Klage nr 2015015

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 7. desember 2015. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Dialog Eiendomsmegling AS

avd. Sandvika

 

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte høsten 2010 en hytte i Sverige gjennom innklagede. Våren 2014 mottok de krav om tilkoblingsavgift og byggeavgift. Klagerne hevder at innklagede ikke har påsett at disse avgiftene var betalt i henhold til kjøpekontrakten. Klagerne anfører også at innklagede har foretatt oppgjør uten at de har mottatt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Klagerne hevder at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning for avgiftene på SEK 55 950 og SEK 20 000 for midlertidig brukstillatelse.

 

Klagerne er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:

Høsten 2010 kjøpte klagerne en hytte gjennom innklagede. Avtalt ferdigstillelse var den 1. september 2011. Hytta var ikke ferdig til avtalt tid. Overtakelse skjedde derfor først den

3. februar 2012. Klagerne har betalt hele kjøpesummen. Megleren har beregnet seg honorar og gjennomført oppgjør.

 

En del mangler ble rettet opp av selgeren i løpet av sommeren 2012. Våren 2014 mottok klagerne to fakturaer fra fritidssenteret som hytten er tilknyttet på til sammen SEK 55 950. Det følger av kontrakten bilag 1 § 2 at det

 

«.. I kjøpesummen inngår tilkoplingsavgifter som gir rettigheter til tilgang og bruk av fellesanleggene for veg, vann, avløp, strøm og kabel-TV internt i (..) tomtefelt og øvrige veger og anlegg som er nødvendige for bruk av fritidsboligen.»

 

Megleren har ikke påsett at delbetalingene knyttet til påkoblingen etc. er betalt. Han har heller ikke rådet klagerne til å holde tilbake et beløp til sikkerhet for at selgeren oppfylte denne delen av kontrakten. Klagerne har betalt hele kjøpesummen, herunder de krav som nå er mottatt fra feriesenteret.

 

Innklagede har foretatt oppgjør uten at klagerne har mottatt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Det følger av kravet til god meglerskikk at megleren skal sjekke at midlertidig brukstillatelse foreligger før overtakelse gjennomføres, og fraråde overtakelse dersom slik ikke foreligger. Klagerne har selv måtte sørge for innhenting av brukstillatelse. Klagernes utgifter til sakkyndig og kontrollør har beløpt seg til ca. SEK 20 000.

 

Klagerne viser til kjøpekontrakten § 10 hvor det står at

 

«… Før sluttoppgjør foretas må selger legge frem dokumentasjon på at det er gitt nødvendige godkjenninger og at tomten er overskjøtet på kjøperens nav …»

 

Selgeren har imidlertid ikke anmeldt hytta som ferdigbygd og derfor heller ikke mottatt faktura for veien.

 

Etter salget til klagerne har selgeren solgt firmaet, og firmaet er i dag konkurs. Klagerne har meldt krav i boet. Kravet er imidlertid uten prioritet.

 

Lov om eiendomsmegling gjelder i sin helhet for utenlandsmegling, og ikke bare så langt den passer. Det vises til Rosén og Torsteinsen «Eiendomsmegling – rettslige spørsmål,

2. utg. s. 50:

 

«..Man må derfor klart nok legge til grunn at loven i sin helhet kommer til anvendelse på utenlandsmegling, med mindre noe annet fastsettes i forskrift..»

 

Det følger av lovens § 2-2 annet punktum at Finanstilsynet må gi tillatelse til å opprette filial i utlandet.

 

Når det gjelder meglerens plikter ved utenlandsmegling følger det av Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) punkt 4-10 at flertallet i lovutvalget presiserte dette slik:

 

«… Megleren må foreta et forsvarlig valg av utenlandske samarbeidspartnere (selgere eller eiendomsmeglere), og må kontrollere soliditet og seriøsitet til disse, herunder om vedkommende har tilstrekkelig autorisasjon etter nasjonal rett.

 

Så langt det er mulig, bør opplysninger om eiendommen kontrolleres før disse blir videreformidlet til interessenter. Dette gjelder normalt ikke forhold som en eventuell notar ivaretar.

 

Kjøpere må oppfordres til å foreta grundige undersøkelser av eiendommen. Disse vil normalt ikke ha beskyttelse tilsvarende det norske lovverket (avhendingslova, bustadoppføringslova, side 40 avtaleloven mv.) ved eiendomskjøp i utlandet.

 

Megler bør videre sørge for at kunden forstår kontraktsdokumentene, og søke å bidra til rimelig balanserte kontrakter.

