Klage nr 2015088
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 2. november 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Meglerhuset Nylander AS Stjørdal
Saken gjelder: Meglers utlegg/vederlag/honorar
Saksfremstilling:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede den 2. februar 2011. Klagen er inngitt av oppdragsgiverens sønn, som har representert sin far gjennom salgsprosessen. Klageren anfører flere forhold som grunnlag for sitt krav om tilbakebetaling av meglers vederlag, herunder manglende oppdragsavtale, formidling av ukorrekte opplysninger på visning uten oppdragsgivers samtykke, samt gjennomført og fakturert annonsering ut over det avtalte.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klager inngikk oppdragsavtale med innklagede 1. februar 2011 om salg av sin enebolig. Klageren er representert ved sin sønn.
Salgsprosessen
Huset ble forsøkt solgt første gang i 2011. En standard oppdragsavtale med innklagede ble inngått, og det ble annonsert i lokalavis, boligmagasiner og på FINN.no som avtalt i kontrakten. Prisantydning ved første visning var kr 3 500 000.
På første visning kom det frem at en nabo bestred grenselinjene mellom eiendommene i et forsøk på å få klageren til å betale ny støttemur som grenser til naboens eiendom. Det viste seg da at megleren noen dager tidligere hadde mottatt et brev fra den aktuelle naboen, og dette ble kopiert opp og vedlagt salgsoppgaven uten at klageren ble konfrontert med det. Ifølge klageren var dette brevet et sabotasjeforsøk fra naboens side, og megleren måtte forstå at det var ødeleggende for et eventuelt salg. Det var flere interessenter på visningen, men ingen som ga bud.
Innklagedes påstand om at klageren ble informert om brevet på forhånd bestrides. Det var ved en tilfeldighet at klageren fikk vite om brevet da han selv kom på visningen. Megleren hadde ikke mulighet til å vite hva som var rett eller galt i nabosaken, og han ba aldri om klagerens versjon. Det nevnes videre at naboen har forsøkt å kreve erstatning fra forsikringsselskapet. Dette kravet er endelig avslått med konklusjon at naboen ikke har noe krav på ny støttemur fra klageren.
Etter dette forsvant all interesse for huset i markedet, og det ble besluttet å sette ned prisantydning til under kr 3 000 000. Det var fremdeles ingen interessenter, og det ble ikke satt opp flere visninger.
Våren 2012 ble prisantydningen redusert til kr 2 700 000. I april fikk klageren en telefon fra innklagede om at de hadde endret navn, og at de i den forbindelse ville ha en «ekstra annonserunde». Han oppfattet dette som om det var en kampanje innklagede skulle ha for publisering av navnebytte. Etter dette annonserte innklagede klagers hus kontinuerlig flere dager i uken, i flere uker. Klageren ble ikke kontaktet i forbindelse med denne massive og resultatløse annonseringen som verken førte til visninger eller bud.
Sommeren 2012 ble klageren nødt til å leie ut huset. Han mottok en regning på kr 100 000 fra innklagede for tjenester så langt, hvorav kr 70 000 av dette var annonsering. Tjenestene fra innklagede hadde hittil ikke ført til en eneste interessent, ifølge klageren skyldes dette brevet fra naboen som ble delt ut første visning. Klageren anfører at slik uautorisert annonsering var uakseptabelt og uetisk forvaltning av andres ressurser.
I ettertid har innklagede ifølge klageren brukt den høye fakturaen til å presse ham til å selge huset. Megleren hadde kjennskap til at klageren ikke hadde mulighet til å betale fakturaen uten å selge huset. Hadde det ikke vært for denne fakturaen, ville ikke klageren ha opprettholdt kundeforholdet til innklagede.
I 2013 ble det besluttet å gjøre et nytt forsøk på å selge huset. Hele huset ble pusset opp, og var klart for salg i oktober 2014. Prisantydning ble satt til kr 3 785 000.
Det var én interessent på privat visning før fellesvisningen, hvor det ikke kom noen. Det kom et bud stort kr 3 300 000 fra vedkommende som hadde vært på privat visning. Klageren oppfattet dette som et skambud og avslo. Det ble en diskusjon mellom klageren og megleren om hvorvidt bud skulle aksepteres. Klageren oppfattet det slik at megleren forsøkte å skremme ham til å selge, og igjen ble den ubetalte fakturaen tatt opp. Megleren ble oppgitt over at klageren ikke ønsket å akseptere budet, noe klageren reagerte på, idet megleren uken før hadde satt en prisantydning på kr 3 785 000.
