Klage nr 2015106
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 7. desember 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Schala & Partners Grünerløkka
Grünerløkka Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kontaktet innklagede for salg av en næringseiendom. Innklagede anbefalte klageren å bygge om eiendommen til bolig for å oppnå en høyere salgssum. Klageren anfører at innklagede har misligholdt sin opplysningsplikt vedrørende skattemessige forhold/gevinst-beskatning ved salget og krever erstatning.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Innklagede har varslet at de ikke er enige i nemndas konklusjon, og at de ikke vil etterkomme denne.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren solgte en bolig gjennom innklagede. Boligen var opprinnelig næringslokale, som i forkant av salget ble ombygget til bolig. Innklagede rådet klageren til å bygge om lokalet til boligformål. Dette for å oppnå høyere salgspris for eiendommen. Det ble ikke opplyst om skatterettslige konsekvenser i form av mulig gevinstbeskatning, vilkårene for eller unntak fra reglene om gevinstbeskatning. Innklagede anfører at han ikke ble muntlig opplyst om
gevinstbeskatning. Innklagedes anførsel om dette er udokumentert. Klageren anfører at det har mot formodningen mot seg at han ble muntlig opplyst om gevinstbeskatningen fordi han i så tilfelle ville iverksatt tiltak for å unngå gevinstbeskatning. Klageren ble heller ikke skriftlig opplyst om gevinstbeskatningen.
I forbindelse med klagerens godkjennelse av prospekt ble det oversendt en erklæring hvor det bl.a. fremgår:
«Om alt er i orden bekrefter du erklæringen under ved å svare på denne e-posten.
ERKLÆRING
Jeg bekrefter videre følgende:
at jeg er kjent med de skattemessige konskevenser som følger, dersom jeg ikke oppfyller skattelovens krav til bo – og eietid, jfr. skatteloven §9-3.»
E-posten ble ikke besvart, og klageren så aldri erklæringen. Det ble oversendt en ny e-post med et oppdatert prospekt noen timer etterpå. Denne ble heller ikke besvart. Fem dager senere, ble det sendt en e-post med purring på godkjenning av prospektet. Denne e-posten ble umiddelbart besvart etterpå med
«Ja, jeg godtar prospektet
Hilsen
(klageren)»
Klageren godtok prospektet, men ikke erklæringen. Han så aldri den tidligere sendte erklæringen. Den første gangen klageren ble kjent med erklæringen var da advokatfullmektigen opplyste om dette etter at innklagede besvarte brevet de hadde sendt i mai 2015. Under enhver omstendighet er ordlyden i erklæringen ikke klar nok til å kunne tilsi at klageren ble opplyst om skatteregelen. Innklagede, som den profesjonelle part, må bære risikoen for vag ordlyd, og sitt valg av informasjonsflyt. Klageren hadde eiet eiendommen siden 1992, og han anfører at det ikke kunne falle ham inn at salget skulle utløse en skatteplikt som i denne saken. For det tilfellet at klageren skulle ha lest ordlyden, ville ordlyden ikke ha opplyst om skatteplikten og den situasjonen han var i eller gitt ham en oppfordring til å sjekke skatteregelen nærmere. Det er feil at han ble opplyst om erklæringen tre ganger, som innklagede anfører. Det fremgår i emnefeltet til e-postene at det angår prospektet. Erklæringen er ikke nevnt. Klageren leste kun purringen. Dette underbygger at klageren ikke så erklæringen, ikke tok stilling til erklæringen og kun aksepterte prospektet, slik han ble oppfordret til i den siste e-postmeldingen.
I mars 2015 mottok klageren brev fra skatteetaten om opplysninger om skatteplikt ved salg av bolig og vilkårene for dette. Dette var første gang klageren ble gjort kjent med dette regelverket. På denne bakgrunn ble det avdekket at klagerens salg utløste skatteplikt på gevinst ved salget. I juni 2015 mottok klageren skatteoppgjøret for 2014. Det fremgår at skattebelastningen for klageren utgjorde kr 303 819. Leiligheten ble taksert til kr 3 300 000, og solgt for kr 2 730 000.
Klageren måtte på et tidspunkt vurdere å selge sin egen bolig, fordi salget gikk langsomt og ikke i henhold til lovnader fra megleren. Han var derfor i tenkeboksen en kort stund, før han fant ut at økonomien ville tåle at salget av eiendommen gikk tregere enn planlagt. Dette har uansett ikke noe relevans for saken. Realiteten er at klageren har lidt et tap på kr 873 819 (gevinstbeskatningen pluss salgssum under takst).
Krav om erstatning
Klageren krever erstatning for det økonomiske tapet som utgjør kr 303 819. Reglene om botid i forbindelse med gevinstbeskatning er svært praktiske regler som det må antas at en eiendomsmegler er kjent med. Spesielt må dette gjelde i et tilfelle som dette der innklagede på eget initiativ ga konkret råd til kjøperen om bruksendring av lokalene. Da klageren kontaktet innklagede var dette med tanke på å selge eiendommen som et næringslokale. Innklagede opplyste og rådet klageren til å bygge om næringslokale til bolig fordi dette ville klageren tjene mer penger på. Klageren kontaktet på denne bakgrunn en entreprenør, og fikk ombyggingen gjennomført.
