Klage nr 2015120
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 7. desember 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eie eiendomsmegling avd Asker
Asker Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte leilighet i tomannsbolig gjennom innklagede den 24. oktober 2014. Før overtakelse i november fikk klageren kjennskap til at det forelå forslag om endring i reguleringsplan, med planer om utvidet vei, noe som ville medføre store konsekvenser for hennes eiendom. Klageren hevder at megleren har brutt sin opplysningsplikt ved å ikke opplyse henne om de planlagte endringene i reguleringsplanen før kjøpet ble inngått. Klageren krever erstattet kr 205 000.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren kjøpte leilighet i tomannsbolig gjennom innklagede den 24. oktober 2014. Før overtakelsen, i begynnelsen av november, fikk klageren kjennskap til at det forelå planer om å utvide eksisterende vei slik at flere eiendommer ville bli berørt. Videre fikk hun vite at det var utarbeidet ny reguleringsplan som på dette tidspunkt var lagt ut til offentlig ettersyn.
Klageren innhentet planen, og oppdaget at hennes eiendom er en av de mest berørte. Veien skulle utvides helt inntil huset, og eiendommen ville miste den lille forhagen som utgjorde en grønn buffer mellom huset og veien. Dette vil umuliggjøre vedlikehold av fasaden mot veien med vanlig stige.
Videre anføres det at utvidelsen av veien vil medføre økt trafikkmengde og mer støybelastning. Denne belastningen vil bli ytterligere forsterket av at veien vil bli liggende tett inntil huset.
I tillegg til de ovennevnte negative konsekvenser som utvilsomt vil forringe bokvaliteten, vil eiendommen bli utsatt for betydelig støybelastning og forstyrrelser under anleggsperioden. Det er planlagt et riggområde med tunge gravemaskiner i nærheten av huset, og et midlertidig tomteareal skal beslaglegges i den forbindelse.
Klageren ble fortvilet da hun fikk greie på dette, og tok umiddelbart kontakt med megleren med spørsmål om heving av kjøpet. Hun ble henvist til selgerens eierskifteforsikringsselskap. Klageren følte seg uhøflig avvist av daglig leder da hun henviste til eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd om eiendomsmeglers opplysningsplikt. Etter dette fremmet klageren en formell klage til innklagede foretak, som ble avvist med den begrunnelse at megleren ikke hadde brutt sin opplysningsplikt. Det ble vist til at det vedlagt salgsoppgaven inneholdt de opplysninger som var tilgjengelige fra kommunens side da salget ble utlyst.
Klageren anfører imidlertid at det endelige forslaget til reguleringsplan lå på kommunens nettsider under salgsperioden. I salgsoppgaven lå det vedlagt en reguleringsplan fra 1984, og det ble ikke nevnt at den ville bli erstattet av en ny.
I vedlagt egenerklæringsskjema var det også krysset av «nei» på spørsmålet om kjennskap til foreslåtte reguleringsplaner som kunne «medføre endringer i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser». Klageren har etter anbefaling fra megleren klaget forholdet inn til selgerens eierskifteforsikring, men fått avslag etter nærmere 9 måneders saksbehandling.
Klageren anfører at megleren også opptrådte uprofesjonelt med hensyn til håndtering av kontraktinngåelse. Kontraktsforslaget inneholdt feil opplysninger om innbetaling av 10 % av kjøpesummen omgående, samt at endelig kontrakt var feildatert. Dette hadde imidlertid ikke like stor betydning som de manglende opplysninger om den nye reguleringsplanen.
Til innklagedes formuleringer om at «dersom planen blir vedtatt», anfører klageren at planen ble vedtatt for lang tid siden, i april 2015. Klageren anfører at det er bemerkelsesverdig at et meglerkontor som opererer i det lokale området ikke kjenner til at planen ble vedtatt. Det var en del skriverier om den i avisen, og alle andre meglere klageren har vært i kontakt med hadde god kjennskap til planen.
