Klage nr 2015133
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 7. desember 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Aktiv Eiendomsmegling
Amanda Boligsenter AS
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte bolig via innklagede høsten 2013. Ved videresalg våren 2015 ble klageren kjent med at det ikke var blitt godkjent byggesak og bruksendring på leiligheten da huset ble seksjonert i 2014. Det anføres at megleren kjente til dette, og følgelig har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klageren krever erstatning for økonomisk tap som følge av at megler ikke informerte henne om disse forholdene.
Innklagede bestrider klagers krav. Innklagede anfører at det ikke foreligger ansvarsgrunnlag, samt at klageren allerede har fått fullt økonomisk oppgjør gjennom forlik med selgerens eierskifteforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klager er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren kjøpte en leilighet gjennom innklagede, og kjøpekontrakt ble signert 25. november 2013. I mars 2015 tok klageren kontakt med ny megler for salg av leiligheten. I det forberedende salgsarbeidet fremkom det av kommunale opplysninger at det ikke var godkjent byggesak og bruksendring på leiligheten da huset ble seksjonert i 2014.
Det anføres at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og påført kjøperen et økonomisk tap. I forkant av kontraktsignering forelå et avslag på en byggesak til kommunen på eiendommen. Selgeren hadde seksjonert bygget og samtidig søkt om godkjenning for endringer for å formalisere det som ble beskrevet som ulovlige tiltak gjennomført av forrige eier. På tross av dette ble eiendomsoverdragelsen gjennomført uten at innklagede forsikret seg om at kjøperen hadde fått informasjon om dette.
Kjernen i ansvarsgrunnlaget anføres å være at innklagede kjente til problemene knyttet til bruksendring før tinglysing av overdragelse av eiendommen. Innklagede baserte seg på udokumentert informasjon fra selgeren om at klageren var informert om søknad og bruksendring. En slik udokumentert uttalelse fra selgeren om at kjøperen var informert, fritar ikke megleren for ansvar i denne saken. Dette viste seg i ettertid å være feil da e-posten selgeren hevdet å ha sendt, var gått til feil e-postadresse. Det ble benyttet en annen e-postadresse enn i tidligere korrespondanse mellom selgeren og kjøperen. Det er påfallende at denne viktige informasjonen ble feilsendt, og at kommunikasjonen er gjort på norsk, på tross av at tidligere kommunikasjon mellom partene foregikk på engelsk. Ifølge klageren er det uklart om denne e-posten i det hele tatt ble sendt slik som selgeren hevder.
I forlik med selgerens forsikringsselskap har klageren fått erstatning tilsvarende takst på eiendommen, med fradrag for eiendomsmeglerutgifter, samlet kr 2 200 000. Det anføres at forliksavtalen med selgeren ikke gir klageren full dekning for sitt økonomiske tap.
Restkravet som fremmes mot innklagede omfatter den forventede fortjenesten dersom eiendommen var blitt solgt på det åpne markedet våren 2015, samt den egenandelen klageren må dekke for rettshjelpsforsikringen.
Det vises til at eiendommene i området ble solgt for i snitt 6 % mer enn prisantydning. Ved prisantydning tilsvarende takst på kr 2 300 000 utgjør dette kr 138 000. Inkludert egenandel for rettshjelpsforsikringen utgjør det samlede restkravet omtrent kr 159 000.
Fra innklagedes side er det anført at den aktuelle leiligheten ble solgt under takst til klageren i 2013, og at den generelle prisstatistikken for eiendommer i området ikke er relevant. Til dette anføres det at klageren har gjort omfattende arbeid for å løfte inntrykket av boligen. Boligen har blitt pusset opp og er i vesentlig bedre stand enn da den ble kjøpt i 2013. Det vises også til at den gjennomsnittlige salgsverdien i området var på 2,4 % over prisantydning da klageren kjøpte boligen, mot 6 % for samme område våren 2015.
På grunn av selgerens uaktsomhet har ikke klageren hatt en reell mulighet til å markedsføre boligen på det åpne markedet og har derfor lidt en økonomisk tap som hun har rett til å få erstattet.
På bakgrunn av innklagedes siste anførsel om at boligen nylig høsten 2015 ble solgt for kr 2 050 000, anfører klageren at dette ikke var avgjørende for en eventuell salgsverdi våren 2015.
