Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

Klage nr 2015097

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 2. november 2015. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget: Vestbo Garanti Sunnhordland AS

Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen, herunder budgivning

Saksfremstilling:

Den 29. desember 2014 inngikk klageren avtale med innklagede om salg av en borettslagsleilighet. Klageren er misfornøyd med saksbehandlingen, herunder budgivninge, og at det var en eiendomsmeglerfullmektig som gjennomførte salgsoppdraget. Klageren krever erstatning på kr 75 000, samt bortfall av meglerhonoraret på kr 68 690. Endelig krever klageren at innklagede dekker hans saksomkostninger.

Klageren er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i hovedsak anført:

Hvem som skulle utføre oppdraget

Klageren inngikk 29. desember 2014 avtale med innklagede om salg av en borettslagsleilighet. Før inngåelsen av oppdragsavtalen var klageren i kontakt med flere meglere for å vurdere riktig meglerforetak til å forestå salget. Klageren var spesielt opptatt av at megleren skulle «selge» leiligheten, og ikke bare være saksbehandler. Dette ble diskutert

med innklagedes representant, en eiendomsmeglerfullmektig, som svarte bekreftende og overbevisende på klagerens spørsmål rundt dette tema, herunder pr. sms 22. desember 2014, hvor han skrev: «Vi i [foretaket] kjenner borettslagene godt og markedsfører oss som borettslagsspesialister. Vi jobber for høyest mulig pris og at prosessen skal gå skikkelig for seg».

Klageren hadde forståelsen av at det var ansvarlig megler som ville gjennomføre de viktigste aktivitetene ved salget. Klageren er uenig med innklagede om at det ble tydelig kommunisert at det var eiendomsmeglerfullmektigen som ville stå for gjennomføringen av hele salgsoppdraget, under tilsyn av ansvarlig megler. Klageren var innforstått med at fullmektigen ville utføre enkelte deler av oppdraget, slik som f.eks. visning. Klageren hevder at av den dokumentasjonen som er fremlagt for ham, kan man ikke på noe sted se at innklagede har klargjort at det var eiendomsmeglingsfullmektigen som i sin helhet skulle gjennomføre oppdraget.

Det vesentligste er imidlertid ikke hvem som har utført oppdraget, men at klageren opplevde at oppdraget ble gjennomført på en måte som avviker fra bransjestandard om faglige, etiske og profesjonelle krav.

Klageren gjør gjeldende at det foreligger brudd på eiendomsmeglingsloven

6-2 tredje ledd, jfr. eiendomsmeglingsforskriften § 6-1. At eiendomsmeglerfullmektiger skal være under den ansvarlige meglerens tilsyn hevdes å forutsette en form for tilstedeværelse av ansvarlig megler. I nærværende sak har ansvarlig megler kontorsted i en annen by enn eiendomsmeglerfullmektigen, hvor også salgsobjektet er lokalisert. Dette betyr at den ansvarlige megleren kun unntaksvis er samlokalisert med fullmektigen. Kravene til ansvarlig meglers tilstedeværelse øker jo mer uerfaren den enkelte fullmektig er. Eiendomsmegler-fullmektigen hadde ikke solgt så mange boenheter før han forestod megleroppdraget for klageren, noe som anføres å øke kravet til tilstedeværelse og tilsyn fra ansvarlig megler. Ansvarlig meglers oppfølgning av en forholdsvis ny eiendomsmeglerfullmektig anføres således å ha vært mangelfull.

Det er ifølge klageren ansvarlig megler som skal følge opp eiendomsmeglerfullmektigen. Dersom andre skulle følge ham opp, måtte klageren i medhold av eiendomsmeglingsloven § 6-4 fjerde ledd skulle blitt varslet om dette skriftlig, noe han ikke har blitt.

Hvitevarer

Klageren gjorde det klart i prosessen rundt inngåelse av oppdragsavtalen med innklagede, at meglerens oppdrag var å selge boligen, og ikke noe av inventaret eller hvitevarene. Det ble presisert i salgsoppgaven at ingen hvitevarer fulgte med boligen ved salget, jfr. under «Diverse» hvor det fremkommer:

«Hvitevarer i leiligheten følger ikke med salget. Dette gjelder også integrerte hvitevarer på kjøkken.

Møblene og hvitevarene i leiligheten kan diskuteres solgt hvis interesse».

Klageren gjorde det klart at om potensiell kjøper var interessert i å overta noe av inventaret/hvitevarene, ville han selv ta seg av dette etter at boligen var solgt. Klageren orienterte også eiendomsmeglerfullmektigen om at verdien av hvitevarene var vurdert til

kr 25 000.

Visninger

Etter første visning 12. januar 2015 måtte klageren selv ta kontakt med megleren for å høre om det var noen som hadde meldt interesse. Etter visningen var han innom den ubebodde leiligheten og oppdaget at eiendomsmeglerfullmektigen hadde forlatt leiligheten med levende lys brennende på badet. Klageren slukket lysene og gav henne beskjed om dette.

