Klage nr 2015141

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 7. desember 2015. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Oslo Lambertseter

 

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av sin bolig den 9. april 2015. Da megleren innhentet opplysninger om eiendommen fra kommunen, ble det klart at det ikke forelå brukstillatelse, selv om huset var blitt brukt som bolig siden 1930-tallet. Det ble opplyst om dette i salgsoppgaven og til interessenter på visning. Det ble avholdt flere visninger, og det var flere interessenter, men ingen bud ble inngitt. Klageren valgte å avslutte oppdraget i august 2015 uten at boligen var solgt.

 

Klageren har anført at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å inngi seg på et salgsoppdrag som etter klageren mening ikke var mulig, idet boligen ikke hadde brukstillatelse. Klageren anfører at han ikke informerte henne om konsekvensene ved å selge et hus uten brukstillatelse. Ifølge klageren er konsekvensen av dette at boligen er ubeboelig frem til slik tillatelse foreligger. Klageren krever erstatning for tapte leieinntekter, samt bortfall av meglerens samlede vederlag og utlegg.

 

Innklagede bestrider kravet i sin helhet, og anfører at oppdraget er utført i henhold til god meglerskikk.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede den 9. april 2015 om salg av sin eiendom.

Huset var ikke registrert som bolig, men som verkstedbygning. Ifølge klageren ble ikke dette problematisert av megler, annet enn at opplysninger om dette måtte fremgå av salgsannonsen. Klageren valgte å bytte meglerfirma da kontrakten utløp i august 2015, da huset ikke var blitt solgt. Hun mener at innklagede forsøkte å gjennomføre en salgsprosess som ikke var mulig. Klageren anfører også at en av grunnene til at hun valgte å bytte megler var lite entusiasme og dynamikk i salgsprosessen.

 

Ifølge klageren har den nye megleren, samt andre rettskyndige hun siden har vært i kontakt med, fastslått at den manglende brukstillatelse ikke bare er et problem, men at det vil gjøre huset ubeboelig før en bruksendring har funnet sted. En slik bruksendring vil kunne være vanskelig.

 

Klageren var uvitende om at huset manglet brukstillatelse, frem til hun mottok e-post fra innklagede vedrørende dette forholdet i forbindelse med hans innhenting av megleropplysninger til salgsoppgaven fra kommunen. Huset har likevel vært bebodd siden 1931, av klageren også.

 

Klageren anfører at hun også var uvitende om at konsekvensene ved et mulig salg ville være store, og at taksten på huset ikke lenger var representativ. Klageren anfører at innklagede aldri informerte henne om dette. Istedenfor å ta ansvar for å opplyse klageren om dette, satte innklagede i gang et forsøk på salg til den takst som forelå på kr 2 700 000, en prosess som ifølge klageren kostet mye tid og penger.

 

På tross av stor interesse på nettet og flere interessenter på visning, kom det ingen bud. Klageren anfører at årsaken til dette måtte være at det var svært vanskelig å selge huset til takst på kr 2 700 000 med den begrensning at brukstillatelse manglet. Huset var annonsert som enebolig. Det var følge klager kun en kort tekst bakerst i salgsoppgaven som henviste til at huset var registrert som verkstedbygning.

 

Klageren anfører at hun ikke ville ønsket å selge et hus til noen som var uvitende, og som ville fått problemer med bruksendringen slik som hun nå har, eller rettet erstatningskrav mot henne.

 

Klageren hevder at innklagede har forsømt sitt ansvar som megler ved å gå videre med en salgsprosess som det ikke var noen mulighet for å få gjennomført. Dersom klageren hadde blitt underrettet om konsekvensene av manglende brukstillatelse, ville hun aldri ha startet en salgsprosess på daværende tidspunkt. Hun ville derimot ha startet prosessen med å endre bruksrettighetene, noe den nye megleren nå er i gang med på hennes vegne.

 

Klageren krever erstattet kr 20 000 for tapte leieinntekter. Hun hevder å ha sagt opp sine leietakere grunnet den manglende brukstillatelsen.

 

Klageren krever at meglerens samlede vederlag stort kr 50 000 nedsettes. I tillegg kreves kompensasjon for bruk av tid og penger, samt mulig tap som prosessen har påført henne.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Forholdet rundt reguleringsformålet for eiendommen ble oppdaget ved innhenting av lovpålagte opplysninger fra kommunen. Megleren oppsøkte da kommunen ved plan- og bygningsetaten for å gå gjennom mappen for eiendommen for å få klarhet i de reelle forhold. Det ble ikke funnet noen dokumentasjon som tilsa at det var blitt gitt bruksendring for eiendommen, selv om denne er seksjonert som boligseksjon i nyere tid, og har formål som «bolig» i grunnboken.

 

Klageren ble opplyst om dette i e-post fra megleren før salgsoppgaven ble utarbeidet. Opplysningen ble inntatt i salgsoppgaven slik at ingen interessenter skulle være uvitende om forholdet, og at eventuelle bud skulle inngis under riktige forutsetninger. Flere interessenter fikk også denne opplysningen på visning.

 

Innklagede anfører på denne bakgrunn at opplysningsplikten er fulgt, og at det ville være i strid med denne å ikke opplyse om de nevnte forhold.

