ikke er konsesjonspliktig, men kjøperen må undertegne egenerklæringsskjema om konsesjonsfrihet. Dette er en feil opplysning, da eiendommen har over 25 dekar dyrket mark, og derved er konsesjonspliktig.

 

Innklagede hevder at klageren muntlig er informert om at det er nødvendig med konsesjonsbehandling, men at dette er nærmest er en formalitet på grunn av eiendommens beskaffenhet med hensyn til dyrket mark. Klageren har imidlertid anført at han ikke har fått slik informasjon.

 

Nemnda mener at det er innklagede som her må dokumentere at han har gitt slik informasjon, og at det er kritikkverdig at innklagede ikke har sørget for, ved e-post eller på annen måte, å sikre bevis for å ha gitt klageren denne informasjonen. I tillegg kommer det forhold at det som nevnt er gitt en positivt uriktig opplysning i salgsoppgaven om at eiendommen er konsesjonsfri. Det har i den forbindelse ingen betydning om det i praksis ikke vil by på nevneverdige problemer å få konsesjon. Innklagedes håndtering av spørsmålet om konsesjon er således i strid med god meglerskikk.

 

Takst

Spørsmålet er om eiendommen skulle vært taksert som landbrukseiendom, noe klageren har anført. Innklagede hevder at det ikke foreligger noen plikt til dette.

 

Nemnda er enig i at det ikke er noen plikt til å utarbeide en landbrukstakst, selv om det kan være en fordel. En annen sak er at det etter omstendighetene kan være misvisende å fremlegge en boligtakst på en konsesjonspliktig eiendom. I dette tilfellet godtok imidlertid kommunen prisen som ble avtalt. Nemnda mener derfor at innklagede på dette punkt ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Lokkepris

Reklamasjonsnemnda tar utgangspunkt i at lokkepris er en pris som blir satt vesentlig lavere enn det nivå selgeren på det tidspunktet prisen blir fastsatt kan tenke seg å selge for. Nemnda finner det kritikkverdig at megleren har godtatt å markedsføre eiendommen til en prisantydning på kr 6 000 000, på tross av at selgeren ikke ville selge under kr 7 000 000. Dette er i strid med god meglerskikk.

 

Kommunikasjon vedrørende andre interessenter/budgivere

Partene er uenige om hva som har blitt kommunisert vedrørende andre interessenter/budgivere. Her står det påstand mot påstand. Nemnda finner derfor ikke grunn til å gå nærmere inn på om klageren signaliserte at han kunne være villig til å inngi kr 6 300 000. Det fremgår av budjournalen at klageren innga et bud stort kr 7 000 000 den 13. august 2014. Ifølge journalen var det ingen andre budgivere.

 

 

Konklusjon:

 

PrivatMegeleren Sandvika Thøgersen & Partnere AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.