Klageren ba innklagede sette opp en ny visning 15. januar 2015, eventuelt etter avtale. Klageren presiserte at han også kunne holde visning når som helst utover annonserte visninger, for å sikre at alle interessenter ble ivaretatt.

Den 19. januar 2015 ble det holdt en tredje visning. Klageren var i forkant av visningen innom leiligheten for å sjekke at den så bra ut. Det var ikke satt ut visningsskilt ved denne visningen. Klageren tok kontakt med ansvarlig megler, og opplyste om at det ikke var satt ut visningskilt. Etter avtale skulle ansvarlig megler ta dette opp med eiendomsmegler-fullmektigen og gi klageren tilbakemelding. Klageren hørte aldri noe fra verken eiendomsmeglerfullmektigen eller ansvarlig megler.

Den fjerde visningen ble holdt 26. januar 2015. For første gang i salgsprosessen tok eiendomsmeglerfullmektigen kontakt med klageren uoppfordret, og informerte om at det var to interessenter på visningen. Videre opplyste han at han etter visningen hadde avtalt en privat visning den 27. januar 2015.

Budgivning

Første bud på leiligheten, stort kr 700 000, er av innklagede journalført innkommet den

januar 2015 kl. 10.04. Siste bud, som ble akseptert av klageren, er journalført innkommet 28. januar 2015 kl. 12.56. Samtlige bud inneholdt presisering/forbehold om at hvitevarer (inkl. kaffemaskin) var med i prisen.

Den 1. januar 2014 ble det innført krav om at alle bud skal være skriftlige. Budjournalen tilkjennegir at det var to budgivere som fulgte skriftlighetskravet. Det fremgår at budgiver 1 opererte med akseptfrister på hhv. 3 timer ved første bud, og 39 minutter ved siste bud. Budgiver 2 hadde akseptfrister på hhv. 20 og 19 minutter.

Budgiver 2 fikk tilslaget på kr 850 000 ved klagerens skriftlige aksept kl. 13.17. Til tross for at bud fra budgiver 2 kom kl. 12.56, ble ikke klageren kontaktet av innklagede før kl. 13.14 med beskjed om å akseptere eller avslå budet innen kl. 13.15. Det vil si at da innklagede kontaktet klageren om det siste budet, gjenstod det ett minutt av akseptfristen. Budet hadde et forbehold om at alle hvitevarer fulgte med. Innklagede informerte i telefonsamtalen kl. 13.14 om at det var en i utlandet som hadde vist interesse, men at denne personen ikke hadde kommet med bud. Videre at budgiver 1 ventet på aksept fra banken om han kunne høyne sitt bud, men at innklagede ikke hadde hørt noe mer fra budgiver 1. Eiendomsmeglerfullmektigen sa derfor til klageren at han antok dermed at det ikke kom flere bud.

Klageren ønsket at innklagede skulle ta kontakt med budgiver 2 og be om en noe lengre akseptfrist, noe innklagede opplyste var umulig siden budet var registrert i systemet. Klageren reagerte på dette, men på bakgrunn av den korte tidsfristen som var til rådighet, samt det faktum at budet var så vidt over prisantydning, følte klageren seg utilbørlig presset til å akseptere budet.

Klageren tilbakeviser på det sterkeste innklagedes påstand om at han skal ha forsøkt å få eiendomsmeglerfullmektigen til å lyve til budgiver 2 om at han ikke fikk tak i klageren. Det klageren ga uttrykk for, var at han ønsket at megleren skulle kontakte budgiver 2 og be om at hun forlenget sin frist. Idet eiendomsmeglerfullmektigen tilbakeviste det som en mulighet, ble det fra klageren stilt spørsmål ved hva eiendomsmeglerfullmektigen ville gjort hvis han ikke fikk tak i klageren. Det understrekes at det på dette tidspunkt gjenstod under ett minutt av akseptfristen. At det reises et slikt spørsmål, er noe vesentlig annet enn å forsøke å få han til å lyve.

Megleren har forsømt sin plikt til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden ved de korte frister som ble satt for bud fra budgiver 2. Klageren erkjenner at det er budgiveren som her er suveren i å sette frister, og det vites ikke hva som har vært innholdet i samtaler mellom eiendomsmeglerfullmektigen og budgiver 2. Det er på det rene at budgiver 2 har fått beskjed om at deres bud måtte ha lang nok frist slik at eiendomsmeglerfullmektigen rakk å kontakte selgeren og andre interesserte.

Kort tid etter at budet var akseptert, ble klageren kontaktet av interessenten som innklagede hadde opplyst at befant seg i utlandet. Han hadde blitt tipset om leiligheten av familien, og meddelte at han hadde gjort iherdige forsøk på å få lagt inn bud, uten å lykkes. Han var imidlertid villig til å gi kr 900 000 uten forbehold om hvitevarer. Dette ble samme dag fulgt opp med en e-post fra han. Hans interesse og innklagedes måte å håndtere dette på, er utdypet i e-post.

