Klage nr 2015129
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 7.desember 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: PrivatMegleren Dyve & Partnere AS
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en eiendom gjennom innklagede den 25. mars 2015 for kr 7 400 000. Klageren hevder innklagede ga feil opplysning om at kjellerarealer var godkjent for varig opphold. Klageren anfører at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning for utgifter til juridisk bistand på kr 9 200, samt etableringskostnader for lån på
kr 2 500.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Den 24. mars 2015 var klageren på visning på en eiendom. I forkant av visningen hadde klageren sett i annonsen på www.finn.no at det var en bolig med muligheter for utleie. Det var fremhevet at boligen hadde «praktikantdel». Underetasjen hadde egen inngang, et eget bad med opplegg for vaskemaskin og et oppholdsrom. På visningen spurte megleren om klageren ønsket å leie ut underetasjen. Klageren bekreftet at hun ønsket å leie ut, og at leieinntekter ville være nødvendig for å kunne kjøpe den aktuelle eiendommen. Megleren informerte om at det var lagt opp vannrør i «kjellerstuen», slik at det enkelt kunne settes inn et kjøkken.
Klageren aksepterte et motbud fra selgeren på kr 7 400 000 den 25. mars 2015, med overtakelse 1. mai 2015. Kontraktsmøte ble gjennomført hos innklagede med selgeren og megleren til stede den 8. april 2015. Under kontraktsmøtet ble det på nytt snakk om utleie. Det ble opplyst at praktikantdelen hadde egen måler på strømavleseren. Det ble også gitt opplysning om at det ikke forelå ferdigattest, og megleren anbefalte klageren å vente med å sette inn kjøkken til ferdigattesten var utstedt. Dette grunnet at underetasjen ikke var godkjent/skilt ut som en egen enhet, og selgeren mente at et kjøkken kunne gi inntrykk av at den var en egen enhet. Etter selgerens mening kunne Plan – og bygningsetaten reagere på dette ved et eventuelt tilsyn. Selgeren foreslo derfor å utsette overtakelsen til ferdigattest forelå, dog tidligst 1. mai, og senest 1. august 2015. Videre mente han at det kun var noen få dokumenter som måtte sendes inn før ferdigattesten kunne utstedes. Han antok at ferdigattesten ville bli klar innen planlagt overtakelse 1. mai 2015.
Søknad om ferdigattest ble sendt inn av ansvarlig arkitekt den 12. mai 2015. Plan – og bygningsetaten gjennomførte tilsyn på eiendommen 1. juni 2015, og tilsynsrapport forelå
den 9. juni 2015. Tilsynet avdekket at det var oppført terrasse over garasjen uten at det var søkt om dette på forhånd, og at det var tilrettelagt for beboelse i underetasjen. Det ble påpekt at underetasjen ikke var godkjent for varig opphold, og etaten ba om at rommene ble omsøkt til den faktiske bruken. Dette var første gang klageren ble klar over at underetasjen ikke var godkjent for varig opphold. Da etaten anmodet om å søke om bruksendring av rommene håpet klageren på at dette skulle bli gjort, og at underetasjen med utstedelse av ferdigattest ville være godkjent for varig opphold.
Klageren mener at det var en mangel at underetasjen ikke var godkjent for varig opphold, og kontaktet HELP den 15. juni 2015 for hjelp med håndteringen av dette. Klageren avtalte med HELP at hun skulle avvente reklamasjon til ferdigattest forelå. Klageren antok at søknad om ferdigattest ville bli behandlet i løpet av kort tid. Hun trodde det var liten mulighet for at underetasjen kunne bli godkjent til varig opphold. Ferdigattesten ble utstedt den 1. juli 2015, men det ble ikke gitt opplysninger om endringssøknaden. Endringstillatelse og øvrig dokumentasjon ble offentliggjort 1-2 dager senere.
HELP sendte den 7. juli 2015 en reklamasjon til selgeren på klagerens vegne. Selgeren avviste anførselen om at det forelå en mangel. Han mente at han hadde gitt all informasjon på kontraktsmøtet. Han ba deretter om en tilbakemelding på om klageren ønsket å overta eller om han skulle gjennomføre et dekningssalg.
