Klage nr 2015130
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 7.desember 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS Kristiansand
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klagerne inngikk avtale med innklagede vedrørende salg av en eiendom. Eiendommen ble ikke solgt. Klagerne hevder at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk basert på en rekke anførsler. Klagerne anfører at innklagede annonserte boligen med lokkepris, holdt visning og formidlet bud etter at oppdragsavtalen var gått ut, og presset klagerne på pris. Videre sendte innklagede krav om utlegg og vederlag til inkasso til tross for at det var omstridt og formidlet bud fra en bekjent uten å informere klagerne om forholdet. Klagerne krever at innklagede trekker tilbake krav om utlegg og vederlag. Subsidiært krever de at innklagede trekker krav om dekning av utgifter som er påløpt på tidspunkt hvor innklagede arbeidet med oppdrag som ikke var dekket av oppdragsavtalen.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klagerne inngikk 3. april 2013 oppdragsavtale med innklagede vedrørende salg av en bolig.
I forkant av kontraktsinngåelsen hadde megleren og klagerne et møte med befaring av eiendommen for å få en verdivurdering. Megleren anslo en verdi på i underkant av
kr 4 000 000. På bakgrunn av meglerens anslag fikk han oppdraget. Avtalen fastsatte en oppdragstid på 6 måneder.
Lokkepris
Megleren opplyste at han for kort tid siden hadde solgt naboeiendommen for kr 4 500 000. Klagerne presiserte overfor megleren at de ikke kunne akseptere en salgssum under
kr 3 790 000, samt at de ikke ønsket at eiendommen skulle markedsføres med en kunstig lav prisantydning. Etter ca. 14 dager var boligen klar til å annonseres. Megleren ønsket at boligen skulle annonseres til kr 3 490 000. Klagerne tok kontakt med megleren pr. telefon for å gi beskjed om at det var en pris de ikke ville akseptere. Klagerne hevder at megleren sa at det var best at boligen ble annonsert til den prisen, og at boligen ville bli solgt til underkant av
kr 4 000 000. Klagerne forsøkte å få megleren til å markedsføre med en prisantydning på
kr 3 790 000. Eiendommen ble imidlertid annonsert til kr 3 490 000 mot klagernes ønske. Det ble avholdt visning, men det ble ingen påfølgende budrunde.
Etter råd fra megleren ble boligen trukket fra markedet 16. juli 2013 i mangel av interesse. Dette var ikke etter endt oppdragsperiode slik innklagede hevder. Oppdragsavtalen var gyldig til 3. oktober 2013. I samråd med megleren ble klagerne enige om at det skulle gjøres noen små oppgraderinger, og det skulle tas nye bilder. Boligen skulle så legges ut på nytt med en høyere prisantydning. Klagerne var i jevnlig kontakt med megleren gjennom hele prosessen. Klagerne anfører at de aldri har varslet innklagede om at videre salgsarbeid ikke var aktuelt.
Visning og budgivning
Klagerne ble kontaktet av megleren i mars 2014. Megleren opplyste at det var noen som var interessert i boligen. På det tidspunktet lå ikke boligen ute for salg, og kontrakten hadde utløpt fem måneder tidligere. Det ble avtalt en visning som megleren avholdt. Under visningen oppdaget interessenten og megleren at det var vann på loftet. Megleren ringte derfor til klagerne under visningen, og fortalte at det var en vannlekkasje på loftet. Klagerne forklarte at det måtte eventuelt leverandøren ta seg av da huset fremdeles var dekket av garanti. Klagerne undersøkte den såkalte vannlekkasjen, og fant ut at det var litt kondens fra et elektrisk rør. Klagerne opplevde at det ble presset på prisen på grunn av det som interessenten og megleren betegnet som en vannlekkasje. Det ble lagt inn flere bud under prisantydningen, og dermed langt under minsteprisen klagerne ville akseptere. Budene ble derfor avslått. Det siste budet var på kr 3 450 000. Klagerne opplevde et sterkt press fra megleren, og han sa blant annet at dette var en god kunde som vi burde selge til. Klagerne anførte at prisen i utgangspunktet var for lav, og at det derfor ikke var aktuelt å godta budet, uansett hvor god kunden måtte være. Megleren utøvet et sterkt press og klagerne opplevde at deres interesser ikke ble ivaretatt.