Reklamasjonsnemnda bes vurdere om det er tilstrekkelig å informere om at innklagede har blitt kontaktet av en interessent som under budrunden befant seg i utlandet. Ved samtidig å unnlate opplysninger om at denne interessenten ikke ble møtt i sitt ønske om privat visning, og at eiendomsmeglerfullmektigen hadde blitt kontaktet seks ganger under budrunden av denne interessenten eller andre på hans vegne. Klageren hevder at svært vesentlige sider av den kontakt innklagede hadde hatt med interessenten i utlandet ikke ble formidlet til ham.

Det er på det rene at interessenten som oppholdt seg i utlandet aldri fikk lagt inn et skriftlig bud, og at skriftlighetskravet således ikke var oppfylt for hans vedkommende da klageren ble oppringt av eiendomsmeglerfullmektigen den 28. januar 2015 kl 13.14.

Klageren viser til forskrift om eiendomsmegling § 6-3 fjerde ledd og hensynene bak denne regelen. Sammenholdt med eiendomsmeglingsloven § 6-3 andre ledd kan ikke forskriften § 6-3 tolkes så snevert at det til oppdragsgivere kun skal gis opplysninger om skriftlige bud som er innkommet.

Den interessen som denne interessenten og personer på hans vegne viste i tidsrommet 28. januar 2015 fra kl 10.11 og til eiendomsmeglerfullmektigen kontaktet klageren kl 13.14 er omfattende. De seks telefonsamtalene, hvor det også ble anmodet om en privat visning, tilkjennegir en svært stor interesse for leiligheten. Det antas uomtvistet at innklagede var forhindret i å opplyse de to ulike budgiverne om denne interessen. Dette var informasjon som var vesentlig for oppdragsgiveren. Innklagede burde informert klageren om denne interessen. Slik informasjon ville heller ikke vært i strid med eiendomsmeglingsforskriftens § 6-3 fjerde ledd.

Klageren ble heller ikke orientert om at interessentens medhjelper ønsket en privat visning. Han har forståelse for at megleren i en aktiv budrunde kan ha utfordringer med eller være forhindret fra å holde visning. Klageren hadde imidlertid klart tilkjennegitt at han selv kunne forestå en privat visning under salgsprosessen. Eiendomsmeglerfullmektigen unnlot å kontakte klageren om dette forholdet. Det anføres at han måtte forstå at dette kunne ha betydning for handelen, og han således ikke har utført oppdraget med omsorg og øvrig god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd må sammenholdes med andre ledd. Interessenten viste en så stor interesse for salgsobjektet, allerede tidlig i budrunden, at det ville vært naturlig å informere ham om det til enhver tid gjeldende og høyeste bud. Ut fra sammenhengen, og etter det klageren har fått opplyst, så ble han aldri holdt orientert om budrunden, utover den kontakt han selv tok med eiendomsmeglerfullmektigen. Først da interessenten selv tok kontakt med eiendomsmeglerfullmektigen på nytt kl 14.10 norsk tid, ble han overraskende opplyst om at leiligheten var solgt. Eiendomsmeglerfullmektigens unnlatelse av å holde en så sterk interessent løpende orientert, samt unnlatelse av å orientere sin oppdragsgiver om interessen, anføres å stride mot eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 og god meglerskikk.

Klageren har i etterkant av budrunden vært i kontakt med budgiver 1, som i en e-post har oppsummert sitt inntrykk av eiendomsmeglerfullmektigens håndtering av budrunden. Dette divergerer fra opplysninger innklagede ga klageren i telefonsamtalen som ledet til aksept av budgiver 2 sitt bud.

Det foreligge en klar forskjell mellom opplysninger fra budgiver 1 og eiendomsmegler-fullmektigens opplysninger til klageren. Klageren fikk opplyst at budgiver 1 ventet på aksept fra banken for å kunne høyne sitt bud, at han ikke hadde hørt noe mer fra budgiver 1, og at han antok at det ikke kom flere bud. Budgiver 1 har derimot i e-post til klageren skrevet følgende:

«Kl. 13.08 ringte megler opp igjen og sa at fristen var i ferd med å løpe ut, eg sa at eg venta på klarsignal fra banken og at eg ville legge inn høgere bud når eg får klarsignal fra banken»

Dette anføres å være motsatt av hva som ble opplyste til klageren om at han antok at budgiver 1 ikke ville komme med flere bud.

På bakgrunn av den mangelfulle og feilaktige informasjonen til klageren gjøres det også gjeldende at eiendomsmeglerfullmektigen har opptrådt i strid med de etiske regler for Norges Eiendomsmeglerforbund § 3 tredje ledd om utførelse av oppdraget. Det anføres på klagerens vegne at eiendomsmeglerfullmektigen ved å gi klageren feilaktige og ufullstendige opplysninger, ikke har oppfylt sin plikt til å arbeide for at oppdragsgiveren fikk en best mulig pris.

