Klage nr 2015140

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 7. desember 2015. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Heimdal Eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder:               Feil/ manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte bolig gjennom innklagede ved forkjøpsrett den 19. februar 2013.

 

Ved overtakelsen var utendørs badestamp fjernet. Klager hevder at badestampen skulle inngå i handelen, idet det ikke fremgikk av salgsoppgave eller budlogg at den ikke skulle følge med. Klager anfører å ikke ha kjent til at denne ikke fulgte med, da han fremmet sitt krav om forkjøpsrett. Klager hevder badestampen må følge med handelen, da det ikke var gjort unntak fra «Tilbehør- og løsørelisten» i salgsoppgaven, og at badestampen tilhører en kategori som skal følge med dersom ikke annet er avtalt.

 

Innklagede anfører at klager kjente til at badestampen ikke fulgte med da han gjorde sin forkjøpsrett gjeldende, og at kravet derfor ikke kan føre frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:

Klageren kjøpte bolig gjennom innklagede den 19. februar 2013. Boligen ble kjøpt med forkjøpsrett.

 

Ved overtakelsen den 15. mai 2013 manglet utendørs badestamp, til tross for klagerens overbevisning om at denne var en del av kjøpet.

 

På visning ble boligen presentert med badestampen, og i salgsoppgaven var badestampen en sentral del av presentasjonen. Det var ikke opplyst verken i salgsoppgave, på visning, i budjournal eller ved melding om forkjøpsrett, at badestampen ikke skulle følge med salget.

 

Krav om forkjøpsrett ble gjort den 19. februar 2013. Dette ble innvilget. Ved avklaring av forkjøpsretten meldte selger/megler salget inn til borettslaget. Det følger av borettslagsloven § 4-15 at melding om salget skal inneholde pris og andre vilkår. I meldingen til borettslaget ble det ikke opplyst om at det var noen spesielle betingelser ved salget. Klageren var derfor overbevist om at boligen ble solgt slik den var presentert på visning og i salgsoppgave, og at badestampen fulgte med kjøpet da han fremmet krav om forkjøpsrett.

 

Samme dag ble klageren av megleren gjort oppmerksom på at badestampen ikke skulle følge med i kjøpet. Dette kom opp da klageren spesifikt spurte om badestampen. Klageren bestrider innklagedes påstand om at han ble informert på telefon før forkjøpsretten ble meldt inn. Ifølge klager er dette heller ikke dokumentert fra innklagedes side.

 

I tiden frem mot overtakelse ble det utvekslet flere samtaler, e-poster og møter mellom klageren og innklagede, samt jurister og saksbehandlere hos borettslagets forretningsfører. Partene kom ikke til enighet. Innklagede tilbød klageren å trekke seg fra kjøpet. Klageren oppfattet innklagede som svært manipulerende for å rette ansvaret for misforståelsen mot ham.

 

På overtakelse ble det oppdaget at badestampen manglet, og at det var et stort krater i terrassen der den hadde stått. Dette ble kommentert til selgerne, og bemerket som mangel i overtakelsesprotokollen. Selgerne var av den oppfatning at de hadde avklart med megleren at badestampen ikke skulle følge med salget.

 

Innklagede har vist til at klager «trer inn i de samme rettigheter som opprinnelig kjøper, altså uten jacuzzi». Klageren anfører at rettighetene til opprinnelig kjøper er regulert av salgsoppgave og budlogg. Dersom klageren skulle kjøpe boligen under de samme forutsetninger som opprinnelig kjøper, måtte disse fremgå av budlogg. I henhold til denne og salgsoppgave var det ikke notert at badestamp ikke fulgte med. Ifølge klager må dette bety at han skal tre inn i de samme rettigheter som opprinnelig kjøper, hvor det ikke var gjort noen unntak fra «tilbehør- og løsørelisten», og heller ingen betingelser i budloggen. På denne bakgrunn anføres det fra klagers side at badestampen måtte følge med.

 

Klager viser til NEFs liste over løsøre og tilbehør pkt. 17 der det fremgår at følgende tilbehør skal følge boligen:

 

«Flaggstang og fastmontert tørkestativ, samt andre faste utearrangementer som badestamp, lekestue, utepeis og lignende».