Klagerne anfører at den siste budgiveren var venn med både daglig leder og ansvarlig megler på Facebook. Klagerne fikk også opplyst at han var en takstmann som hadde utført mange oppdrag for innklagede. Klagerne hevder at megleren burde ha opplyst om kjennskapen mellom budgiveren og ham selv. Klagerne følte at tillitten var ytterliggere svekket og at deres følelse av at deres interesser ikke ble hensyntatt ved budgivningen ble forsterket. Det anføres også at det var innklagede som valgte takstmann.
Faktura
I januar 2015 mottok klagerne en faktura fra innklagede på kr 37 787. Det er ikke riktig at det bare er vederlag og utlegg fra oppdragsperioden som kreves dekket. Fem av annonsene i avisen er rykket inn den 13. mai 2014. Det er ca. to måneder etter visningen og budgivningen, og over syv måneder etter at oppdragsavtalen gikk ut.
I fakturaen er Markedspakke – grunnpakke listet opp to ganger. En gang med kr 9 900, og en annen gang med kr 6 900. Klagerne kontaktet megleren som først sa at fakturaen skulle trekkes tilbake, og at den først skulle betales etter at boligen var solgt. Senere fikk klagerne tilbakemelding om at han ikke klarte å gjøre noe med det, men at kravet var delt i fire. Klagerne tok derfor igjen kontakt med megleren og avtalte et møte våren 2015 (april eller mai). Megleren forsikret om at han skulle ordne opp, og at de skulle få en skriftlig bekreftelse på at alt var i orden. Ingen ny kontakt oppsto før klagerne mottok et inkassovarsel i begynnelsen av juni 2015. Klagerne kontaktet megleren den 9. juni 2015 og etterlyste skriftlig bekreftelse på at han hadde ordnet opp. Megleren svarte på e-posten og viste til en SMS som ble sendt til den ene av klagerne før det nevnte møtet. Klagerne svarte derfor på e-posten og ga beskjed om at den SMSen ble sendt før møtet. E-posten ble ikke besvart av megleren.
Den 22. juni 2015 sendte derfor klagerne ut en ny e-post med etterlysning av svar på e-post av 9. juni 2015, samt ga opplysning om at klagerne ville bestride kravet hos inkassoselskapet. Megleren tok kontakt med klagerne pr. telefon. I samtalen fortalte megleren at han nå skulle ordne opp og kravet skulle trekkes. Klagerne ønsket igjen en skriftlig bekreftelse. Megleren forsikret om at han skulle ta kontakt med inkassoselskapet, og at klagerne skulle motta bekreftelse på at saken skulle stoppes. Etter en stund kom det frem at megleren ikke hadde trukket kravet. Klagerne opplevde det som svært rotete at megleren svarte pr. telefon når de henvendte seg pr. e-post.
Megleren sa senere at det var daglig leder som hadde bestemt at kravet ikke skulle stanses likevel. Klagerne ønsket en skriftlig redegjørelse fra daglig leder. Klagerne anfører at megleren sa at de skulle få det pr. e-post innen 3. august 2015. Det var samme dato som inkassoselskapet hadde gitt klagerne utsatt frist til å komme med innsigelser på kravet. Det kom ingen e-post fra innklagede innen fristen. Klagerne sendte derfor e-post til inkassoselskapet med kopi til megleren og informerte at de ikke hadde mottatt tilbakemelding og ba derfor om at saken ble stilt i bero inntil svar forelå. I svaret fra inkassoselskapet fra
- august 2015, ble det opplyst om at klagerne skulle ha mottatt svar den 3. august 2015. Svaret ble sendt til feil e-postadresse.
Klagerne mener at innklagede har opptrådt på en svært uheldig måte overfor dem som oppdragsgivere. Det oppleves som om markedet fikk en forventning om at boligen skulle være unaturlig billig. Klagerne anfører videre at innklagedes håndtering av oppdraget oppleves som rotete og ikke i henhold til gjeldende lover og god meglerskikk. Megleren var åpen om fremgangsmåten for prissetting overfor klagerne gjennom hele prosessen. Megleren var også åpen om sin prisstrategi overfor klagerne som oppdragsgivere på tidspunkt hvor det var andre vitner til stede. Klagerne hevder at deres avslag på budet som var svært nær prisantydning og at de ikke kom med motbud på prisantydning underbygger at eiendommen ble markedsført med lokkepris.