Det foreligger også brudd på «god meglerskikk» hvor bransjestandard tilsier at megleren i hvert oppdrag plikter «å utføre megleroppdrag i overensstemmelse med den oppfatning av etiske og faglige prinsipper som til enhver tid er alminnelig anerkjent og praktisert av dyktige og ansvarsbevisste utøvere av yrket». Innklagede bestrider pliktforsømmelse og ansvar i saken.

Det er på det rene at eiendomsmeglerfullmektigen ikke har informert interessenten om budforhøyninger. Videre er det på det rene at han, ut fra tilbakemeldinger fra interessenten, har gitt uriktige opplysninger. Interessenten hadde tid på seg til «i morgen», videre at det var mulighet for visning senere på dagen.

Innklagede har utført oppdraget i strid med god meglerskikk, samt i strid med vesentlige bestemmelser i eiendomsmeglingsloven med tilhørende forskrift. Klageren anfører at budgivningen har klare likhetstrekk med Gulating lagmannsretts dom av 27. juli 2001, LG-2000-604.

Kontraktsmøtet

Det tok lang tid fra budaksept til innkalling til kontraktsmøtet. Det ble ledet av ansvarlig megler, uten eiendomsmeglerfullmektigen. Kontrakten ble etter klagerens anmodning gjennomgått, og det ble oppdaget feil som ville ført til kostnader for kjøperen.

Da klageren mente at det hadde vært flere kritikkverdige forhold med gjennomføringen av oppdraget, bad han om å få kontakt med fagansvarlig hos innklagede. Han har aldri fått svar fra fagansvarlig på sine henvendelser.

Klageren registrerer at eiendomsmeglerfullmektigen skal ha følt seg trakassert og reagerer kraftig på en slik påstand. Om megleren eller eiendomsmeglerfullmektigen under en salgsprosess, hvor det beviselig har blitt gjort feil, føler seg trakassert når oppdragsgiveren påpeker de feil som er begått, får det stå for meglerens eller eiendomsmeglerfullmektigens regning.

Overtakelsen

Overtakelsen av leiligheten ble gjennomført ved at klageren og kjøperen møttes i leiligheten. Innklagede var ikke representert ved overtakelsen. Overtakelsesskjema ble fylt ut og sendt inn. Klageren krevde deretter at det ble holdt tilbake penger fra oppgjøret til megleren. Da oppgjøret ble kommunisert, hadde likevel megleren fått megleroppgjør, men dette ble tilbakeført til meglerens klientkonto etter at klageren reagerte overfor meglerfirmaet på oppgjøret.

Klageren tok kontakt med advokat etter at salget var gjennomført. Advokaten kontaktet innklagede ved brev av 2. mars 2015, hvor det på vegne av klageren ble reist en rekke spørsmål man forventet svar på. Brevet ble besvart av innklagede. Innholdet i brevet etterlater ingen tvil om at innklagede ikke erkjenner ansvar i saken.

Erstatningskrav

Det gjøres gjeldende at innklagede har opptrådt ansvarsbetingende i forbindelse med salgsslutningen, slik at klageren har blitt påført et økonomisk tap. De alminnelige erstatningsrettslige vilkår er oppfylt.

Hva gjelder det økonomiske tapet, vises det til ovennevnte dom LG-2000-604.

Det anføres at klagerens aksept bygger på uriktige forutsetninger, basert på de mangelfulle opplysningene klageren fikk fra eiendomsmeglerfullmektigen.

Klageren ville ikke godtatt budgiver 2 sitt bud dersom han hadde fått korrekt informasjon om interessenten og budgiver 1. Interessenten hadde kommet så langt at han hadde oversendt fullmakt til sin datter, og gitt beskjed til eiendomsmeglerfullmektigen om dette forholdet. Budet fra budgiver 2 ville da blitt avslått, og budgiver 1 og interessenten ville hatt mulighet for å komme med bud.

Det anføres at prisen i hvert fall ville ligget på nivå med det bud interessenten har gitt klageren, og at klageren er dermed påført et økonomisk tap på kr 50 000. Høyeste bud på kr 850 000 inneholdt forbeholdt om overtakelse av hvitevarer, vurdert til en verdi på kr 25 000. Budet fra interessenten var på kr 900 000, uten forbehold. Det anføres således at klageren er påført et økonomisk tap på totalt kr 75 000.

Ytterliggere, og på bakgrunn av det som er nevnt og anført, mener klageren at måten salget har blitt gjennomført på er i strid med gjeldende regler og bransjenorm. Han krever således at innklagedes honorar på kr 68 960, hvorav kr 39 000 i meglerhonorar, skal bortfalle.

Krav

Klageren krever at innklagede plikter å betale klageren en erstatning på kr 75 000, samt at meglerhonoraret på kr 68 690 bortfaller og refunderes til klageren. Endelig krever klageren at innklagede dekker hans saksomkostninger.

