Klage nr 2015104

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 7. desember 2015. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Vestbo Garanti Sentrum AS

 

Saken gjelder:               Feil/ manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en borettslagsleilighet gjennom innklagede den 17. februar 2015 for kr 3 250 000. Klageren hevder at det på kontraktsmøtet ble fremlagt nye opplysninger om en lekkasje selgeren kjente. Klageren krever fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstattet utgifter til advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:

Klageren kjøpte en borettslagsleilighet gjennom innklagede. Klageren ba om å få tilsendt kjøpekontrakt fra megleren før kontraktsmøtet. På kontraktsmøtet ble det likevel fremlagt nye dokumenter. Innholdet i dokumentene viste at selgeren hadde opplysninger om en lekkasje i taket (som i salgsoppgaven var omtalt som «utbedret») ikke var lokalisert, og dermed heller ikke utbedret. Klageren anfører at dersom de hadde signert kjøpekontrakten med disse opplysningene vedlagt, ville de ikke hatt mulighet til å reklamere på eventuelle kostnader i ettertid. Megleren var ikke behjelpelig med å finne en løsning på dette, og klageren oppsøkte derfor en eiendomsadvokat for bistand. Etter diverse kontakt mellom klagerens advokat og innklagede, ble det tatt inn en formulering i kjøpekontrakten som sikret klagerens reklamasjonsrett for dette forholdet.

 

Klageren møtte megleren igjen for kontraktsignering. Da vedleggene til kontrakten ble gjennomgått, viste det seg nok en gang at det var vedlagt et nytt dokument. I dette dokumentet sto det at selgeren hadde fått opplysning fra borettslagets styreformann at de ikke kunne ta stilling til hvorvidt utbedring av lekkasjen ble dekket av borettslaget. Klageren valgte derfor å ikke signere kontrakten før advokaten hadde blitt forelagt det nye dokumentet, og inkludert det i forbeholdet han hadde formulert tidligere.

 

Kjøpekontrakt ble underskrevet 27. mars 2015. Klagerens utlegg for advokatbistand beløp seg til kr 19 077. Klageren mottok en muntlig beklagelse for denne prosessen fra megleren. Klageren ba om en skriftlig beklagelse, men det fikk hun ikke. Hun sendte den 15. april 2015 en klage til innklagede med krav om dekning av advokatutgiftene. Klagen og kravet ble avvist.

 

Klageren ønsker fastslått at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever erstatning på kr 19 077.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Innklagede mottok den 29. januar 2015 salgsoppdrag på den aktuelle boligen. Oppdragsgiveren hadde overtatt boligen i forbindelse med privat arveskifte. Under befaringen orienterte oppdragsgiveren megleren om at hun hadde blitt oppmerksom på et fuktmerke i himlingen i stuen. Hun orienterte også om at hun hadde vært i kontakt med borettslagets styreleder i forbindelse med dette. Han kunne informere om at utvendig tak var blitt rehabilitert i 2007, og at fuktmerke derfor mest sannsynlig var oppstått i tiden før det. Det ble imidlertid likevel utført undersøkelser for å sikre at det ikke fortsatt var lekkasje fra taket. Det ble ikke avdekket noen feil.

 

Leiligheten ble markedsført som en bolig som krever full oppussing. Behovet for oppussing fremgår av salgsoppgaven. Opplysninger om lekkasjen ble tatt inn som særskilt opplysning i salgsoppgaven. Under visningen ønsket klageren at lekkasjestedet ble påvist, noe som også ble gjort av megleren.

 

Klagerens bud stort kr 3 250 000 ble akseptert den 17. februar 2015 klokken 12.07. Dette etter en budrunde på i alt 11 bud. Klageren tok ikke forbehold i budet. Etter aksepten ønsket klageren ytterliggere informasjon om den tidligere lekkasjen. Det er denne informasjonen klageren hevder er nye dokumenter som megleren presenterte på kontraktsmøte. Megleren fremskaffet over tid nærmere opplysninger fra arving, og fra borettslagets styre.

 

Mellom tidspunktet for aksept og endelig signering av kontrakt, ble tilleggsopplysningene fremlagt for klageren etter hvert som megleren mottok disse. Dette dreier seg om arbeider som var utført på borettslagets eiendom i 2007. Det ble en omfattende diskusjon hvor klageren ønsket inntatt i kjøpekontrakten at selgeren garanterte for en eventuell mulig lekkasje. Dette ønsket ikke selgeren som poengterte at en eventuell lekkasje fra taket var borettslagets ansvar i henhold til vedtektene. Dessuten var det gitt opplysninger om forholdet og kjøperen hadde ikke tatt noen forbehold om garantiklausul i sitt kjøpstilbud. Klageren ønsket å la seg representere ved advokat i diskusjonen om utforming av kjøpekontrakten.

 

Det må presiseres at salgsoppgaven inneholder informasjon om at det i 2007 var blitt foretatt rehabiliteringsarbeider av borettslagets tak. Det var nærmere detaljer knyttet til dette som klageren ønsket fremskaffet etter at budet hennes var akseptert.

 

Megleren hadde utformet en salgsoppgave som inneholder all informasjon som er pålagt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7, jfr. § 6-3. I tillegg oppfylte megleren sin omsorgsplikt ved å fremskaffe opplysninger om forhold som knyttet seg til borettslagets håndtering av en lekkasjesak, på kjøperens anmodning.

 

Oppdraget er håndtert i tråd med god meglerskikk og klagen avvises.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning for utgifter til advokat.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) at megleren

«skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen».

 

Nemnda bemerker at det fremgår flere steder av salgsoppgaven at rekkehuset har behov for total oppussing/rehabilitering. Det er opplyst at det har vært lekkasje via tak, som borettslaget har utbedret. Videre er det opplyst at eiendommen ikke har vært bebodd av nåværende eier, som overtok boligen som ledd i et arveoppgjør. Nemnda finner det klart at megleren har gitt tilstrekkelig opplysninger om dette i salgsoppgaven, slik at megleren har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7, og at salgsoppgaven tilfredsstiller lovens krav. Det at klageren etter aksepten ønsker ytterligere opplysninger om vannlekkasjen og fikk dette, tilsier ingen annen vurdering.

Konklusjonen er at innklagede ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Erstatningskravet kan heller ikke føre frem. Nemnda bemerker imidlertid at nemnda har fast praksis på at utgifter til advokat normalt ikke erstattes. Det fremgår for øvrig av dokumentasjonen at klageren har benyttet sin rettshjelpsforsikring.

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.