Megleren ringte fredag samme uke og informerte om at budgiveren hadde økt til kr 3 400 000. Klageren formidlet at han ikke ville selge for under 3 500 000. Megler ble oppgitt, og klageren formidlet at det ikke gjorde noe at det ikke ble salg, da de allerede hadde ventet så lenge, og at de ønsket ro på fredagskvelden. Senere fredag kveld kom et nytt bud stort kr 3 450 000, også dette blir avslått fra klageren. Klageren opplevde at megleren skjelte ham ut og krevde å få snakke med faren. Klageren informerte om at all informasjon skulle gå gjennom ham, og at de ikke var interessert i å selge til den prisen som forelå. På tross av dette ringte megleren til både faren og hans datter uten at de svarte. Senere samme kveld ringte megleren til klageren og tilbød seg å redusere sin kommisjon for å få salget i orden. Etter rådslagning og grunnet tidsfrist fra megleren, ble tilbudet akseptert.
Klageren anfører at megleren brukte mye energi på å snakke huset ned i verdi, noe som var ubehagelig og uheldig for klageren. Det var brukt mye tid på å pusse opp huset slik at det var i god stand.
Overtakelsen
Også ved overtakelsen opplevde klageren store ubehageligheter. Sønnen bor langt unna, og hadde ikke anledning til å være med på overtakelsen. Før overtakelsen hadde huset blitt vasket av klagerens sønn og seks medhjelpere. Ved overtakelsen fant kjøperen støv under trappen, noe sagflis i krokene og spindelvev på en drager i taket. For dette ble klageren tvunget av megleren og kjøperen til å kompensere kjøperen med kr 7 000 for dårlig vask. Ifølge klageren ble faren manipulert til å signere overtakelsesprotokollen. På forhånd hadde klagers sønn sagt ifra om at hans far ikke var i stand til å signere på egen hånd, og at han måtte kontaktes hvis det dukket opp problemer.
Oppdragsavtaler
Den første oppdragskontrakten ble signert den 1. februar 2011. Grunnet klagerens høye alder skulle klagerens sønn bistå som familiens representant i salgsprosessen. Dette var megleren klar over. Likevel opplevde han at megleren flere ganger gikk direkte på faren, og opptrådte med hersketeknikker mellom far og sønn.
Ifølge oppdragsavtalen utløp den etter seks måneder. Avtalen ble ikke fornyet før den 17. juli 2014. Det er derfor en periode fra 1. august 2011 til 17. juli 2014 hvor innklagede ikke hadde gyldig kontrakt for oppdraget. Likevel ble klager i 2011 og 2012 påført store kostnader som ikke dekkes av gyldig avtale.
Under møte mellom partene den 19. februar 2015 påstod megler at ny oppdragsavtale var sendt på e-post. Klagerens sønn har ikke mottatt noen e-post om dette, og har følgelig bedt om dokumentasjon som foreløpig ikke har blitt fremvist. Han bemerker også at han aldri fikk se den oppdragsavtale som faren signerte den 17. juli 2014, selv om denne har blitt etterspurt. Ifølge klagerens sønn stemmer ikke innklagedes påstander om at denne ble sendt pr. e-post. Megler kom hjem til klageren for å få signatur. Han ønsket ikke å signere før sønnen hadde sett på den, men megleren sa at det kun var en forlengelse av den gamle kontrakten. Med denne forsikringen signerte klageren ny kontrakt den 17. juli 2014. Dette viste seg å være galt. Avtalen som ble underskrevet den 17. juli 2014 var et langt dårligere tilbud og medførte en dobling av utgiftene. Dette ble det ikke opplyst om.
Klagers sønn mener at megleren har unyttet og manipulert klageren for egen økonomisk vinning. Megleren visste at klageren ikke kunne oppfatte at det var noen forskjell på de to kontraktene, og klagerens sønn ble bevisst utelatt.
Til innklagedes anførsel om manglende fullmakt påpeker klageren at det var han som først tok kontakt med megleren vedrørende salg av farens hus. Det ble også presisert flere ganger at all kommunikasjon skulle skje gjennom ham. Det at innklagede nå stiller spørsmålstegn ved fullmaktsforholdet, synes for klageren som et forsøk på å rettferdiggjøre sine uetiske handlinger overfor klageren. Megleren tok gjentatte ganger direkte kontakt med klager og klagers datter, på tross av sønnens presiseringer.
Til innklagedes anførsel om at det først var ved en påstått signering av en oppdragskontraktkontrakt den 28. august 2013 at klagers sønn kom inn i bildet, anfører klagers sønn at dette er løgn og at han har bevis i form av elektronisk kommunikasjon på at han var med i prosessen fra første stund i 2011.
