Klage nr 2015070
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 7.desember 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DnB Eiendom AS Askim
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en enebolig, som var begjært tvangssolgt, gjennom innklagede den
- desember 2014. Klageren hevder at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å gi feil opplysninger om eiendomsgrenser og areal, og krever erstatning.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren kjøpte en enebolig gjennom innklagede den 3. desember 2015. Tomten er dominert av kjøreareal. Planen var å gjøre dette om til en idyllisk hage. Klageren hevder at salgsoppgaven forledet klageren med feil angivelse av hvor grensedragningene gikk mellom husene. Med over 4 meter feil angivelse mot husveggen lot det seg ikke gjøre å legge veien på den andre siden av annekset. Klageren ville heve kjøpet, men det ble avvist av megleren. Klageren ble imidlertid invitert til å fremme et erstatningskrav. Dette ble også avvist. Klageren mener at kravet de har fremmet er rimelig.
Klagerne viser til salgsoppgaven hvor det er opplyst et eiet tomteareal på 2538 kvm. I taksten står det følgende om tomten:
«Eiet tomt, 2.538,8 m2 i følge Norges Eiendommer.
Flatere tomt. Plen + prydbeplantinger + frukt (plommer og epler).
Strandlinje/brygge.
Romslig gårdsplass med subbus/singel».
Innklagede benytter taksten i salgsprospektet, og klageren anfører at han derfor må kunne ha tillitt til at eiendomsmegleren har gjort jobben sin. Det er ikke klageren som er profesjonell.
I taksten står det også «Nabo har i dag adkomst og parkering på denne eiendommen». Dette punktet var viktig for klageren og ble derfor problematisert overfor eiendomsmeglerens representant under visningen. Hun viste til plassen utenfor hvor naboen sto parkert, og opplyste om at parkeringsrettigheten ikke var tinglyst på eiendommen. Senere har det altså vist seg at det parkeringsarealet som taksten, eiendomsmegleren og kartet viser til som tilhørende eiendommen, likevel ikke tilhører eiendommen.
Innklagede anfører at «Megler har ikke hatt grunn til å tvile på at dokumentene ikke er korrekte». Hvis innklagede hadde gjort de undersøkelsene som er pålagt å gjøre som eiendomsmegler, og som det i taksten eksplisitt står at det er en forutsetning for å kunne benytte taksten ved salg, så hadde det vært åpenbart at dokumentene ikke var korrekte. Klageren hadde ingen grunn til å betvile at eiendomsmegleren hadde gjort de undersøkelsene som taksten forutsatte at var gjort da den ble presentert i salgsoppgaven. Klageren hadde altså ingen grunn til å tvile på at kartet som viste grensedragningen mellom eiendommene var korrekt. Det fremgikk av salgsoppgaven at dette var kontrollert av eiendomsmegleren.
Et arealvik på 4% er vesentlig i seg selv både når det gjelder prisen, og når det gjelder fremtidig utnyttelse av en sentrumseiendom. Det blir ikke mindre vesentlig av at nettopp dette manglende arealet umuliggjør en slik utnyttelse av eiendommen som ble diskutert med eiendomsmegleren på stedet.
I følge kommunen har de aldri oppgitt kart som viser hvor den omstridte grensen skal være inntegnet. Det kartet som er gjengitt i salgsoppgaven er ifølge kommunen hentet på internett, og ikke godkjent av dem. Målebrevet angir ikke hvor noen av grensene går i forhold til punkter i terrenget. Klageren anfører at ifølge kommunen ville dette vært klart hvis noen hadde spurt dem.
Klageren anfører at eiendomsmegleren ikke har gjort det han er pålagt, på tross av at det i taksten står hva megleren skal gjøre før taksten benyttes i salgsoppgaven. Konsekvensen av dette er en vesentlig begrensning i klagerens utnytelse av eiendommen. Klageren ønsker å få fastslått at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning på
kr 120 000.
Innklagede har i hovedsak anført:
Innklagede mottok i oppgave å selge eiendommen av tingretten. Innklagede ble oppnevnt som medhjelper, og salget følger bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven.
Klageren kom på annonsert visning den 18. oktober 2014. Den 14. november 2014 mottok innklagede et bud stort kr 1 800 000 som ble begjært stadfestet av saksøker. Den
- desember 2014 fikk innklagede kjennelse fra tingretten som stadfestet budet. Dommen ble rettskraftig den 9. februar 2015.
