Klage nr 2015132

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 7. desember 2015. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Eiendomsmegleren.net AS

 

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte en fritidseiendom på festet tomt gjennom innklagede den 27. juni 2014. Klagerne har anført at megleren har brutt opplysningsplikten, herunder gitt feilinformasjon og tilbakeholdt opplysninger som kjøperne kunne regne med å få, og som hadde betydning for avtalen.

 

Innklagede erkjenner å ha gitt ukorrekte opplysninger om mulighet for innløsning av festetomt. Innklagedes bestrider å ha tilbakeholdt opplysninger om nabovarsel der det fremgikk at veien som bortfester eide, og som klagernes hytte hadde bruksrett til, var planlagt overdratt til naboen. Innklagede anfører å ha opplyst klagerne om forhold vedrørende tidligere nabotvist og rettssak så fort han fikk kjennskap til disse opplysningene.

 

Klagerne krever erstatning på kr 170 000. Innklagede bestrider at det foreligger erstatningsgrunnlag, og hevder at kravet uansett må anses oppgjort gjennom forlik med selgerne der både megler og selgere var stevnet med samme påstand.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:

Klagerne kjøpte en fritidseiendom gjennom innklagede den 27. juni 2014. Etter overtakelse ble klagerne oppmerksomme på en rekke mangler ved eiendommen.

 

 

 

Klagerne har etter rettsmekling inngått forlik med selgerne vedrørende disse manglene.

 

Tvisten med megleren omhandler påstand om tilbakeholdte opplysninger vedrørende nabotvist, samt at uriktig dokument om tomtefesteforhold ble fremlagt på visning.

 

Det anføres at selgernes advokat satt i styret til innklagede foretak frem til en uke etter at prosessvarsel mot selgerne ble sendt til tingretten. Videre anføres det at advokaten hadde vært selgernes advokat i mange år, og at han hadde inngående informasjon om eiendommen.

 

Innklagede fremla uriktig dokument vedrørende festeforholdet på visning. Det fremgikk av denne at festekontrakten kunne innløses i 2015 for kr 40 000. Det viste seg i ettertid at selgerne tidligere hadde forsøkt å kjøpe ut tomten i 2013, og fått avslag begrunnet med at neste innløsningstidspunkt var i 2020.

 

Videre anføres det at megler holdt tilbake informasjon om tvist med nabo og grunneier, samt rettsak og dom avsagt av tingretten 21. mai 2014. Megleren påviste grenser for tomt som kunne innløses, som inneholdt vei og adkomst til hytten, selv om det forelå en rettskraftig dom som angav at dette området ikke inngikk i festetomten.

 

Grunneier ba om at det ble presisert for kjøperne at veiarealet/stikkveien tilhørte hovedbruket, og at naboeiendommen hadde bruksrett til denne. Det var utsendt nabovarsel i forbindelse med dette. Det anføres at megleren holdt tilbake dette nabovarselet for klagerne.

 

Megleren hadde tilbudt seg å ta hånd om innløsningen av tomten for klagerne. Han holdt kjøpernes navn hemmelig overfor grunneier ved signering av skjøte og overføring av festekontrakt. Det anføres at dette var for å unngå at grunneier kontaktet kjøperne og ga informasjon som kunne være ødeleggende for salget.

 

Egenerklæringen fra selgeren inneholdt uriktigheter. Megleren påstod at han ikke hadde lest denne, selv om han har plikt til å kontrollere opplysningene.

 

Det anføres at megleren advarte klagerne mot grunneier og naboene etter kontraktsmøtet.

 

Det anføres fra klagernes side at innklagede har brutt eiendomsmeglingsloven § 6-3 ved å legge frem uriktige dokumenter på visning, og herunder feilinformert om eiendommens grenser og utstrekning, samt tilbakeholdt opplysninger om rettsak, dom og nabovarsel. Videre påstås det at megleren har forsøkt å hindre at klagerne fikk disse opplysninger som megleren pliktet å opplyse om. Med dette har innklagede vist total mangel på omsorg for kjøpernes interesser.

 

Klagerne bestrider innklagedes anførsel om at rettighetene til veien ble diskutert på visning nummer to. Det ble fra klagernes side spurt om det hadde vært noe problemer vedrørende veien både på visningene, under kontraktsmøtet og på overtakelsen. Dette ble benektet av både selgerne og megleren ved alle anledninger.