Klager og klagers sønn anfører at de har grunn til å mistenke at denne oppdragskontrakten av 28. august 20136 er fabrikert av innklagede. Det finnes ingen bevis som bekrefter at denne kontrakten finnes, eller ble sendt klagers sønn for bekreftelse. Klager har ingen kopi av kontrakten i sitt arkiv. Klager har satt spørsmåltegn ved underskriften på kontrakten, og sidene er ikke parafert.
I epost til megler før påske 2015 ba klagers sønn om en forklaring på flere forhold, blant annet mangel på oppdragskontrakter og dokumenter i salgsprosessen, samt at klageren var påført store utgifter uten gyldig oppdragskontrakt. I svaret fra megleren ble ikke nevnt at oppdragskontrakten angivelig skal ha blitt signert i 2013, heller ikke forlengelsen av den opprinnelige oppdragskontrakten fra 2011 ble nevnt. I slutten av e-postkorrespondansen ble klageren tilbudt kr 30 000 for å avslutte saken. Klagerens finner det svært mistenkelig at dokumenter fra henholdsvis fire og to år tilbake, som han aldri før har sett, plutselig dukker opp når saken er i klagenemnda.
Oppgjørsoppstillingen
I oppgjørsoppstillingen var grunnhonoraret dobbeltfakturert. Dette ble ordnet og tilbakebetalt fra innklagede. Klageren satte spørsmålstegn ved at det var fakturert kr 16 500 for visninger i 2011 og 2012. Klageren anfører at megleren bevisst har svindlet klageren for denne summen, da visningene ifølge ham skulle inngå i oppdragskontrakten av 1. februar 2011 uten vederlag. Klageren anfører at innklagede uansett ikke hadde gyldig oppdragskontrakt i perioden som disse utgiftene ble påført.
Den nye kontrakten medførte at salget av huset ble om lag kr 100 000 dyrere enn med den opprinnelige kontrakten. Til innklagedes påstand om at vilkårene var i henhold til avtale, fordi klageren hadde fått betalingsutsettelse på faktura pålydende kr 93 000, anfører klageren at dette er ren løgn. Det ble aldri akseptert å betale kr 100 000 ekstra for å få betalingsutsettelse.
På bakgrunn av det overnevnte kreves det at provisjonen reduseres til det opprinnelige tilbudet, og at kr 58 650 tilbakebetales til klageren. I tillegg kreves det at de ureglementerte utgiftene for visninger, totalt kr 16 500, betales tilbake. Det kreves også at hele fakturaen på kr 93 000 betales tilbake (kr 15 000 for dobbeltregistrering av grunnhonorar er allerede tilbakebetalt), da utgiftene er påført uten gyldig oppdragskontrakt.
Totalt kreves tilbakebetalt kr 153 350.
Innklagede har i hovedsak anført:
Innklagede ønsker å anmerke at klagen er sendt inn av oppdragsgivers sønn. Innklagede kan ikke se at det på noe tidspunkt har foreligger noen form for fullmakt mellom far og sønn, heller ikke i oppdragsperioden. Slik fullmakt bør forelegges Reklamasjonsnemnda.
Den 1. februar 2011 ga klageren innklagede i oppdrag å selge sin eiendom. Dette oppdraget ble fornyet 26. september 2011. Det tok en tid før megleren kunne gå i gang med salget, da selgeren var avhengig av hjelp for å få klargjort eiendommen. Boligen ble lagt ut for salg i juni, og det ble avholdt en rekke visninger uten at det lyktes å selge boligen. Boligen bar preg av at mye var selvgjort, og den var således vanskelig å selge.
Når det gjelder brev fra naboen, ble dette forelagt for klageren, og han hadde ifølge megleren ingen innvendinger mot at dette ble lagt frem. Megleren informerte om opplysningsplikten og risikoen han bar ved å ikke informere om forholdet. At klagerens sønn nå i ettertid klager på dette, finner megleren noe merkelig. Naboer har klaget på veien i mange år, uten at hverken far eller sønn har besvart henvendelser eller gjort noe med veien. Dette var et kjent forhold som selgeren burde ha informert innklagede om ved utarbeidelse av salgsoppgave.
Etter første salgsperiode valgte selgeren å sette i gang restaurering på deler av boligen, for å gjøre den salgsklar igjen. Megleren forsøkte å få oppdraget fornyet, men fikk aldri tilbakemelding. Den 24. september 2012 fikk han beskjed om at oppdraget var trukket, og at boligen var utleid for et år. Det ble som følge av oppsigelse av oppdraget sendt faktura til selgeren den 23. januar 2013 med påløpte kostnader. Fakturaen ble ikke bestridt.