HELP informerte klageren den 10. juli 2015 om at de ikke lenger mente at det forelå en mangel. De ville derfor innstille saken. Begrunnelsen var at det ble nevnt om underetasjen i taksten. Etter diskusjon med HELP, kontaktet de selgeren for å forsøke å få til en frivillig heving. Klageren følte at hun ikke hadde andre alternativer. Selgeren godtok ikke frivillig heving. På telefon fra HELP fikk klageren til slutt beskjed om at de kunne fortsette å håndtere saken likevel. Klageren skulle få en ny saksbehandler, men klageren forsøkte å komme til en minnelig løsning på egenhånd, ettersom hun på det tidspunktet var litt usikker på HELP. Klageren sendte derfor en e-post til selgeren der hun opprettholdt ønsket om heving. Selgeren sa at han ønsket en dialog. Klageren foreslo at de kunne møtes for å snakke sammen, men selgeren sa at han ikke hadde anledning til å gjennomføre et møte, og ba klageren ta kontakt med megleren.
Når det gjelder manglende godkjenning av varig opphold, synes klageren at saksgangen som var offentliggjort på nettsiden til Plan – og bygningsetaten var noe ufullstendig. Etter en nøye gjennomgang av alle dokumentene, innså klageren at det var begrensinger i reguleringsplanen som var til hinder for at underetasjen ikke kunne godkjennes for varig opphold. Reguleringsplanen fastsetter en maksimal utnyttelsesgrad på 0,35, der utnyttelsesgrad beregnes som samlet brutto gulvareal dividert med tomtens grunnareal. Bod skulle ikke inntas i brutto gulvareal, og derfor søkte selgeren om å bygge i tråd med reguleringsplanen.
I realiteten, bygget han imidlertid boden med henblikk på varig opphold. Etter klagerens mening, ble boden også markedsført og solgt med tanke på varig opphold. Klageren ringte saksbehandler i Plan – og bygningsetaten og spurte om boligens underetasje. Han bekreftet at det var utnyttelsesgraden som forhindret at underetasjen kunne godkjennes som varig opphold. Han nevnte at det likevel kunne søkes om dispensasjon.
Klageren ringte megleren den 14. juli 2015 og stilte spørsmål om han hadde gitt informasjon om at underetasjen ikke var godkjent for varig opphold på visningen eller på kontraktsmøtet. Megleren svarte at han ikke kunne påstå det, og at de ikke hadde snakket om varig opphold konkret. Megleren sa at det hadde blitt gitt informasjon om at underetasjen kunne bli problematisk å leie ut, idet den ikke var utskilt som en egen boenhet. Klageren gjorde det klart at hun hadde fått informasjon om dette, men at hun mente mangelen var at det ikke var godkjent for varig opphold.
Megleren hadde vært i kontakt med selgeren og sendte klageren en e-post den 17. juli 2015. Han informerte først om at selgeren hadde «instruert oss om å iverksette prosess ved et dekningssalg av eiendommen». Han foreslo et møte i august. Klageren følte at hun fremdeles ikke hadde fått en fornuftig dialog med selgeren. Det eneste selgeren gjorde var å true med dekningssalg. Han foreslo riktignok et nytt møte, men dette var etter at han skulle gjennomføre dekningssalg. Som et siste forsøk ba klageren megleren om at selgeren skulle komme med en saklig tilbakemelding.
Klageren tok kontakt med HELP den 24. juli 2015 siden ferdigattesten forelå og selgeren ønsket å gjennomføre dekningssalg. Klageren innså derfor at det ville bli vanskelig å komme frem til en minnelig løsning innen kort tid, og ville ikke vente med å oppfylle kontrakten. HELP rådet klageren til å gjennomføre overtakelse, men holde tilbake en del av kjøpesummen. For å få en faglig vurdering av verdiminuset av mangelen, skulle de ta kontakt med en eiendomsmegler. Den 27. juli 2015 informerte HELP at de hadde vært i dialog med en eiendomsmegler som mente at verdiminuset var omtrent kr 400 000. HELP påpekte i tillegg at prospektet var mangelfullt, og at megleren ikke hadde gitt de opplysningene han skulle ha gitt. Han viste også til eiendomsmeglingsloven § 6-7, og sa at megleren skulle ha gitt opplysninger om muligheter for utleie. Klageren avtalte overtakelse med selger 3. august 2015, og holdt tilbake en del av kjøpesummen.
Megleren formidlet på vegne av selgeren, den 28. juli 2015, et tilbud om heving mot at klageren betalte forsinkelsesrenter på hele kjøpesummen beregnet fra 1. mai 2015. HELP sendte e-post til megleren den 30. juli 2015 der det ble informert om at klageren i utgangspunktet var innstilt på å gjennomføre overtakelse som avtalt, men at klageren var villige til å heve kjøpet uten å betale forsinkelsesrenter. Videre ble det informert om at klageren ved en overtakelse kom til å holde tilbake kr 500 000 for å sikre verdiminuset mangelen utgjorde. Etter en kort korrespondanse mellom HELP, megler og selger, informerte megleren om at selgeren var villig til å heve kjøpet uten krav om forsinkelsesrenter.