Det er opplyst at klageren og innklagede hadde mye kontakt vedrørende eiendommen fra klageren kontaktet innklagede i 2013 og frem til salget av boligen ultimo 2014. Kontakten var både i form av møter og pr. telefon. Innklagedes kontor ligger umiddelbar nærhet til eiendommen.
Det fremstår som helt klart at innklagede hadde positiv kunnskap om at eiendommen skulle ombygges fra næringslokale til bolig, og at leiligheten var ubebodd før salget, hvilket ga en klar oppfordring til å opplyse om det skattemessige ved salget. Høyesterett har også fastslått at profesjonsutøvere har en ulovfestet omsorgsplikt utover det konkret avtalte, jfr. Rt. 1988 s. 7.
Klageren ble ikke opplyst av innklagede om gevinsten ved salg av eiendommen er skattepliktig etter skatteloven §§ 5-1 og 9-3 (2). Det fremgikk en generell henvisning til skattelovgivningen i den erklæringen som det er vist til, men hverken e-posten med erklæringen eller erklæringen som sådan ble besvart av klageren. Det tillegges at klageren i mange år ha arbeidet som bl.a. translatør og tolk, og at han derfor er nøye på presisjon og ordbruk. Hadde han sett erklæringen, ville han konkret besvart og henvist til den. Den første gangen klageren fikk kjennskap til den og dens innhold var etter at innklagede besvarte klagerens første krav. Fremgangsmåten for å bekrefte kjennskap til opplysningene vedrørende det skatterettslige var at erklæringen ble besvart ved å «svare på denne e-posten». Dette ble altså ikke gjort. Erklæringen fremstår uansett som en generell utformet erklæring som sendes i alle saker, og gir ingen grunnlag for å hevde at klageren ble opplyst om skattereglene. Det har også formodningen mot seg at klageren visste om erklæringen, og likevel valgte å selge leiligheten med visshet om at han kom til å bli gevinstbeskattet med flere hundre tusen – særlig i lys av at leiligheten ble solgt under takst. Klageren hadde heller ikke, frem til mars 2015, kunnskap om skatteregelen. Innklagedes involvering i denne saken gikk langt utover det normale ved boligsalg, og dette skjerper aktsomhetsnormen.
Ut fra den kunnskap innklagede satt inne med, og de opplysninger som forelå for innklagede, hadde han en sterk oppfordring til på eget initiativ å reise skattespørsmålet overfor klageren. Innklagede burde også ha sørget for at dette ble klarlagt ved eksempelvis å henvise klageren til advokat eller Skatteetaten. Det anføres at megleren har utvist ansvarsbetingende uaktsomhet i henhold til de ulovfestede reglene om profesjonsansvar.
Klageren anfører videre at kravet til årsakssammenheng er oppfylt. Opplysningene om muligheten for høyere salgssum ved ombygging til boligformål var klart motiverende for avgjørelsen om å bygge om. Det konkrete rådet som ledet til ombygging ledet videre til påført gevinstbeskatning som det ikke ble opplyst om. Dersom opplysningene hadde blitt gitt på tidspunktet da ombyggingsforslaget ble lansert hadde klageren hatt en mulighet til å vurdere andre alternativer. Hadde man opplyst om skattebelastningen dersom man ikke oppfylte reglene om bo – og eietid kunne man vurdert dette opp mot byggekosten og dermed evt. overskudd grunnet fratrukket skattebelastning. Dersom innklagede hadde reist skattespørsmålet, kunne klageren videre unngått å bli påført skatt og gitt anledning til å vurdere lønnsomheten ved de ulike alternativene. Det vises til at klageren bodde et par hundre meter fra eiendommen, og kunne enkelt flyttet og eventuelt leid ut den andre boligen.
Klageren krever erstatning fastsatt etter Reklamasjonsnemndas skjønn oppad begrenset til
kr 303 819, og klagerens kostnader for nemnda.
Innklagede har i hovedsak anført:
Da klageren tok kontakt med innklagede med tanke på salg av eiendommen, var den regulert til næringsformål. For å oppnå høyere salgspris anbefalte megleren at eiendommen ble omregulert til boligformål. Gevinst ved salg – uansett om eiendommen var regulert til næring eller bolig – ville utløst skatteplikt. Dette informerte megleren klageren om, og klageren ønsket da å omregulere eiendommen til bolig for å oppnå høyest mulig salgspris. Klageren har selv vært svært delaktig i både omregulerings – og salgsprosessen. Klageren hadde selv vært i møte med Plan – og bygningsetaten.