Ifølge megleren var det på dette tidspunktet at klagerens sønn kom inn i bildet. Han forklarte at hans far ikke var i stand til å betale fakturaen, men insisterte på at innklagede skulle få oppdraget når det skulle selges igjen om ca. ett år. Megleren informerte om at selskapet ikke kunne la fakturaen stå ubetalt i 1-1,5 år, på grunn av selskapets likviditet. Etter en del diskusjoner ble partene enige om å inngå et nytt oppdrag til ordinære satser for at fakturaen skulle settes på hold. Dette ble sønnen informert om. Etter svært mange purringer og påminnelser ble oppdragsskjemaet signert den 28. august 2013 med ordinære satser. Faktura ble på dette tidspunkt trukket fra inkasso, og selskapet påtok seg kredittkostnadene.
Også sistnevnte oppdragsperiode løp ut, og det ble sendt faktura til selgeren da det ikke ble signert på en forlengelse av oppdraget. Det samme skjedde denne gangen, oppdrag ble signert på ny den 17. juli 2014 og inkassosak ble nok en gang tilbaketrukket. Alle dokumenter selgeren signerte ble godkjent av sønnen. Det var ingen endringer i det nye oppdragsskjemaet i forhold til det forrige. Det ble tatt nye bilder, og ny takst og salgsoppgave ble utarbeidet. Megleren annonserte og avholdt flere visninger, også private.
Etter en budrunde stod partene kr 50 000 fra hverandre. Ovenfor selgeren tilbød megleren seg nå å redusere sitt honorar med kr 25 000 for å komme i mål. Markedet var tregt og det gikk mot jul. Selgeren aksepterte budet etter dette.
Innklagede mener at krav mot megleren fremstår som urimelig, og at hans velvillighet til å utsette betaling av annonserte visninger en rekke ganger, nå blir brukt mot ham av selgerens sønn. Megleren kjenner seg heller ikke igjen i de ulike og usaklige påstander som sønnen til oppdragsgiver kommer med, uten at megleren ønsker å kommentere disse påstandene ytterligere.
Innklagede bestrider at megleren har håndtert denne saken i strid med god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om tilbakebetaling av meglers vederlag og refusjon av annonseutgifter.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har fått innhentet fullmakt, hvor det fremgår at klagerens sønn har fullmakt til å håndtere alle sider ved salget, herunder klage til Reklamasjonsnemnda.
Nemnda finner at megleren i dette tilfellet vesentlig er å bebreide for massiv markedsføring i en periode hvor det ikke forelå dokumentert gyldig oppdragsavtale. Det er dokumentert forlengelse av oppdragsavtalen fra 26. september 2011 til 26. mars 2012. Nytt oppdrag undertegnet av klageren ble inngått 28. august 2013 for ytterligere seks måneder. Klageren har imidlertid bestridt gyldigheten av denne avtalen.
I den perioden hvor det ikke forelå gyldig oppdragsavtale, har innklagede foretatt en rekke annonseringer uten å ha noe dokumentert samtykke fra klageren om at utgiftene skulle belastes ham, da dette i telefonsamtalene mellom megleren og klageren fremstod som egenreklame i forbindelse med foretaksendring.
Dette er klart i strid med god meglerskikk. Uten gyldig oppdragsavtale har innklagede hverken krav på vederlag eller dekning av utlegg i perioden fra 26. mars 2012 til 28. august 2013. Nemnda har ikke grunnlag for å ta standpunkt til om oppdragsavtalen av 28. august 2013 er gyldig. I perioden 26. mars 2012 til 28. mars 2013 da det i hvert fall ikke er dokumentert noen gyldig oppdragsavtale har innklagede fakturert klageren for kr 30 509,40 i rene annonsekostnader, noe innklagede ikke kan kreve dekket.
Når det gjelder hvorvidt innklagede har krav på gebyr for visninger, kr 16 500, kan nemnda ikke ta stilling til dette da det ikke er opplyst når visninger fant sted.
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at dersom det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra oppdragstakerens side, kan oppdragsgiveren kreve at vederlaget settes ned eller faller bort. Nemnda finner ut fra det som er sagt ovenfor, at det er grunnlag for vederlagsreduksjon her, og at vederlaget passende kan reduseres med kr 50 000. I tillegg kommer at innklagede må refundere klageren annonseutgiftene kr 30 510, som er belastet i den perioden det ikke forelå gyldig oppdragsavtale. Til sammen innebærer dette at innklagede må betale kr 80 510 til klageren.
Konklusjon:
Meglerhuset Nylander AS Stjørdal har opptrådt i strid med god meglerskikk og må tilbakebetale kr 80 510 til klageren.