Innklagede har i hovedsak anført:
Innklagede bestrider at det foreligger ansvarsgrunnlag som gjør megleren solidarisk ansvarlig med selgeren for det tapet klageren påstår å ha blitt påført. Innklagede kan ikke se at det foreligger brudd på meglerens plikter. Megleren fikk skriftlig opplyst fra selgeren at alt var i orden i forhold til byggesøknaden og seksjoneringen. Kommunen bekreftet i matrikkelinfo som en mottatt i meglerpakken, at eiendommen består av to boliger. Dette er informasjon som megleren må kunne stole på, og det kan ikke anses uaktsomt å videreformidle denne informasjonen uten å dobbeltsjekke. Videre fikk megleren en skriftlig bekreftelse fra selgeren om at kjøperen var orientert om situasjonen. Innklagede kan ikke se at han er å klandre selv om selgeren hadde gitt opplysninger som senere viste seg å ikke stemme.
Innklagede kan ikke se at megleren burde opptrådt annerledes. Det anføres at kjøperen bare kunne gjøre krav gjeldende mot selgeren, som er den part som har opptrådt klanderverdig. Selgeren ved sitt eierskifteselskap har også akseptert at det forelå en mangel, og forlik er inngått med klageren. Følgelig har klageren ikke mer å kreve.
Det er ikke dokumentert og heller ikke mulig å dokumentere hva salgssummen ville vært dersom eiendommen hadde blitt solgt våren 2015.
Innklagede kan ikke se at det er tilstrekkelig dokumentert at det foreligger et økonomisk tap for klageren. Det er ikke sannsynliggjort at eiendommen ville blitt solgt for et beløp som overstiger takst. Det anføres at klageren dermed har fått fullt oppgjør fra forsikringsselskapet etter forlik med selgeren.
Det anføres at det ikke er relevant at eiendommer i området i snitt ble solgt for 6 % over prisantydning, da dette ikke betyr at den aktuelle eiendommen automatisk ville blitt det. Det vises til at da klageren kjøpte eiendommen i 2013 var salgssummen kr 140 000 under takst. Dette tyder på at den konkrete eiendommen ikke er så attraktiv, og at det heller ikke ved salg i 2015 kunne forventes en sum over takst. Når det gjelder de oppgraderingen som klageren har gjort, anføres det at disse ikke er av en slik art at de sannsynliggjør en såpass betydelig endring i boligens attraktivitet.
Basert på nye opplysninger i saken, ønsker innklagede å påpeke at den aktuelle eiendommen nylig ble solgt på ny for kr 2 050 000. Innklagede mener dette er relevant i forbindelse med spørsmålet om det foreligger et økonomisk tap for klageren. Hevingsoppgjøret som klageren mottok fra eierskifteforsikringsselskapet var kr 2 050 000, altså kr 150 000 mer enn salgssummen som må anses som eiendommens markedsverdi pr i dag. Etter innklagedes oppfatning viser dette klart at klageren ikke har lidt noe økonomisk tap, og at hennes oppgraderinger av leiligheten ikke har hevet salgsverdien, hvilket er det avgjørende ved beregningen av hennes eventuelle økonomiske tap.
På denne bakgrunn bestrider innklagede det krav som er fremsatt.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om erstatning som følge av brudd på meglers opplysningsplikt.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker av matrikkelutskriften som ble innhentet 22. august 2013, viser at det er to boenheter i eiendommen, det vil si to registrerte innganger i eiendommen. Matrikkelutskriften sier imidlertid ikke noe om boenhetene er godkjent. Med mindre innklagede har fått annen informasjon om det, må han kunne stole på denne informasjonen.
I dette tilfellet fikk imidlertid megleren beskjed om at selgeren hadde sendt e-post til klageren med opplysning om at byggesøknaden ikke hadde blitt godkjent. Megleren burde derfor ha forvisset seg om at klageren var klar over dette, da det er en meget vesentlig opplysning at godkjent bruksendring ikke forelå. Nemnda finner derfor at innklagede har handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3..
Når det gjelder erstatningskravet, kan det imidlertid ikke føre frem. Nemnda bemerker at erstatningskravet må anses oppgjort ved forliket som klageren inngikk med eierskifteforsikringsselskapet. Ved hevningsoppgjøret forutsettes det at eventuell prisstigning fra salget frem til hevningsoppgjøret fant sted er tatt hensyn til. Klageren kan heller ikke få erstattet egenandelen i rettshjelpsforsikringen. Denne gjaldt tvisten mellom kjøper og selger.
Klagen fører etter dette delvis frem.
Konklusjon:
Aktiv Eiendomsmegling, Amanda Boligsenter AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.