Komplett prospekt ble sendt klageren for korrektur og godkjenning den 28. april 2014, hvor det står klart og tydelig i e-posten om bekreftelse av erklæringen. E-post med prospektgodkjenning ble kort tid etter sendt på nytt, og grunnet manglende tilbakemelding ble det purret den 2. mai 2014. Kort tid etter ble det mottatt godkjenning fra klageren.
Klageren var fra februar til mai ukentlig innom innklagedes kontor og skatteplikt var et av temaene som ble diskutert. Megleren var fullstendig klar over viktigheten av skriftlighet og erklæringen ble formalisert ved at klageren godtok/bekreftet erklæringen samtidig med godkjenning av prospektet. At klageren hevder å ikke ha lest denne erklæringen virker ganske usannsynlig – især i lys av at denne erklæringen ble sendt hele 3 ganger. I tillegg fremhever advokatfullmektigen at klageren er «svært nøye på presisjon og ordbruk». Det er uansett klagerens ansvar å lese tilsendte dokumenter/informasjon før han underskriver/godkjenner. Dersom klageren ikke forsto hva det betyr å oppfylle skattelovens krav til bo – og eiertid burde han i det minste kontaktet megleren for å avklare dette. I tillegg har klageren eid lokale siden 1992, og innklagede går ut fra at klageren har leid ut dette i perioden frem til salgsprosessen ble iverksatt. I denne forbindelse må man anta at han har betalt skatt av leieinntekter og dermed har vært godt kjent med – eller i det minste burde være kjent med gjeldende skatteregler i Norge
Etter flere visningsrunder uten å oppnå akseptabel pris valgte klageren den 28. mai 2014 å inngå nytt salgsoppdrag med samme megler – denne gang vedrørende salg av eiendommen klageren bodde i. To dager senere mottok megleren e-post om at klageren hadde ombestemt seg. I samme e-post skrev klageren at han ville selge den aktuelle eiendommen selv om det tok tid.
Det er naturlig å anta at skatteplikt ville være et selvsagt tema for diskusjon når vurderingen av salg av den aktuelle eiendommen kontra salg av boligen han hadde bodde i ble diskutert – da klageren oppfylte krav til bo – og eiertid der han bodde, og dermed ville bli fritatt for skatteplikt ved salg av denne. Klageren valgte selv å selge den aktuelle eiendommen til tross for skattekonsekvensene – som han uansett ville påtatt seg ved salg av eiendommen – da han uansett ikke ville opparbeidet seg botid i en næringseiendom, som var tilfelle før omreguleringen.
Innklagede synes det er beklagelig at klageren ble skadelidende og forstår hans frustrasjon rundt skattekravet. Da dette ville kommet uavhengig av omreguleringen mener innklagede at de ikke er ansvarlige. Klageren hadde i tillegg godkjent erklæringen ved å svare på e-posten med godkjenning av prospektet.
Innklagede anfører at om et salg går under takst er dette definitivt ikke å regne som et tap. Takstmannen setter en verditakst og det er markedet som til slutt avgjør hva en eiendom er verdt, uavhengig av hva takstmannen (eller megler/selger) måtte ønske eller mene.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstand om misligholdt opplysningsplikt vedrørende skattemessige forhold/gevinstbeskatning ved salget og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Det er lagt til grunn i Høyesterettspraksis, jf. Rt. 1988 side 7, at en eiendomsmegler ikke har en alminnelig plikt til uoppfordret å gi opplysninger om skatteregler. Unntaksvis kan det imidlertid tenkes at det foreligger en plikt til å opplyse om skattereglene.
Nemnda legger til grunn at det var megler som foreslo at eiendommen skulle omgjøres fra næring til bolig. I den forbindelse må det påhvile megler en plikt til nærmere å informere klager om de skattemessige konsekvenser dette kan få ved salg, eller fortrinnsvis henvisr til eksperter på skatt. Det er ikke tilstrekkelig i denne forbindelse å sende en generelt utformet erklæring til klageren om krav til bo- og eiertid. Megler var fullt ut klar over at eiendommen var en næringseiendom opprinnelig. Erklæringen ble også oversendt etter at eiendommen var gjort om til bolig. Nemnda behøver på denne bakgrunn ikke å ta stilling til om klageren mottok erklæringen eller ikke.
Nemnda finner etter dette at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Innklagede må også være erstatningsansvarlig for den gevinstbeskatning som klageren fikk ved salget. Innklagede har anført at det også ville blitt beskatning av salget som næringseiendom. Dette er ikke kommentert av klageren. Nemnda bemerker imidlertid at erstatningskravet må reduseres med eventuell skatt som klageren ville fått ved salg av eiendommen i næring. Nemnda har ikke grunnlag eller forutsetninger for å ta stilling til beløpets størrelse.
Konklusjon:
Schala & Partners Grunerløkka, Grunerløkka Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk og må erstatte klageren 303 819 kroner fratrukket eventuell beregnet gevinstbeskatning ved salg av eiendommen i næring.