129/05

09.03.2006

Annonsering, nedsettelse av innklagedes vederlag

Ring Eiendomsmegling Kolsås

Saksframstilling

Klageren solgte sin enebolig gjennom innklagede.

Boligen skulle markedsføres gjennom tre kanaler, men en av kanalene kom ikke ut til publikum, og klageren krever innklagedes vederlag nedsatt på grunn av dette.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren og hans samboer engasjerte innklagede til å selge sin enebolig selv om innklagede hadde det dyreste tilbudet med høyest provisjonssatser, da innklagede samtidig hadde den beste markedsføringsstrategien som klager hadde tro på at ville gi høyest pris for eiendommen.

Markedsstrategien innebar utdeling av 1500 DM til nærområdet, samt forsiden i Ny Bolig, i tillegg til Finn og Tinde. DM var inkludert i prisen, mens Ny Bolig og Internett måtte betales ekstra for. Klagerne mente det ville være mange lokale interessenter til deres enebolig, da den ligger i et område med mange leiligheter, rekkehus og tomannsboliger.

DM skulle komme ut torsdag før visning, og Ny Bolig på fredag for å få størst mulig markedsføringseffekt.

Torsdag før visning kom det ikke noen DM. Heller ikke til naboene eller andre bekjente i området. Fredag kom Ny Bolig, men fremdeles ingen DM. En ringerunde resulterte i signaler om at DM var delt ut noen steder (samtidig med Ny Bolig på fredag), men ikke hos klageren.

I et brev sendt Reklamasjonsnemnda noen dager senere sier klager at den bekjente som tidligere har opplyst at hun hadde mottatt DM sannsynligvis har mottatt DM på et annet hus. Derfor har klager nå ikke hørt om noen som har mottatt DM.

Gjennom innklagede har klager fått beskjed fra Posten om at DM ikke ble delt ut torsdag, men ikke tilbakemelding på i hvilken utstrekning den ble delt ut på fredag annet enn at «posten har sagt at de ble levert ut på fredag».

Torsdag og fredag uttrykte klageren misnøye overfor innklagede, men avtalte at visningene skulle gå som planlagt. Visningene var relativt godt besøkt. Boligen ble solgt mandag 200 000 kroner over takst. Visning mandag ble derfor avlyst.

Et par dager senere ba klageren innklagede om forklaring på hva som hadde skjedd med DM. Klageren får tilsvar at Posten er skyld i forsinkelsen, og at innklagede har tatt et oppgjør med Posten.

Klageren tar igjen kontakt med innklagede, og krever avkorting i honorar med 6000 kroner for direkte utgifter i forbindelse med DM, samt 25 000 kroner som kompensasjon for at en av markedsføringskanalene ikke ble gjennomført som avtalt, med de følger dette hadde for å nå fram til potensielle interessenter. Som grunnlag for beløpet argumenterte klager med at dersom DM var blitt levert ut som avtalt på torsdag, ville dette ha skaffet flere interessenter, og at det er en sannsynlighet på 25 % at det ville kommet til ytterligere en budgiver som ville brakt salgssummen oppover med kr 100.000.

Kravet ble avvist som grunnløst, men klageren ble etter hvert tilbudt en sum på 6000 kroner av innklagede som kompensasjon for direkte utgifter til DM, mot at han ikke gikk videre med den andre delen av kravet.

I følge kontrakten med innklagede skulle det betales til sammen 92 500 kroner i provisjon, og inkludert i dette var bl.a. stylist, fotograf, 3D-plantegninger, og produksjon/distribusjon av 1500 DM til nærområdet. Andre tjenester ble priset separat.

Klageren forsøker ikke å konkludere med hva som gikk galt. Klageren påstår heller ikke at innklagede har gjort noen direkte feil, men vil sette spørsmålstegn ved det innklagede ikke gjorde, og de rutiner innklagede har for kvalitetssikring av de tjenester de tilbyr. Klager mener innklagede ikke har levert etter avtalen, ikke tatt ansvar for dette og tatt fullt betalt som om tjenesten hadde vært levert som avtalt. Klageren ble møtt avansvarsfraskrivelse og arroganse. Klageren synes saken har vært preget av dårlig vurderingsevne av egen rolle og ansvar hos megler, faglig leder og kvalitetssjef.