 

Det fremgår av e-postkorrespondansen med innklagede, at badestampen ikke skulle følge med fordi den ikke ble ansett å være fastmontert, og uten fast vanntilførsel. Dette har ifølge klageren vist seg å være feil. I boligen er det gjort omfattende rørarbeid som gir fast vanntilførsel ut til der badestampen stod. Det er også lagt opp en egen strømkurs med strømtilførsel dit ut. Videre var badestampen integrert som en del av terrassen, og kledning var bygget rundt badestampen. Hullet som var igjen etter den har påført klageren kostnader for å bygge igjen dette hullet.

 

Klager anfører at badestampens verdi var en medvirkende årsak til at han kjøpte en såpass kostbar bolig i det aktuelle området.

 

Klageren har forhørt seg med leverandøren av badestampen, og har fått opplyst at den kostet om lag kr 100 000 da den var ny. I tillegg kommer kostnader til montering, levering og opplegg for strøm og vann. Badestampen var cirka ett år gammel ifølge leverandøren.

 

Ut ifra en totalvurdering av saken, med utallige samtaler og e-postutvekslinger med innklagede og selgeren, er klageren av den oppfatning av innklagede har gjort en feil, og det kreves derfor erstatning for den manglende badestampen, samt utbedring av den ødelagte terrassen.

 

Klager bestrider innklagedes påstand om at det ble formidlet på visning at badestampen ikke medfulgte.

 

Klager bestrider innklagedes påstand om at han skal ha erkjent i møte med innklagede at han var kjent med at badestampen ikke medfulgte. Informasjon om dette ble gitt klageren etter at han gjorde kjøpet formelt gjennom kravet om forkjøpsrett.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Innklagede formidlet salg av den aktuelle borettslagsleiligheten. På eiendommen stod det en utendørs badestamp. Salgsoppgaven inneholdt ingen opplysninger om at badestampen skulle medfølge i handelen. Klager benyttet seg av forkjøpsrett og trådte inn i budet til de opprinnelige kjøperne.

 

På visningen ble badestampen et tema. Det ble gjort klart fra selgerens og meglerens side at den i utgangspunktet ikke skulle følge med i handelen. Budgivningen på leiligheten fra de opprinnelige kjøperne ble derfor gjort med forvissning om at badestampen ikke skulle medfølge i handelen. De opprinnelige kjøperne la inn bud med forbehold om at flisarbeid i leiligheten skulle dokumenteres. Selgeren aksepterte dette budet stort kr 3 090 000 med det nevnte forbehold. De opprinnelige kjøperne har bekreftet at de var kjent med at badestampen ikke skulle medfølge.

 

Etter at aksept var gitt vurderte de opprinnelige kjøperne om de likevel skulle overta badestampen. Selgeren sa seg villig til dette dersom de ville øke kjøpesummen med kr 40 000. De opprinnelige kjøperne ønsket ikke dette.

 

Klager hadde deltatt på visning. Megleren var selv til stede på visningen og formidlet informasjonen om badestampen også til klageren.

 

Etter at eiendommen ble solgt, vurderte klageren om han skulle benytte seg av forkjøpsretten. Han tok kontakt med megleren før han sendte melding til forretningsfører om at han ville benytte forkjøpsretten, og spurte om det var slik at badestampen medfulgte. Denne telefonen til megleren ble gjort før borettslagets forretningsfører hadde åpnet sine kontorer. Megleren ga tydelig beskjed til klageren om at badestampen ikke medfulgte. Med utgangspunkt i disse opplysningene valgte klageren å benytte seg av forkjøpsretten til leiligheten.

 

Til tross for at klageren var vel kjent med at badestampen ikke medfulgte, tok han kontakt med megleren for å gjøre krav på denne. Klageren ønsket å få klarhet i hvorvidt den medfulgte før et eventuelt kontraktsmøte.

 

Klageren ønsket kun å forholde seg til det som var skriftlig, og ikke til hva som var sagt muntlig eller skrevet i SMS. Det ble fra innklagedes side klargjort overfor klageren at denne opplysningen på en tydelig måte hadde blitt formidlet til ham før han fremmet kravet om forkjøpsrett.