På grunn av de nevnte forhold krever klagerne at innklagede trekker tilbake kravet. Subsidiært krever de at innklagede trekker krav om dekning av utgifter som er påløpt på tidspunkt hvor innklagede arbeidet med oppdrag som ikke var dekket av oppdragsavtalen. I tillegg kreves at innklagede trekker tilbake krav som oppført i pkt. 2A hvor det er oppført at «Ved gjennomført salg har megler krav på:». Klagerne anfører videre at innklagede har opptrådt i strid med god meglersskikk.
Innklagede har i hovedsak anført:
Dekning av utlegg og vederlag
Eiendommen ble ikke solgt innenfor avtalt oppdragsperiode. Innklagede sendte klagerne en faktura med krav om dekning av vederlag og utlegg på kr 37 787, jfr. oppdragsavtalen punkt 4. Det fremgår av oppdragsavtalen punkt 2C at det ville påløpe en annonsepakke stor
kr 16 900. Klagerne fikk en gjennomgang av innholdet i denne avispakken ved inngåelsen av oppdraget. Den sikret klagerne annonseinnrykk i en 6 måneders periode i de tilfeller det skulle være behov for det. Avisen har med andre ord risikoen i de tilfeller eiendommen trengte mye markedsføring, og lang omsetningstid.
Innklagede oppfatter klagerne dit hen at det skulle være gitt lovnader fra ansvarlig megler om at kravet for utlegg ville bli trukket. Dette medfører ikke riktighet. Oppdragsavtalen er tydelig at det vil påløpe kostnader ved utløpt oppdragsperiode. Vederlag og utlegg relaterer seg utelukkende til den oppdragsperioden som oppdragsavtalen gjaldt for. I e-post av 19. august 2015 til klagerne, ga innklagede en redegjørelse på hvorfor de igangsatte en innkreving av det utestående kravet.
Det bemerkes at etter endt oppdragsperiode ble eiendommen tatt av nettet etter klagernes eget ønske. Klagerne skulle gjennomføre noen bygningsmessige endringer, i håp om at det ville gjøre eiendommen mer attraktiv for markedet. Innklagede opplever klagernes egen beskrivelse av dette punktet som selvmotsigende. Klagerne skriver at megleren skal ha gitt lovnader om at kravet ville bli stoppet og trukket tilbake. I tillegg skriver de at kravet skulle avvente til eiendommen var solgt. Det er korrekt at megleren skal ha gitt uttrykk for at han ville forsøke å få utsatt kravet til eiendommen ble solgt. Det skal ikke ha blitt gitt noen forsikring om at kravet ville bli utsatt, i alle fall ikke at kravet ville bli trukket i den forståelsen at innklagede ville frafalle kravet. Uansett erkjenner klagerne at de hadde forventet å måtte betale vederlag og utlegg ved et eventuelt salg.
For megleren ble det naturlig å fremsette kravet på det tidspunktet det ble tydelig for megleren at relansering av eiendommen ikke ble aktuelt. Det er naturlig å stille spørsmål om kravet må bortfalle som følge av ulovfestet passivitet. Etter som saken ble stilt i bero, hadde megleren til hensikt å fornye oppdraget når klagerne ga klarsignal om det. Det ble gjennomført visning og påfølgende budgivning den 17. mars 2015. Dette underbygger det faktum at det var en klar forståelse mellom megleren og klageren om at oppdraget skulle videreføres. En forsinket fakturering førte til en kreditt klagerne fikk av megleren.
Budgivningen
På det tidspunktet det ble inngitt bud lå ikke eiendommen aktivt ute for salg. At innklagede medvirket til at det ble inngitt bud på eiendommen uten at det forelå en forlenget og gyldig oppdragsavtale er sterkt beklagelig. Innklagede kan imidlertid ikke se at det har hatt avgjørende betydning i forhold til det krav som relaterer seg til den perioden de hadde gjeldende oppdrag.
