Saksframstilling

Klager kjøpte det som var markedsført som byggeklar tomt. Det viste seg ved byggestart at det ikke var nok kapasitet på nettet til byggestrøm, og at nedgraving av ledninger vil koste minst 100 000 kroner.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klager kjøpte en tomt våren 2005. I prospektet står det at tomten er byggeklar og ny reguleringsplan var akkurat gått gjennom av kommunen. Klager sjekket selv tilknytning til vann og avløp, men ikke abonnement på strøm.

Byggesøknaden gikk raskt igjennom, og klageren bestilte byggestrøm. Klageren fikk da beskjed om at det ikke var nok kapasitet på nettet, og at det måtte graves ned ledninger ca 100 meter fra huset. Dette ville koste minimum 100 000 kroner.

Dette er ikke opplysninger som fremkommer av prospektet, og klager lurer derfor på om det ikke er innklagedes plikt å innhente slike opplysninger. Det står i prospektet at tomten er byggeklar.

For klageren virker det som om dette er en tomt med heftelser. Et beløp på 100 000 kroner kan ikke betraktes å være ordinære tilknytningsavgifter.

Innklagede anfører:

Dette er en opplysning som innklagede ikke har hørt om tidligere. Etter tilbakemelding fra selger er dette totalt ukjent for dem. I forbindelse med byggeplaner i 2002 laget selger et budsjett for byggingen. Han var da i kontakt med e-verket om priser på byggestrøm og tilkoblingsavgift av strømmen. Han estimerte da kostnadene til 15000 kroner. Det ble ikke informert om dårlig kapasitet på strømnettet. Etter dette har ikke strøm vært noe tema. Selger mener å ha gitt alle opplysninger på det tidspunkt eiendommen ble solgt.

Når innklagede har solgt en byggeklar tomt er dette helt riktig. Man bygger nå på tomten og byggesøknad er godkjent av kommunen.

Innklagede er av den oppfatning at når dette ikke er tilbakeholdt opplysninger fra verken selger eller innklagede og dette er kommet fram etter overtakelsen av eiendommen, vil dette ansees som en sak mellom klager og energiselskapet. Innklagede kan ikke se at de har noe ansvar i denne saken.

Klagerens ytterligere anførsler:

Tomten ble kjøpt av innklagede som en «byggeklar tomt». I prospektet fremkommer det at tomten er byggeklar og at innklagede har innhentet opplysninger fra kommunen angående tilkobling av vann og avløp. Det pålegges innklagede å innhente de samme opplysningene fra energiselskapet i forbindelse med strømtilkobling.

Når man i ettertid mottar krav på minimum 100.000 kr for tilkobling av tilstrekkelig boligstrøm til en ordinær enebolig, må dette anses som manglende overholdelse av opplysningsplikt overfor kjøper fra innklagede.

Klagers krav er full dekning av tilleggsutgifter for en fullverdig tilknytning av strøm til boligen.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede presiserer at tomten er kjøpt via innklagede som megler.

Etter emgll. § 3-6 og § 3-7 kan innklagede ikke se at det faller innenfor meglers undersøkelsesplikt å innhente opplysninger fra energiselskapet. Innklagede har formidlet salg av mange tomter i dette området og kapasitet på strøm har ikke vært tema der tidligere. Det var derfor ingen ting som tilsa behov for nærmere undersøkelser. I forbindelse med selgers egne byggeplaner i 2002 var selger i kontakt med e-verket og det ble den gangen ikke gitt opplysninger om dårlig kapasitet på strømnettet.

Opplysningen med hensyn til salg av byggeklar tomt, mener innklagede er riktig. Dette underbygges av at kommunen har gitt byggetillatelse og at tomten nå er bebygd.

Innklagede kan ikke se at de har noe ansvar i denne saken.

Klagerens atter ytterligereanførsler:

Innklagede innhentet opplysninger om tilknytning av vann og avløp, at tomten er byggeklar fra kommunens side og at det ikke påhviler noen heftelser når det gjelder tilkobling av strøm. Dette er en selvfølgelig arbeidsoppgave ved salg av en eiendom, men kan lett oversees når det «bare» er en tomt og ikke et ferdig hus som selges.

Innklagede hadde skaffet til veie opplysninger om at dersom huset som skulle bygges var «plate på mark» kunne tomten knytte seg til vann og avløp i veien, men dersom man skulle bygge med kjeller måtte boligen tilkobles pumpe som løftet opp kloakken. Det er rart at ikke opplysningene angående strømtilkoblingen også var undersøkt.

Hadde vi fått opplysning om økt kostnad på kr 100.000 på et tidligere tidspunkt hadde klager lagt det til sitt budsjett.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder påstått mangelfulle opplysninger vedrørende kostnader ved tilknytning av strøm til tomten.

Spørsmålet er om eiendomsmegler kan holdes ansvarlig for kostnadene ved tilknytning av strøm til tomten for at tomten skal kunne selges som «byggeklar».

Det foreligger ingen holdepunkter for at innklagede har forsømt seg i forhold til opplysningene om strøm. Reklamasjonsnemnda legger videre til grunn at opplysninger om «byggeklar tomt» i salgsoppgaven ikke betyr at megler innestår på objektivt grunnlag for at det er tilstrekkelig boligstrøm til en ordinær enebolig når det allerede er strøm i området.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 9. mars 2006