 

I e-postkorrespondanse med megleren sa klageren at han ville kjøpe boligen under forutsetning av at badestampen medfulgte. Siden klageren antydet at han ikke ville gjennomføre handelen og ikke undertegne kjøpekontrakten, tok megleren i samråd med selgeren kontakt med den opprinnelige budgiveren. Han ønsket å stå ved sitt opprinnelig bud.

 

Med bakgrunn i klagerens krav om at badestampen skulle medfølge, fikk han etter samråd med selgeren en e-post fra innklagede der han fikk anledning til å heve handelen, eller akseptere at badestampen ikke medfulgte. Dette til tross for at innklagede hadde formidlet opplysningen om at badestampen ikke medfulgte.

 

Klageren svarte ikke på denne e-posten innen den angitte fristen og aksepterte derfor å overta boligen uten at badestampen medfulgte.

 

Før kjøpekontrakt ble signert ble det avholdt et møte mellom klageren og representanter fra innklagede foretak, herunder ansvarlig megler. Saken ble gjennomgått, og det ble presisert for klageren at telefonsamtalen med megleren ble foretatt før forretningsfører hadde åpnet. I dette møtet innrømmet klageren at han var kjent med at badestampen ikke medfulgte i handelen.

 

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende en mangel som han var kjent med før handelen ble inngått. Klageren var kjent med at badestampen ikke medfulgte i handelen, noe han også har erkjent i møte hos innklagede der tre representanter fra foretaket var til stede.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav om erstatning som følge av feil/manglende informasjon om hvorvidt en utendørs badestamp skulle inngå i boligkjøpet.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Utgangspunktet når et medlem av borettslaget/boligbyggelaget benytter seg av forkjøpsretten, trer vedkommende inn i rettigheter og plikter til kjøper nr. 1, jf. borettslagsloven § 4-17. Avtalen mellom selger og kjøper nr. 1 sier ikke noe om at badestampen ikke skulle følge med.

 

Nemnda bemerker at badestampen var delvis nedfelt og tilpasset terrassen og hadde røropplegg, samt strømtilkobling. Den var i salgsoppgaven tydelig markedsført, men det var ikke opplysninger om at badestampen ikke fulgte med i handelen. Under punktet hvitevarer viser salgsoppgaven til listen over løsøre og tilbehør utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendomsmeglerforetakenes Forening (nå Eiendom Norge) og Eiendomsadvokatenes Servicekontor. I punkt 17 fremgår det at badestamper følger med i handelen.

 

Innklagede har anført at klageren i en telefonsamtale før forkjøpsretten ble benyttet, fikk beskjed om at badestampen ikke fulgte med. Dette har klageren bestridt.

 

Det springende punkt i saken blir følgelig om det kan legges til grunn at innklagede i tide hadde gitt informasjon om at badestampen ikke fulgte med. Innklagede har blant annet vist til at to kollegaer som overhørte telefonsamtalen, kan bekrefte at klageren fikk informasjon om dette før han benyttet forkjøpsretten.

 

Nemnda finner at den sentrale plass badestampen har fått i markedsføringen, sammenholdt med at det ikke er sagt noe i salgsoppgaven eller kontrakten om at den ikke fulgte med, burde innklagede her ha sørget for tilfredsstillende dokumentasjon på at klageren hadde fått denne opplysningen. Da det ikke er gjort, må innklagede som den profesjonelle part ta konsekvensen av dette. Nemnda mener derfor at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Nemnda finner også at innklagede i dette tilfellet har utvist uaktsomhet, og må være erstatningsansvarlig for det økonomiske tapet klageren har lidt, det vil si kjøp av en ny brukt badestamp og utgifter til montering. Det er ikke nærmere dokumentert for nemnda hva dette vil koste. Nemnda finner at erstatningen skjønnsmessig kan fastsettes til kr 30 000.

 

Klagen har etter dette ført frem.

 

 

Konklusjon:

 

Heimdal Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk og må betale 30 000 kroner til klageren.