Påstand om lokkepris
Innklagede viser til e-post til klageren. Innklagede anfører at det ikke er grunnlag for å hevde at den annonserte prisantydningen var satt lavere enn hva megleren var sikker på at eiendommen ville bli solgt for. Megleren opplyser at han var kjent med at klagerne ønsket en høyere salgssum enn kr 3 490 000. Han oppfattet imidlertid ikke klagerne slik at det var uaktuelt for dem å vurdere en pris under kr 3 790 000. Megleren var av den oppfattelse at hvis prisantydningen ble oppnådd etter en lang god markedsperiode ville det være naturlig å anbefale klagerne et salg, med støtte i at de selv hadde fulgt utviklingen, og at de ville lytte til meglerens anbefalinger. Innklagede oppfattet ikke klagerne slik at de ikke ville selge for
kr 3 490 000. Det er heller ingen bransjeutfordring å bedrive såkalt lokkeprising i det aktuelle området.
Ansvarlig megler og daglig leders bekjentskap til budgiveren
Det er korrekt at budgiveren er takstmann og at innklagede etter anmodning fra de kunder som ønsker hans tjeneste, kan bistå med å rekvirere hans tjenester. Innklagede anbefaler klagerne fire ulike takstmenn. Budgiveren hadde ikke hatt i oppdrag å sette en takst på den aktuelle eiendommen. Hverken daglig leder eller ansvarlig megler har noen privat relasjon til budgiveren. All kontakt mellom innklagede og budgiveren har vært av profesjonell karakter. At meglerens kontaktnett ble benyttet i målsetningen om salg for oppdragsgiveren kan innklagede vanskelig oppfatte som negativt.
Innklagede anfører at for mange meglere arbeides det målrettet med å skaffe seg relasjoner eller såkalte «venner» i ulike sosiale medier. Ansvarlig megler og daglig leder har over 1000 «venner».
Feil utfakturert beløp i kravet om dekning av utlegg og vederlag
Innklagede beklager at de har skrevet feil i utgiftspostene. Korrekt tekst er krav om tilrettelegging kr 9 900, og grunnpakke kr 6 900, jfr. oppdragsavtalen.
Innklagede kan ikke se at de har tilsidesatt sine plikter på en slik måte at de ikke har krav på å få dekket det avtalte utlegg og vederlag. Innklagede anfører at de har gjennomført oppdraget i henhold til god meglerskikk. Alle fakturerte utlegg og vederlag er knyttet til den perioden hvor det forelå et skriftlig oppdrag.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Lokkepris
Reklamasjonsnemnda tar utgangspunkt i at lokkepris er en pris som blir satt vesentlig lavere enn det nivå selgeren på det tidspunktet prisen blir fastsatt kan tenke seg å godta bud på. Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser normalt på hva som kan dokumenteres skriftlig.I saken står det påstand mot påstand om det ble brukt lokkepris. Dette reiser bevisspørsmål som nemnda ikke kan stilling til ved sin skriftlige behandling av klagen.
Utlegg og vederlag
Nemnda bemerker at fakturaen er korrekt i henhold til oppdragsavtalen. Dette gjelder selv om man tar hensyn til at det er feil tekst på beløpet på kr 9 900 som ifølge oppdragsavtalen omfatter tilrettelegging og innhenting av opplysninger.
Meglers vederlag kan nedsettes eller falle bort i de tilfeller der det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglers side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Denne bestemmelsen gjelder kun nedsettelse av vederlag og ikke dekning av utlegg.
Nemnda finner ikke at det er grunnlag for noen vederlagsreduksjon i dette tilfellet. Det at innklagede medvirket til at det ble inngitt bud på eiendommen uten at det forelå en forlenget og gyldig oppdragsavtale, er ikke kritikkverdig i dette tilfellet. Megler ga i realiteten ekstraservice her da det meldte seg en interessent. Ansvarlig megler og daglig leders kjennskap til budgiveren kan ikke føre til en annen konklusjon. De øvrige forhold klagerne har påberopt seg, kan heller ikke føre til en reduksjon i vederlaget.
Konklusjon:
Klagerne gis ikke medhold.