Den 23. mars 2015 mottok innklagede den første skriftlige henvendelsen fra klageren. Denne ble behandlet med et skriftlig tilsvar. Klageren hevder at innklagede har gitt feilaktige opplysninger i salgsoppgaven om eiendomsgrenser og areal. Påstanden avvises. Som en del av saksforberedelsene har innklagede rutinemessig innhentet målebrev og kart fra kommunen. Begge disse er vedlagt salgsoppgaven. Megleren har ikke hatt grunn til å tvile på at dokumentene ikke er korrekte. Dersom klageren mener disse ikke er korrekte, må det eventuelt tas opp med kommunen.
I den fremsatte reklamasjonen fra klageren ble det anmerket fra klageren at en av naboene som hadde stilt seg positiv til omlegging av vei, hadde valg å trekke seg. Dette på grunn av uenighet om de faktiske grensene. Megleren kan ikke ha ansvar for klagerens mulige avtaler med naboer eller andre.
Klageren påpeker også et arealvik på 97,5 kvm. Dette er differansen mellom areal innhentet fra Infoland/Norges Eiendommer (2 538,8 kvm) og målebrev/kart (2441,3 kvm), som er vedlagt salgsoppgaven. Arealavviket er på ca. 4%. Dette kan ikke anses å være vesentlig. Videre anfører klageren at arealet ikke er det viktigste, men hvor den angivelige grensen går. Selv om megleren skulle ha angitt feil areal har ikke det påvirket klagerens planer for endring av eiendommen, da det er grensene som hindrer klagerens planer.
Avslutningsvis presiseres det at et tvangssalg følger bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven. Dersom klageren mener å ha betalt en for høy pris for eiendommen gir loven retningslinjer for hvordan man må gå frem for å dekket sitt angivelige tap.
På bakgrunn av ovennevnte hevder innklagede at de har utført oppdraget i henhold til hva som var avtalt, samt god meglerskikk, og for øvrig slik det kan forventes i et tvangssalg.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder feilaktige opplysninger om eiendomsgrenser og areal og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker innledningsvis at eiendommen ble solgt ved tvangssalg i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11. Innklagede ble av tingretten oppnevnt som medhjelperforetak, og fikk følgelig oppdraget fra tingretten.
Når salget er et tvangssalg, har kjøperen en begrenset adgang til å påberope seg mangler, jf. tvangsfullbyrdelsesloven §§ 11-39 – 11-41. Kjøper kan ikke heve kjøpet. Dersom eiendommen har en mangel, kan kjøper kreve prisavslag. Krav om prisavslag må fremsettes mot den eller de kreditorene som har fått den del av kjøpesummen som det kreves prisavslag for. Erstatning kan bare kreves av medhjelperen dersom denne har utvist skyld eller det foreligger annet særskilt rettsgrunnlag, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-39 andre ledd andre punktum.
I forbindelse med forberedelsen av tvangssalget skal megler foreta slike undersøkelser som er vanlig å gjøre ved frivillig omsetning gjennom megler, se Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, 2013 side 284. Meglers undersøkelsesplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd gjelder. Nemnda bemerker imidlertid at ved tvangssalg skjerpes meglers undersøkelsesplikt da man normalt ikke kan påregne særlig hjelp fra selger, og det er tingretten som er oppdragsgiver.
Klageren har påberopt seg to feil. For det første at eiendomsgrensen er feil og at innklagede har oppgitt feil tomteareal. Innklagede innhentet målebrev og tegninger fra kommunen, og dette var vedlagt salgsoppgaven. Det ser ut til at innklagede har benyttet tomteareal oppgitt i taksten og som er innhentet fra Infoland/Norges eiendommer, og ikke arealet som er oppgitt på målebrevet han fikk fra kommunen. Nemnda kan ikke se at det er dokumentert at eiendomsgrensene er feil, og at dette skulle kunne oppdages av innklagede. Klageren kan ikke gis medhold på dette punkt.
Når det gjelder arealavviket på 97,5 kvm, utgjør det differansen mellom areal innhentet fra Infoland/Norges eiendommer og målebrevet/kart. Avviket utgjør i underkant av fire prosent. Opplysninger i målebrevet er normalt mer pålitelige enn Infoland/Norges eiendommer. Nemnda finner derfor at megler i salgsoppgaven burde ha brukt arealet oppgitt i målebrevet mottatt fra kommunen eller sjekket opplysningene nærmere. Da det ikke ble gjort, har innklagede opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det er for øvrig ikke opplyst at klageren på noe tidspunkt før han innga bud, tok opp med innklagede avviket i arealet.
Når det gjelder kravet om erstatning, finner nemnda at det ikke kan føre frem. Arealavviket er beskjedent, og noe økonomisk tap er ikke sannsynliggjort. Det er heller ikke mulig å se av målebrevet at eiendomsgrensen er feil.
Klagen fører etter dette delvis frem.
Konklusjon:
DNB Eiendom AS Askim har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører ikke frem.