Innklagede har i hovedsak anført:

Hvem som skulle utføre oppdraget

Det ble ved oppdragsinngåelsen tydelig kommunisert hvem som var ansvarlig megler og hvem som var eiendomsmeglerfullmektig for oppdraget. Informasjonen om dette er tatt inn i oppdragsavtalen på vanlig måte. Det ble også tydelig kommunisert at det var eiendomsmeglerfullmektigen som ville stå for gjennomføringen av hele salgsoppdraget, dog under tilsyn av ansvarlig megler.

Forutsetningen for at fullmektig kan gjennomføre oppdraget er at det er avtalt med oppdragsgiver, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-4 tredje ledd. Det har blitt gjort i dette tilfelle, jfr. oppdragsavtalens punkt 2. Ansvarlig megler har bistått både klageren og eiendomsmeglerfullmektigen gjennom hele prosessen.

Det anføres fra klageren at det foreligger brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-2 tredje ledd, jfr. forskriftens § 6-1. Bakgrunnen for dette skal angivelig være at ansvarlig megler ikke fulgte opp eiendomsmeglerfullmektigen tilstrekkelig. Det antas at klageren har forvekslet medhjelper med fullmektig, og at det er fullmektig han sikter til. For øvrig er innklagede ikke enige i dette.

Det bestrides at ansvarlig megler ikke har fulgt opp fullmektigen. Tvert imot er rutinene for oppfølgning av eiendomsmeglerfullmektigen svært gode. Ansvarlig megler hadde ansvaret for oppfølging av nyansatte i selskapet. Han har lang erfaring med oppfølgning av nyansatte og har satt av nødvendig tid til arbeidet. Oppfølgningen foregår både ved møter og via elektronisk kommunikasjon.

Innklagede bruker såkalt «samordnet kommunikasjon» ved bruk av tjenesten Microsoft Lync. Dette innebærer at ansatte arbeider i en fellesløsning med integrert telefon, videokonferanse, chat og skjermdeling. Det innebærer bl.a. at ansvarlig megler til enhver tid har oversikt og fullt innsyn i alle saker eiendomsmeglerfullmektigen arbeider med. Ansvarlig megler har regelmessige møter med han og følger opp at mapper er ryddige og i tråd med de instrukser eiendomsmeglerfullmektigen er underlagt. I enkelte kundemøter er både ansvarlig megler og fullmektigen tilstede.

Ved gjennomføringen av dette oppdraget var det hyppig kommunikasjon mellom fullmektigen og ansvarlig megler. Kontraktsmøtet ble imidlertid gjennomført av ansvarlig megler alene. Årsaken til det var at fullmektigen følte seg trakassert av klageren. Under møtet forespurte ansvarlig megler om partene ønsket en gjennomlesning av hele kontrakten eller om det var tilstrekkelig med en punktmessig gjennomgang. Klageren ønsket at hele kontrakten ble gjennomlest, og det ble derfor gjort. At ansvarlig megler skal ha uttalt at det ikke var nødvendig å gjennomgå hele kontrakten medfører ikke riktighet.

Hvitevarer

Klageren ønsket at hvitevarene ikke skulle følge leiligheten. Hvitevarene er integrert som en del av kjøkkeninnredningen. Megleren tok derfor inn følgende tekst i salgsoppgaven: «Hvitevarer i leiligheten følger ikke med salget. Dette gjelder også integrerte hvitevarer på kjøkken». Klageren godkjente salgsoppgaven før boligen ble lagt ut for salg.

På visningen fikk eiendomsmeglerfullmektigen spørsmål fra visningsdeltakerne om hva de måtte gjøre dersom de ønsket at bud også skulle omfatte hvitevarene. Han opplyste om at budgiver i så fall måtte ta forbehold om det i budet.

Klageren hevder at eiendomsmeglerfullmektigen har gått utover fullmakten han gav henne, dette fordi hvitevarene inngikk i hvert enkelt bud. I den forbindelse vises det til side 2 i salgsoppgaven. Salgsoppgaven er imidlertid ingen fullmakt, men informasjon som vil danne grunnlag for avtale som inngår mellom kjøperen og selgeren.

Visning

Det ble i forkant av salget gjennomført fire fellesvisninger. Disse ble avholdt henholdsvis 12.,15.,19, og 26. januar 2015. I tillegg ble det avholdt privatvisning den 27. januar 2015 med den som senere ble kjøperen av eiendommen.

Dersom det skulle medføre riktighet at lys ikke var blitt slukket etter visningen, beklager innklagede det.

Det er riktig som klageren hevder at det ved en anledning ikke ble benyttet visningsskilt. Dette har innklagede gjentatte ganger beklaget overfor klageren. Hvordan ansvarlig megler håndterer saken internt er en personalsak, som ikke refereres til klageren.

Budgivning

Bakgrunnen for klagen er at klageren aksepterte et bud som han i ettertid angrer på. Årsaken er at en av interessentene som ikke ga bud i budrunden senere har fortalt klageren at han ville være villig til å gi en høyere pris for boligen. Klageren anfører at eiendomsmegler-fullmektigen har unnlatt å informere klageren om vesentlige sider av den kontakt han hadde med denne interessenten. Dette bestrides av innklagede. Klageren har under hele salgsoppdraget blitt holdt fullt orientert om alle interessenter og alle bud. At en interessent på et senere tidspunkt ombestemmer seg og likevel ønsker å gi bud, kan ikke innklagede lastes for.