 

Når det gjelder arealet som bortfester ønsket å selge til naboen, så ble ikke nabovarsel om dette opplyst om ved overtakelsen. Klagerne anfører at megleren fikk opplysninger fra grunneieren om denne fradeling av veien fra hovedbruket til nabo før kontraktsmøtet.

Klagerne opplyser at når det gjelder servitutten om veiretten til naboen, har denne ikke vært påklaget ettersom den ble opplyst om. Klagerne anfører imidlertid at de ønsket å løse inn tomten med tilhørende vei, hvilket ville bety at naboen fortsatt ville ha sin veirett. I dag er naboen eier av vei og areal foran klagernes hytte, klagerne har ankomst midt på denne veien uten noen form for rettigheter.

 

Klagerne ville ikke lagt inn bud på eiendommen om de hadde fått riktig informasjon. Klagerne ønsket eiet tomt, noe de ble forespeilet av megleren.

 

Det anføres at innklagede er erstatningsansvarlig på grunnlag av ulovfestede regler om profesjonsansvar, jf. Rt. 2005 s. 870. Videre anføres det at innklagede er solidarisk ansvarlig for krav om prisavslag og erstatning, jf. skadeserstatningsloven § 2-1.

 

På bakgrunn av de overnevnte forhold krever klagerne kr 170 000.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Tomten som klagerne har kjøpt fritidsbolig på, er et såkalt punktfeste, slik at oppsatte grenser normalt ikke skal eksistere. Selger informerte innklagede om at den gang han hadde kjøpt salgsobjektet, var han blitt opplyst om at grensen mot syd «gikk» langs tilkomstveien til hytten. Mot vest grenset eiendommen til et annet bruksnummer. Øvrige grenser fantes ikke, kun antakelser om hvor langt ett dekar kunne strekke seg.

 

På dette tidspunkt syntes det naturlig for innklagede at arealet mellom hytten og tilkomstveien, tilhørte salgsobjektet. Selgeren sa ikke noe om dette. Megleren forstod etter hvert at det hadde vært et anstrengt forhold mellom selgerne på den ene siden og naboene i vest og grunneier på den andre siden.

 

Innklagede erkjenner å ha gitt feil opplysninger vedrørende innløsning av festetomten. Opplysningene baserte seg på kommunale opplysninger om at festekontrakten ble inngått i 1985, som viste seg å være feil. Saken ble drøftet med en tingrettsdommer, ettersom innklagede var usikker. På denne bakgrunn informerte innklagede om at innløsning ville være mulig i 2015 etter gjeldende regelverk. Innklagede anfører at det aldri var et krav fra klagerne at innløsning av tomten var det avgjørende for kjøpet.

 

Da en av klagerne kom på visning for annen gang, hadde innklagede fått kjennskap til og satt seg inn i tvisten mellom naboen og selgerne. Den handlet om å få fjernet en tinglyst servitutt, adkomstrett for naboen. Dommen endret ikke de bestående forhold, servitutten lå der fortsatt og veigrunnen tilhørte hovedbruket/grunneier. Innklagede fortalte klageren om nabotvisten, og at naboen hadde rett til bruk av veien. Naboen var på dette tidspunkt på hytten sin, og hadde parkert øverst i denne stikkveien foran salgsobjektet. Det kom ingen kommentar fra klagerne på disse opplysningene.

 

Bud stort kr 1 050 000 ble inngitt av klagerne dagen etter, den 27. juni 2014. Budet hadde ingen forbehold. Budet ble akseptert.

 

Innklagede megler gjorde avtale med bortfester/grunneier om å få hans signatur på skjøtet for videreføring av festeavtalen. De møttes på en kafé hvor bortfesteren hadde et møte med andre. Også den tidligere omtalte naboen var tilstede. Ettersom det var andre tilstede, valgte megleren å ikke opplyse om hvem som var de nye festerne. Idet megleren skulle gå, fikk han et ark fra bortfester, uten at innklagede umiddelbart så hva dette var.

 

Megler anfører å ikke ha opplyst at bortfesteren skulle få kopi av skjøtet, hvilket hevdes i bortfesterens e-post til klagerne av 6. september 2015. Dette hadde heller ikke megleren anledning til å utlevere.