Videre anfører klageren at det er rart at innklagede ikke innser at ekspropriasjon av forhagen, manglende tilgang til utebod og fasade, er en forringing av eiendommen, og at planen derfor påvirker eiendommen i vesentlig grad. Det kan påstås at dette er en vurderingssak, men sakens kjerne er ifølge klageren at hun ikke ble opplyst om planen, og at hun derfor ikke hadde noen mulighet til å foreta denne vurderingen før hun la inn bud.
Etter å ha vært i kontakt med Statens vegvesen fikk klageren opplyst at det vil bli to år med anleggsarbeid før ferdigstillelse. Klageren hadde aldri kjøpt denne eiendommen dersom hun visste hva som var i vente. Krav om prisavslag på 10 % av kjøpesummen er en kompensasjon for ufrivillig å havne midt i en byggeplass, samt å få dekket alle omkostninger ved kjøp og salg, flyttekostnader samt utbedringer av eiendommen.
Til innklagedes bemerkning om at leiligheten nå er solgt, og at reguleringsplanen ikke kan antas å ha hatt noen prisbegrensende effekt, anfører klageren at prisen den ble solgt for skyldes at en konkret kjøper, tross ulemper, ønsket å bo i akkurat der pga. nærhet til sin søster. Prisen er således irrelevant, idet det ikke forandrer klagens prinsipielle poeng, meglerens lovpålagte opplysningsplikt, som er klagerens mening ikke ble oppfylt.
Klageren krever erstatning på kr 205 000.
Innklagede har i hovedsak anført:
Innklagede fastholder den informasjon som ble gitt til klager den 19. januar 2015; at megleren har gjort sin undersøkelsesplikt, og at han ikke hadde noen kunnskap om et reguleringsforslag.
Dersom reguleringsforslaget skulle bli vedtatt, er det uansett vanskelig å se hvordan dette påvirker eiendommen i vesentlig grad.
Innklagede anfører at dersom planen vedtas og gjennomføres, vil det bli en bedre mur og avgrensning mot veien enn det er pr dags dato. Innklagede kan ikke se hva klageren krever et prisavslag stort kr 205 000 for.
Innklagede bestrider at megler har opptrådt uoppmerksomt eller i strid med god meglerskikk.
Innklagede opplyser at klageren har solgt eiendommen videre den 13. oktober 2015 for kr 2 400 000 (utropspris kr 2 190 000). Innklagede antar at det ble opplyst om reguleringsplanen i denne omgangen, og at dette ikke hadde noen prisbegrensende effekt.
Til klagerens kommentarer vedrørende datering av kontrakt og datidens 10 % innbetalingspraksis, anfører innklagede at dette var et resultat av flytting av kontraktsmøte fra klagerens side. Ordlyden som ble praktisert i tidligere ordning var standard for selskapet og godkjent av foretakets juridiske avdeling. Det ble ikke håndhevet noen umiddelbar innbetaling for denne kunden etter budaksept, og kravet om 10 % innbetaling av kjøpesum er ikke noe som praktiseres lenger.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om erstatning for påstått brudd på meglers opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Det fremgår av salgsoppgaven at megleren innhentet opplysninger fra kommunen, herunder opplysninger om «forholdet til endelige offentlig planer», jf. § 6-7 (2) nr. 10. Den vedlagte reguleringsplanen fra 1984 var gjeldende på salgstidspunktet. Endring i reguleringsplanen ble endelig vedtatt den 28. april 2015. Planarbeidet lå ute til offentlig ettersyn fra 1. oktober 2014 til 17. november 2014. Klageren kjøpte leiligheten den 24. oktober 2014.
Nemnda bemerker at en megler som markedsfører seg med lokal kunnskap, bør være oppdatert om forslag til nye reguleringsplaner i kommunen. Planarbeidet lå som nevnt ute til offentlig ettersyn fra 1. oktober 2014, og første bud ble avgitt 13. oktober 2014. Selgeren har imidlertid krysset av på at han ikke var kjent med reguleringsplaner eller forslag til planer som ville berøre eiendommen.
Nemnda har kommet til – riktignok under noe tvil – at innklagede ikke har brutt sin opplysningsplikt i dette tilfellet. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem. Det bemerkes imidlertid at nemnda ikke kan se at klageren har lidt noe økonomisk tap.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.