Ved oppdragsinngåelsen ble det informert om hvordan budgivning foregår, og at bud må være skriftlige for å kunne videreformidles til oppdragsgivere og øvrige interessenter. Klageren ble videre opplyst om at bud og varsler om bud ble formidlet elektronisk via SMS. Det ble i den sammenheng presisert viktigheten av at oppdragsgiver var tilgjengelig for å motta og svare på SMS under budrunden.

I oppdragsavtalens punkt 12 er fullmakt fra oppdragsgiver særlig regulert. Her fremgår det at dersom oppdragstaker skal ha fullmakt fra oppdragsgiveren skal det tas inn under punktet. Oppdragsgiveren har gitt megler fullmakt til å avvise muntlige bud, utover det er det ikke gitt noen særlige fullmakter.

Budrunden startet på formiddagen den 28. januar 2015. Budgiver 1 la inn bud på kr 700 000 kl 10.03. I budet var det tatt forbehold om at hvitevarer fulgte med boligen. Akseptfrist var satt til kl 13.00 samme dag. Klageren ble varslet om budet kl. 10.04. Det samme gjorde interessentene som var registrert.

Samme dag kl 11.15 mottok eiendomsmeglerfullmektigen en henvendelse fra interessenten i utlandet. Han ringte og lurte på om det var kommet inn bud på den aktuelle eiendommen. Han var blitt tipset om at boligen var for salg. Det ble informert om at det nettopp var kommet inn bud på eiendommen, samt størrelsen, forbeholdet og akseptfristen. Samtidig ble interessenten gjentatte ganger oppfordret til å legge inn bud snarest mulig da det var svært sannsynlig at boligen ble solgt samme dag. Interessenten forhørte seg også med eiendomsmegler-fullmektigen om hvordan bud skulle inngis. Han presiserte at bud måtte inngis skriftlig, da det ikke var anledning til å videreformidle muntlige bud. I og med at han befant seg i utlandet ble det også informert om at det var tilstrekkelig at han sendte bud og legitimasjon fra mobilen (MMS). Eiendomsmeglerfullmektigen var også kort tid etter i kontakt med de som andre som henvendte seg til ham på interessentens vegne. Det ble informert om det samme. I disse samtalene forsøkte eiendomsmeglerfullmektigen å få til en avtale med interessentens datter om visning. Leiligheten ble imidlertid solgt før slik avtale kom i orden. Klageren hevder at et familiemedlem av interessenten henvendte seg til eiendomsmegleren og fikk opplyst at det var mulighet for visning litt senere på dagen. Det er riktig at han var i kontakt med eiendomsmeglerfullmektigen, og at han hevdet å handle på interessentens vegne. Det er imidlertid ikke riktig at det ble diskutert visning med ham. Det siste budet til budgiver 2 ble han varslet om den 28. januar 2015 kl 13.07.

Klokken 12.09 la budgiver 2 inn bud på kr 750 000. Også dette budet hadde forbehold om at hvitevarer fulgte med. Akseptfrist var satt til kl 12.30. Klageren og de øvrige interessenter ble varslet om budet kl 12.11. Eiendomsmeglerfullmektigen hadde også samtale med klageren over telefon kl 12.15 hvor de innkomne budene ble drøftet. Samtidig informerte eiendomsmeglerfullmektigen om samtalen han hadde hatt med interessenten i utlandet en time tidligere. Han informerte også om at han hadde vært i kontakt med de nevnte familiemedlemmene til interessenten.

Klokken 12.21 la budgiver 1 inn bud på kr 800 000 med forbehold om at hvitevarene fulgte med. Akseptfristen var kl 13.00. Klageren og de øvrige interessenter ble varslet om budet umiddelbart.

Klokken 12.51 la budgiver 2 inn bud på kr 850 000, med forbehold om at hvitevarene fulgte med og frist til kl 13.15. Budet ble videreformidlet til klageren og øvrige interessenter kl 12.56. Budgiver 2 ville i utgangspunktet legge inn bud med frist på 10 minutter. Megleren anbefalte henne å legge inn et bud med frist på minst 20 minutter på grunn av dokumentering i systemet og videreformidling. Budgiver 2 presiserte at hun aksepterte en frist til kl 13.15, men at det var den lengste fristen hun ville gi.

Eiendomsmeglerfullmektigen informerte klageren om dette pr. telefon. Klagerens reaksjon var at han skulle informere budgiveren om at han ikke oppnådde kontakt med klageren. Eiendomsmeglerfullmektigen avviste dette som uaktuelt. Det er ikke riktig som klageren hevder, at han avviste klagerens forsøk på å få forlenget fristen på grunn av tekniske forhold. Tvert imot forhandlet han med budgiveren om utvidet akseptfrist, noe han også oppnådde.