 

På kontraktsmøtet ble kontrakten og grunnboksutskriften gjennomgått. I kontrakten er det også inntatt anmerkninger av betydning på grunnbokbladet. Det var ikke gjort noen anmerkninger til disse.

 

Innklagede tilbød seg å bistå klagerne med henvendelse til bortfesteren om innløsning av festetomten. Klagerne var positive til dette. I den forbindelse tok innklagede kontakt med kommunen angående fremgangsmåten. Innklagede megler fikk da opplyst at kommunen hadde mottatt søknad fra grunneier om salg av et mindre areal foran klagernes hytte. Videre ble han gjort oppmerksom på et større areal som grunneier ønsket å selge til naboen.

 

På overtakelsen, før signering av overtakelsesprotokollen, underrettet megleren klagerne om at grunneieren ville selge veiarealet foran hytta. Det var ingen bemerkninger til det, og klagerne noterte «nei» under anmerkninger i protokollen.

 

Det har vært en rettssak mellom klagerne og selgerne. Innklagede ble invitert med til å være med på forlik, men dette ble avslått av innklagedes forsikringsselskap.

 

I henhold til reglene om solidaransvar anser innklagede kravet fra klagerne mot selgerne/megleren som oppgjort, som følge av forliket mellom klagerne og selgerne. Anførslene i stevningen som ble rettet mot selgerne, er de samme som klagerne har rettet mot innklagede.

 

Under enhver omstendighet anføres det at megleren har utført sine plikter på en forsvarlig måte, idet klagerne ble orientert om de opplysninger som megleren til enhver tid hadde mottatt fra selgerne, og senere grunneier og kommunen.

 

Når det gjelder e-post fremlagt av klagerne, sendt fra grunneier til innklagede megler

den 6. juli 2014 med nabovarsel, anføres det at denne er helt ny for innklagede. Det presiseres at denne e-posten aldri har vært tema tidligere i denne saken. Innklagede har vært i kontakt med sin leverandør av internettjenester i forsøk på å spore denne e-posten, uten at dette har lykkes.

 

På denne tiden var det kun én e-post fra grunneier til megleren, datert 2. juli 2014. Det fremgikk av denne at vegarealet (stikkveien) tilhører hovedbruket, men ville bli fradelt med tanke på salg til naboen. Denne e-posten hadde havnet i søppelinnboksen til megleren, og ble funnet i september 2014.

 

Innklagede anfører at det ikke ble stilt spørsmål på visning om hvorvidt det hadde vært problemer med veien. I kontrakten er det opplyst at naboen har kjørerett på veien, og at hovedbruket var eier av grunnen.

 

Det presiseres fra innklagedes side at selgernes advokat har vært medeier og styreformann i innklagede meglerforetak. Vedkommende advokat har aldri vært ansatt i foretaket, ei heller mottatt noen form for gratiale fra selskapet. Vedkommende advokat er ikke lenger medeier eller styreformann. Det presiseres at det aldri har vært vekslet informasjon mellom innklagede og advokaten vedrørende felles kunder.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstand om brudd på meglers opplysningsplikt.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda bemerker at innklagede har erkjent at det ble gitt feil opplysninger om når festetomten kunne innløses. Det er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Dersom en megler gir opplysninger om når en festetomt kan innløses, må det forventes at megleren foretar nøye undersøkelser om når festekontrakten ble inngått og de regler som gjelder for innløsning av festetomter. Nemnda kan imidlertid ikke se at det er dokumentert at dette har fått økonomiske konsekvenser for klagerne.

 

Nemnda finner også at det ikke har noen betydning om selgerens advokat på salgstidspunktet var styreleder og medeier i meglerforetaket. Som selgernes advokat har han taushetsplikt om sin klients forhold. Advokaten, som ikke var ansatt i foretaket, har etter det opplyste heller ikke hatt noen befatning med det aktuelle salget.

 

De øvrige forhold som klagerne har påberopt seg, må anses oppgjort ved forliket med selgerne. Kravet om erstatning kan derfor ikke føre frem. Nemnda bemerker for øvrig at flere av de forholdene som erstatningssaken gjaldt, gjelder forhold som ikke er egnet til avgjørelse ved nemndas skriftlige behandling.

 

Klagen har etter dette delvis ført frem.

 

 

Konklusjon:

 

Eiendomsmegleren.net AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.