 

Det må opplyses om det er stilt garantier for beløp som forskuddsbetales. Det skal også fremkomme hva som skjer med forskuddsinnbetalte beløp. Dersom det ikke er mulig å få bankgaranti eller annen sikring før pengene innbetales, må megleren på en tydelig måte gjøre oppmerksom på hvilken risiko kjøperen påtar seg. Videre bør megler følge opp at hjemmelsovergang skjer i samsvar med det som er avtalt i kontrakten».

 

Meglere forventes å sette seg inn i lover og regler i de land de opererer, se Rosén og Torsteinsen s. 53-54.

 

«.. Kjøp av bolig i utlandet er ofte mer komplisert og fremmed enn boligkjøp i Norge, noe som stiller særlige krav til eiendomsmeglerens rådgivning. Videre er Finanstilsynet av den oppfatning av eiendomsmeglere som påtar seg å formidle eiendom beliggende i et annet land bør ha eller skaffe seg like god kunnskap og forståelse av relevante rettsregler i dette landet som det som kreves for formidling av eiendom beliggende i Norge.»

 

Det følger av kravet til god meglerskikk at megleren skal ha omsorg for begge parters interesser ved gjennomføringen av oppgjøret og gi begge parter råd i den forbindelse. I Norge har kjøpere et særlig vern mot tap av forskudd på kjøpesummen jfr. bustadoppføringslova § 47 tredje ledd. Finanstilsynet ser det som en av eiendomsmeglerens grunnleggende oppgaver å sørge for korrekt oppgjør og påse at utveksling av ytelsene i eiendomshandelen skjer på en sikker måte slik at ingen av partene lider tap eller det oppstår fare for tap knyttet til slike transaksjoner.

 

Klagerne har i denne saken ikke blitt tilstrekkelig godt ivaretatt av megleren. Det foreligger brudd på kravet til god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megleren har heller ikke sørget for en sikker gjennomføring av det økonomiske oppgjøret, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-9. Det er årsakssammenheng mellom meglerens handlinger og klagernes tap. Tapet er påregnelig. Klagerne krever erstattet sitt tap på SEK 55 950, jfr. krav fremsatt av fritidssenteret og SEK 20 000 for midlertidig brukstillatelse av megleren, dvs. totalt ca. SEK 75 950. Klagerne hevder at megleren skulle ha trukket fra heftelsene i selgerens oppgjør.

 

Klagernes kommentarer om foreldelse:

Overtakelsen av eiendommen skjedde 3. februar 2012. Innklagede sendte oppgjørsoppstilling og tinglyst skjøte ved brev av 28. august 2012. De aktuelle fakturaene er datert 25. februar 2014 og 27. mars 2014. Det var da klagerne ble kjent med at fakturaene ikke var betalt av selgeren/megleren.

 

Foreldelse er avbrutt ved innsendelse av klage til nemnda den 2. februar 2015. Klagerne ble kjent med kravet i februar og mars 2014. Kravet er åpenbart ikke foreldet, jfr. foreldelses-loven § 10. Videre er foreldelse uansett avbrutt mindre enn 3 år etter overtakelse og ca. 2,5 år etter at oppgjørsoppstilling ble oversendt til klagerne jfr. foreldelsesloven § 3.

 

Det er heller ikke grunnlag for å hevde at det er reklamert for sent, eller at det foreligger passivitet. Det foreligger ingen reklamasjonsplikt i saker mot megleren. Klagerne reklamerte imidlertid til megleren etter at de hadde mottatt regningene våren 2014, og megleren hevdet ifølge klagerne at avgiftene var betalt. Feriesenteret har imidlertid fasthold at fakturaene ikke var betalt av selgeren og opprettholdt sitt krav overfor klagerne. Klagernes advokat tilskrev derfor megleren den 6. november 2014 og krevde at megleren dekket omkostningene. Innklagedes advokat besvarte kravet, og klagernes advokat besvarte anførselen.

 

Prospekt

Klageren mottok et prospekt som gjaldt nyoppførte hytter i feriesenteret, med to typer modeller. Siste side i prospektet er det kontaktinformasjon til innklagede. Klagerne kjøpte imidlertid ingen av de to modellene. De fikk en råtegning over modellen av selgeren etter at han hadde kontaktet megleren, og ble bedt om å ta direkte kontakt med arkitekten som holdt til i utlandet. Tegningene over klagernes hytte som megleren har lagt ved prospektet og sendt til nemnda ble laget i samarbeid med klagerne og arkitekten. Klagerne reagerer på at megleren presenterer dette slik at det ser ut til at hans tegninger var en del av et prospekt. Det var de ikke, de er tilvirket i ettertid.

 

Det fantes ikke et prospekt for den hytten som klagerne kjøpte. Megleren har ikke oppfylt kravene i eiendomsmeglingsloven § 6-7.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Innledningsvis gjøres det gjeldende at kravet er foreldet.