I tillegg til varsling på sms, ringte eiendomsmeglerfullmektigen budgiver 1 og forespurte om de ønsket å høyne sitt bud. De informerte om at de hadde nådd den grensen de hadde fått klarsignal om fra banken. De ønsket imidlertid å kontakte banken i et forsøk på å få høynet grensen. Etter dette hørte ikke eiendomsmeglerfullmektigen mer fra budgiver 1. Da det begynte å nærmer seg akseptfristen på budet fra budgiver 2, ringte han derfor på nytt. De informerte da om at de ikke hadde fått noen avklaring fra banken. De uttrykte samtidig at de kunne være interessert i å høyne dersom de fikk samtykke fra banken. Budgiver 1 hadde imidlertid ingen formening om hvor sannsynlig det var.

Eiendomsmeglerfullmektigen ringte klageren umiddelbart etter denne samtalen og informerte om saken. Klageren sto overfor valget mellom enten å akseptere budgiver 2 sitt bud, hvor finansiering var på plass, eller avvente og håpe på at budgiver 1 fikk ordnet finansiering, og at de faktisk kom til å by over. Det kunne også være at interessenten, som var blitt orientert gjennom hele budrunden, ville inngi bud. I denne situasjonen valgte klageren å akseptere det konkrete budet som forelå og som var kr 50 000 over prisantydning.

Det er uklart hvorfor klageren hevder at han ikke ble kontaktet om budet før kl 13.14. Både budjournalen, telefon – og sms loggen kan imidlertid bekrefte riktig tidspunkt.

I klagen hevdes det at eiendomsmeglerfullmektigen henvendte seg til klageren og opplyste at han ikke hadde hørt noe mer fra budgiver 1, og derfor antok at det ikke kom flere bud. Dette medfører ikke riktighet. Eiendomsmeglerfullmektigen hadde rett før samtalen med klageren, i forkant av aksepten, hatt to samtaler over telefon med budgiver 1. De hadde imidlertid ikke fått bekreftelse fra banken på at de kunne høyne sitt bud og ønsket å avvente bankens svar. Dette ble klageren informert om.

Når det gjelder bestemmelser klageren mener eiendomsmeglerfullmektigen har opptrådt i strid med i NEF`s etiske regelverk, må det eventuelt tas opp med disiplinærnemnda i NEF.

Klageren hevder at han tok kontakt med fagansvarlig via e-post, men ikke mottok svar. Dette er ikke riktig. Den 9. februar 2015 sendte klageren en e-post til tre mottakere: daglig leder, fagansvarlig og eiendomsmeglerfullmektigen. Her fremkom det at klageren ønsket at det ble holdt tilbake penger på klientkonto. Klageren samtykket med andre ord ikke at innklagedes tilgodehavende ble trukket fra klientkonto. For at innklagede skal kunne trekke sitt tilgodehavende fra klientkonto er det en forutsetning at oppdragsgiver samtykker i at det blir gjort. Slikt samtykke skal gis etter at partene er endelig bundet. Av praktiske årsaker blir det normalt gjort ved kontraktsignering. Noen timer etter at klageren sendte ovennevnte e-post, ble det avholdt kontraktsmøte. Innholdet i e-posten ble da diskutert og klageren ble orientert om bestemmelsen om at oppdragsgiveren må samtykke for at innklagede skal kunne trekke sitt tilgodehavende fra klientkonto. Klageren informerte om at han ikke ønsket å gi slik samtykke. På bakgrunn av dette gav ansvarlig megler oppgjørsselskapet instruks om ikke å overføre innklagedes vederlag fra klientkonto. Selskapet har ved en glipp likevel overført beløpet. De ble raskt oppmerksomme på feilen og pengene ble tilbakeført. Daglig leder og fagansvarlig i oppgjørsselskapet har erkjent feilen og skriftlig beklaget overfor klageren.

I klagen fremsettes en del påstander om at kjøperen har vært misfornøyd med innklagedes arbeid. Det faktum at kjøperen ikke er en del av klageprosessen og at innklagede aldri har mottatt noen indikasjoner på at kjøperen er misfornøyd med innklagedes arbeid, gjør at disse må holdes utenfor behandlingen. Alminnelige prinsipper for kontradiksjon tilsier det samme.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Klagen gjelder misnøye med saksbehandlingen, herunder budgivning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

En sentralt problemstilling i saken er hvem som skulle utføre oppdraget, og ansvarlig meglers oppfølgning av eiendomsmeglerfullmektigen.

Det er i utgangspunktet ingen begrensninger for hvilke elementer i et eiendomsmeglings-oppdrag en eiendomsmeglerfullmektig kan utføre, jf. Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, 2013 side 221. Forutsetningen for dette er imidlertid at det er skriftlig avtalt i oppdragsavtalen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-2 tredje ledd, jf. § 6-4 første ledd nr. 11. I oppdragsavtalen punkt 2 er det angitt hvem som er ansvarlig megler, og hvem som er fullmektig for oppdraget. Formelt sett har innklagede her følgelig opptrådt i samsvar med lovens krav.