Klageren vil ha behandlet om innklagede har tatt betalt for tjenester de ikke har levert, og i hvilken grad innklagede har ansvar for konsekvensene for å ikke levere som avtalt. Klageren vil også ha vurdert innklagedes ansvarlighet og håndtering av saken. Klageren vil at Reklamasjonsnemnda skjønnsmessig fastsetter et beløp for avkorting av honorar og provisjon.

Innklagede anfører:

Innklagede oppfatter at klageren er misfornøyd med at DM ikke kom ut den aktuelle torsdagen. I følge klager var det avtalt utlevering av opptil 1500 DM. Dette er ikke regulert i partenes avtale. Ei heller utgivelsestidspunktet. Det erkjennes likevel at det var ønskelig at DM skulle komme ut en dag tidligere enn hva som ble tilfellet.

Det er på det rene et DM kom ut den aktuelle fredagen. Klagers forsøk på å så tvil om dette er totalt udokumentert, og tilbakevist ved hjelp av Posten Norge. Innklagede forstår saken dithen at klager påberoper seg erstatning for forsinket levering fra innklagedes underleverandør.

For å kunne ha krav på slik erstatning må tre vilkår være oppfylt: ansvarsbetingende handling, økonomisk tap og årsakssammenheng mellom tap og handling.

Ansvarsbetingende handling: Forsinkelse hos underleverandøren har her ikke påvirket resultatet, noe som heller ikke er sannsynliggjort. Tjenesten ble ikke avbestilt av klager og det er ikke noe som taler for at DM ikke har hatt den ønskede effekt. Klager valgte å gjennomføre salget, noe som bekrefter det anførte. Det som anføres som eventuelt brudd på god meglerskikk, er – som klageren selv sier – ikke innklagedes opptreden ved selve salget, men håndteringen i ettertid. Innklagedes opptreden må i såfall være et vesentlig mislighold.

Klagers påstand om arroganse og latterliggjøring medfører selvsagt ikke riktighet. Innklagede beklager at klageren føler det slik, men bestrider punktet. I ettertid bærer klagers krav preg av et forsøk på å tilegne seg penger på en lettvint måte. Klager har kjøpt en tjeneste som har medført et salg han har vært fornøyd med.

Innklagedes opptreden i etterkant har ikke vært klanderverdig noe korrespondansen bekrefter. Innklagede har opptrådt langt innenfor de krav som stilles til god meglerskikk.

Økonomisk tap: Antagelsene om at utlevering av DM skulle ført til 25 % flere personer leses med interesse. Hvis klager var opptatt av at flere skulle komme på visning, er det meget vanskelig å forstå hvorfor han valgte å avlyse siste visning som var planlagt og annonsert. Hadde klager trodd at slik ekstra tilgang av potensielle kjøpere ville ført til 100 000 kroner i høyere pris, noe han ser ut til å mene, har klager liten troverdighet når han velger å akseptere et lavere bud.

Innklagede påpeker også at de oppnådde en svært god pris på 200 000 kroner over takst.

Innklagede legger til at når klageren nå søker sitt tap dekket av innklagede, har klager forbrutt seg mot innklagedes krav på å selv få utbedre den påståtte skade (nytt salg eller lignende). Uansett har klager ikke ivaretatt sin tapsbegrensningsplikt ved at han angivelig mot egen oppfatning om mulig høyere pris valgte å akseptere et lavere bud.

Prisen på de avtalte 1315 DM´er utgjør kr 2.761,50. Dette er klager blitt tilbudt som et slags plaster på såret for å kunne avslutte saken uten at klager følte seg misfornøyd. Klager har takket nei, og isteden avkrevd kr 31.000. Innklagede mener klagers påstand om et tap på 31 000 kroner savner enhver rot i virkeligheten.

Innklagede krever dekket saksomkostninger på 5 625 kroner av klager dersom innklagede får medhold.

sign.	sign.	sign.
Vegard Syvertsen	Tore Bråthen	Bård Bømark
Forbrukerrådets representant	formann	Norges Eiendomsmeglerforbunds representant