Klageren anfører at hun ikke ville lagt inn bud på eiendommen dersom hun hadde fått opplyst at underetasjen ikke var godkjent for varig opphold.
Klageren sendte den 20. august 2015 en e-post til megleren. Klageren mente megleren hadde opptrådt i strid med god meglerskikk, og krevde erstatning for utgifter til juridisk bistand på kr 9 200, samt etableringskostnader for lån på kr 2 500. Klageren hevder å ikke ha fått tilbakemelding på e-posten.
Innklagede har i hovedsak anført:
Innklagede erkjenner å ikke ha oppfylt sin undersøkelsesplikt knyttet til undersøkelser om hvorvidt kjellerarealer var godkjent for varig opphold. Det er fra innklagedes side fremmet et forslag om forlik som er helt i trådt med klagerens erstatningskrav. Klageren har avvist dette.
Klageren anfører at de ikke ville ha lagt inn bud på eiendommen og signert kjøpekontrakt dersom megleren hadde opplyst at underetasjen ikke var godkjent for varig opphold. Det aktuelle rommet er i salgsoppgaven beskrevet som «disponibelt rom», og i taksten er det opplyst at disponibelt rom i kjelleren er byggemeldt som bod. Innklagede erkjenner at beskrivelsen «praktikantdel» som var benyttet i markedsføringen av eiendommen, kan tolkes dithen at rommene var godkjent til varig opphold. Innklagede anser at de øvrige opplysninger gitt i salgsoppgave og takst ga klageren en foranledning til å stille ytterliggere spørsmål til megleren om utleiemulighet/varig opphold. Klageren stilte ingen spørsmål om dette før hun innga bud, selv om forholdene har hatt helt avgjørende betydning for klageren.
Forhold knyttet til anledning til utleie ble inngående diskutert i kontraktsmøte mellom kjøperen og selgeren på meglerens kontor den 8. april 2015. Partene ble enige om at overtakelse skulle skje når ferdigattest forelå, dog tidligst 1 mai og senest 1. august 2015. Ferdigattest forelå den 1. juli 2015.
Klageren gjorde seg utilgjengelig i perioden etter at ferdigattest forelå. Megleren og meglerens medhjelper forsøkte ved flere anledninger å få kontakt med klageren både
- telefon, sms og e-post for å orientere om at ferdigattest forelå, og at overtakelse kunne gjennomføres. Først den 13. juli 2015 mottok innklagede og selgeren en e-post fra klageren om at hun ikke kom til å gjennomføre kjøpet. Tidspunktet denne mailen ble mottatt, midt i fellesferien, gjorde det noe utfordrende for alle parter å agere effektivt, men klageren ble likevel fulgt opp av innklagede og selgeren. Klageren og innklagede hadde en telefonsamtale den 14. juli 2015 med påfølgende e-postkorrespondanse. Første henvendelse fra klagerens forsikringsselskap (HELP) ble sendt kun til selgeren. Innklagede ble orientert om dette den 9. juli 2015.
Den 17. juli 2015 ble det sendt e-post fra innklagede til klageren, hvor det bl.a. ble orientert om at innholdet i innklagede og klagerens telefonsamtale den 14. juli 2015 var videreformidlet til selgeren. Innklagede tilbød videre klageren på vegne av selgeren (som var på reise) å ta ha et møte den 3. august 2015. Klagerens anførsel om at megleren ikke ville ta tak i problemet tilbakevises.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 at oppdragstakeren, før handel sluttes, plikter å gi kjøperen en skriftlig oppgave, som blant annet inneholder opplysninger om eventuell adgang til utleie av eiendommen eller deler av denne til boligformål.
Innklagede har erkjent at de ikke har oppfylt sin undersøkelsesplikt om hvorvidt kjellerarealer var godkjent for varig opphold. Nemnda mener at det er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. I tillegg har innklagede misligholdt sin opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 7.
Klageren har fremsatt krav om erstatning med kr 11 700. Nemnda finner at innklagede er erstatningsansvarlig. Innklagede har imidlertid tilbudt å betale kr 11 700 i samsvar med kravet, og har på den måten forsøkt å komme klageren i møte og rette opp feilen.
Konklusjon:
PrivatMegleren Dyve & Partnere AS har opptrådt i strid med god meglerskikk og må betale 11 700 kroner til klageren.