I saken har imidlertid partene forklart seg helt forskjellig når det gjelder spørsmålet om det ble kommunisert til klageren at eiendomsmeglerfullmektigen skulle stå for gjennomføringen av hele salgsoppdraget. Dette reiser bevisspørsmål som nemnda vanskelig kan stilling under nemndas skriftlige saksbehandling uten mulighet til umiddelbar bevisføring i form av parts- og eventuelle vitneforklaringer. Nemnda vil dog bemerke at det hadde vært en fordel om innklagede hadde kunnet dokumentere skriftlig eller på annen måte at det var avtalt at fullmektigene skulle stå for hele salgsoppdraget.

En forutsetning for å overlate store deler av utførelsen av oppdraget til eiendomsmegler-fullmektigen, er at fullmektigen må utføre sine oppgaver under tilsyn av ansvarlig megler.

Eiendomsmeglingsloven og eiendomsmeglingsforskriften sier ikke noe nærmere om ansvarlig meglers oppfølging og kontroll. Det vil imidlertid være i strid med eiendomsmeglingsloven om ansvarlig megler bare stiller sin tillatelse til å drive eiendomsmegling til disposisjon for en eiendomsmeglingsfullmektig, jf. Tore Bråthen op.cit. side 221. Tilsynets tyngdepunkt må ligge på oppdragets sentrale og/eller mest risikofylte faser, jf. Anne-Kari Tuv, Ansvarlig meglers kontroll med eiendomsmeglerfullmektiger, Eiendomsmegleren nr. 12/2013 side 40, og Tore Bråthen op.cit. side 221. Dette vil for eksempel være budrunden. Anne-Kari Tuv op.cit. side 40 viser til uttalelser i lovens forarbeider som gir holdepunkter for å oppstille følgende fire retningslinjer for oppfølgningen av fullmektigen:

(1) Utvelgelsen av fullmektigen skal være forsvarlig.

(2) Oppfølgingen av fullmektigen skal være faglig betryggende.

(3) Ansvarlig megler skal følge opp hvert enkelt oppdrag han eller hun er ansvarlig for,

(4) Ansvarlig megler skal være tilgjengelig for oppdragsgiver, interessenter og alle internt i foretaket.

I dette tilfellet hadde ansvarlig megler kontorsted i en annen by enn eiendomsmeglings-fullmektigen, hvor også eiendommen var lokalisert. Det stiller ekstra krav til ansvarlig meglers tilsyn, selv om man til en viss grad kan føre tilsyn via møter og elektronisk kommunikasjon.

Slik saken er opplyst, finner nemnda at ansvarlig meglers tilsyn og oppfølging av eiendomsmeglerfullmektigen i dette tilfellet har vært svært dårlig. Ansvarlig megler synes i praksis langt på vei overhodet ikke å ha fulgt opp fullmektigen, bortsett fra at ansvarlig megler gjennomførte kontraktsmøtet. Det er slik nemnda ser det, lite som tilsier at ansvarlig megler har ført noen kontroll med hvordan fullmektigen blant annet gjennomførte visninger og budgivningen, og kontakten med klageren i den forbindelse. Nemnda mener at ansvarlig meglers mangelfulle tilsyn med eiendomsmeglerfullmektigen klart er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglerloven § 6-3.

Klagen gjelder for øvrig først og fremst visninger, budgivning og kontraktsmøtet. På disse punktene har partene i stor grad forklart seg ulikt. Da Reklamasjonsnemnda baserer sine uttalelser som kan dokumenteres skriftlig, kan nemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. På disse punkter reiser saken derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling, og klagen må avvises på disse punkter. Av samme grunn kan nemnda ikke ta stilling til erstatningskravet.

Klageren har fremsatt krav om at innklagedes honorar skal bortfalle i sin helhet. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at»[d]ersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakerens side, kan oppdragsgiveren kreve at vederlaget settes ned eller faller bort». Nemnda har ovenfor kommet til at ansvarlig meglers tilsyn med eiendomsmegler-fullmektigen har vært svært dårlig, noe som innebærer en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakers (ansvarlig meglers) side. Vilkåret for å redusere vederlaget er følgelig oppfylt. Nemnda bemerker at § 7-7 bare gjelder nedsettelse av oppdragstakers vederlag og ikke justering av oppdragstakers utlegg. Med vederlag menes alle priselementer som inneholder et fortjenesteelement, jf. Tore Bråthen, op.cit. side 410. Nemnda finner at vederlaget skjønnsmessig bør settes ned med kr 35 000, og at beløpet refunderes klageren.

Klageren har fremsatt krav om dekning av utgifter til advokat. Nemnda har fast praksis på ikke å dekke advokatutgifter, og ser ingen grunn til å gjøre unntak i dette tilfellet. Klagerne har også bare fått delvis medhold.

Konklusjon:

Vestbo Garanti Sunnhordaland AS har opptrådt i strid med god meglerskikk og må refundere klageren kr 35 000. Forøvrig fører klagen ikke frem.