 

Dernest gjøres det gjeldende at det ikke er grunnlag for å be innklagede betale noe til feriesenteret. Dersom kravet fra dem er berettiget, og ikke foreldet, så må dette eventuelt rettes mot selgeren som er kjøperens/klagernes kontraktsmotpart.

 

Klagernes advokat legger til grunn at systemet er som i Norge, og at man må betale en tilknytningsavgift, som skal være betalt før man bygger. Konsekvensen av å legge til grunn at det foregår på samme måte i Sverige som i Norge blir at megleren ikke kan kritiseres for ikke å ha sjekket om tilknytningsavgifter er betalt. I Norge sjekker ikke meglerne at selgeren har betalte tilknytningsavgifter for nye boliger.

 

Der en som påstår å være kreditor, ikke har noe system for å sikre seg oppgjør er det også umulig for megleren å undersøke. Innklagede kunne ikke vite hvilke private aktører som i ettertid kunne komme til å påstå at de hadde krav på tilknytningsavgifter e.l. Megleren kunne bare sjekke forholdet mot selgeren. Dette er blant annet også gjort ved å ta inn et punkt i kjøpekontrakten om at det er avtalt at det er selgeren og kjøperen som skal betale alle eventuelle tilkoblingsavgifter.

 

Innklagede tillater seg å stille spørsmålstegn til dette kravet fra feriesenteret mot kjøperen av tomt/hytte er berettiget. I denne saken er det i utgangspunktet «selgeren» som eventuelt ikke har innfridd sine forpliktelser.

 

Kravet på SEK 20 000 for midlertidig brukstillatelse er både udokumentert og ubegrunnet.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Foreldelse

Det fremgår av foreldelseslovens § 10 første ledd at:

 

”Dersom fordringshaveren ikke har gjort fordringen gjeldende fordi han manglet nødvendig kunnskap om fordringen eller skyldneren, inntrer foreldelse tidligst 1 år etter den dag da fordringshaveren fikk eller burde skaffet slik kunnskap”.

 

Klagerne ble først kjent med at tilkoblingskostnadene ikke var betalt 25. februar 2014 og

27. mars 2014. Foreldelsesfristen ble avbrutt ved klage til Reklamasjonsnemnda, jf. foreldelsesloven § 16. Klagen til nemnda ble mottatt 5. februar 2015, som er innenfor tilleggsfristen på ett år. Nemnda har derfor kommet til at klagerens påståtte krav ikke er foreldet.

 

Salgsoppgave

Salgsprospektet fremstår som utbyggers presentasjon av hytteområdet. Det inneholder i svært liten grad de lovpålagte opplysninger som en eiendomsmegler er forpliktet til å gi i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7. Disse opplysningene skal gis selv om eiendommen ligger i Sverige så lenge eiendomsforetakets virksomhet utøves i Norge, jf. eiendomsmeglingsloven § 1-2 første ledd og Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, 2013 side 23. Det er heller ikke fremlagt dokumentasjon som viser at klagerne har fått den lovpålagte informasjonen på annen måte. Innklagedes håndtering her er klart i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Tilkoblingskostnader

Det følger av kjøpekontrakten § 2 at tilkoblingsavgiftene inngår i kjøpesummen. Innklagede har ikke bestridt dette, men anfører at krav må rettes mot selger av eiendommen, som nå er konkurs. Hvis megler her hadde foretatt undersøkelser hos kommunen og selger/sameiet, er det sannsynlig at det ville blitt avdekket at de tilkoblingsavgifter som nevnes i kjøpekontrakten § 2, ikke var betalt. Dette sammenholdt med det som er nevnt før om manglende salgsoppgave, gjør at megler her har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og må erstatte klageren tilkoblingsutgiftene, til sammen SEK 55 950. Innklagede har også her opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 8 plikter megler å gi kjøperen en skriftlig oppgave som inneholder opplysninger om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Nemnda kan ikke se at innklagede har dokumentert at informasjon om dette ble gitt klagerne. Klagerne har i klagen varslet at dokumentasjon for utgiftene til innhenting av brukstillatelse skal ettersendes, men nemnda kan ikke se å ha mottatt slik dokumentasjon. Nemnda finner imidlertid at innklagede også må være erstatningsansvarlig for denne utgiftsposten (ca. SEK 20 000). Det fremgår av kjøpekontrakten § 10 at «[f]ør sluttoppgjør foretas må selger legge frem dokumentasjon på at det er gitt nødvendige godkjenninger og at tomten er overskjøtet på kjøpers navn». Dette er også i strid med god meglerskikk.

 

 

Konklusjon:

 

Dialog Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk og må erstatte klagerne SEK 55 950 og ca. SEK 20 000 (mot dokumentasjon).