 

Vedrørende prisfastsetting ga megleren den 25. november 2014 en verdivurdering på kr 2 500 000. Markedsverdien ble satt til kr 2 700 000 etter at takst var innhentet og ny besiktigelse av megler var gjort den 17. desember 2015. Klageren informerte da megleren om at hun minimum trengte en salgspris på kr 3 000 000 for å selge eiendommen. Dette ble i etterkant justert ned til kr 2 950 000 til første annonserte visningsrunde, og senere til kr 2 690 000.

 

Eiendommen ble lagt ut for salg den 15. mai 2015, og visninger ble avtalt til den

25. og 26. mai 2015.

 

Klageren fikk oppfølgning fra megleren med informasjon om treffstatistikk. Det var stor aktivitet på annonsen, samt henvendelser til megleren og artikler i media. Eiendommen er å betegne som uvanlig, både med tanke på størrelse, eierform, alder og tilstand.

 

Megleren avholdt begge visningene selv. Det var godt oppmøte, men kun fire som noterte seg på visningslisten. Megleren tok opp bruken av boligen med de fleste interessentene. Det virket ikke som om dette var avgjørende for interessentene. Tilbakemeldinger fra interessentene gikk i hovedsak på at de likte huset og sjarmen, men at det var for mye å gjøre ved boligen. Det ble ikke inngitt noen bud.

 

Ny visning den 7. juni 2015 ble avtalt med klageren. Heller ikke denne gangen kom det noen bud, på tross av flere interessenter. Den 12. juni 2015 ble prisantydningen justert ned til kr 2 690 000. Ny visning ble avholdt 22. juni 2015. Interessenter ble fulgt opp i etterkant, men ingen bud ble mottatt. Innklagede foreslo å ta boligen av markedet, for så å relansere den i august 2015.

 

Klageren tok kontakt med innklagede den 20. juli 2015 med forespørsel om spesifisert kostnadsoppstilling. Denne ble, sammen med fornyet oppdragskontrakt, sendt henne den 29. juli 2015. Det var kun fakturert for avtalte poster i henhold til oppdrags- og markedsførings-avtalen.

 

Oppdraget ble skriftlig avsluttet av klageren den 13. august 2015, med forespørsel om forlenget betalingsfrist og mulighet for splitting av fakturaen. Innklagede imøtekom denne forespørselen, og oversendte også de lovpålagte opplysninger som var innhentet i forbindelse med oppdraget, til ny megler engasjert av klageren. Praksis hos innklagede er at opplysninger ikke utgis før faktura er betalt, men han valgte å gjøre et unntak med ønske om å gjøre overgangen så smidig som mulig.

 

Innklagede anfører at megleren ikke kjenner seg igjen klagerens påstand om at det har vært manglende fremdrift og entusiasme i saksgangen. Tvert imot anføres det at megleren har jobbet aktivt for å løse oppdraget, samtidig som relevant og lovpålagt informasjon har vært lagt frem for interessentene.

 

På bakgrunn av dette mener innklagede at oppdraget er utført i henhold til god meglerskikk. Det bestrides at det foreligger erstatningsansvar for tapte leieinntekter eller grunnlag for nedsettelse av meglers vederlag eller utlegg.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav om erstatning for tapte leieinntekter på kr 20 000, samt nedsettelse av meglers vederlag på kr 50 000.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at meglers vederlag kan settes ned eller falle bort dersom det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Ifølge klageren består denne pliktforsømmelsen i å ikke informere klageren om konsekvensene ved å selge en eiendom uten godkjent brukstillatelse. Det er anført at dette ikke ble problematisert av megler. Slik saken er dokumentert for nemnda, er det intet som tilsier at megleren har forsømt seg her.

I e-post til klageren har megleren gjort henne oppmerksom på mulige konsekvenser dersom det ikke opplyses om forholdet i salgsoppgaven. Videre fremgår det av salgsoppgaven at slik informasjon ble gitt:

 

«Det foreligger ekspeditionsdokument, datert 21.10.1924 hvor bygget ble oppført som verkstedbygning (snekker). Det er ingen dokumentasjon som megler har funnet på at boligen har blitt omsøkt til bolig siden den tid. Boligen har derimot blitt benyttet som bolig siden 30-tallet iht. informasjon fra eiers familie.»

 

Megler har overholdt sin lovpålagte opplysningsplikt ved å opplyse om dette forholdet i den skriftlige salgsoppgaven.

 

Klageren har anført at hun ikke ønsket å selge eiendommen til noen som var uvitende om den manglende brukstillatelsen, både av hensyn til kjøperen og med tanke på mulige erstatningskrav rettet mot seg selv. I e-posten fra megleren med de sentrale opplysningene fra plan- og bygningsetaten, fremgår det tydelig at megleren var bevisst sitt ansvar for å informere potensielle kjøpere om dette. «En kjøper må kjøpe eiendommen med det som kunnskap, slik at vi ikke kommer i ansvar i etterkant».

 

Klageren kan ikke få medhold i sin påstand om at hun ikke fikk opplysninger om mulige konsekvenser ved salg av eiendom uten brukstillatelse. Det er ikke grunnlag for nedsettelse av meglers vederlag.

 

Klageren har anført å ha sagt opp sin leieboer på eiendommen på grunn av den manglende brukstillatelse. Innklagede anfører at klageren sa opp leietakeren før oppdraget med innklagede ble inngått. Nemnda kan uansett ikke se at det er godtgjort noe ansvarsgrunnlag eller årsakssammenheng mellom de tapte leieinntekter og meglerens opptreden i denne saken.

 

Følgelig kan ikke erstatningskravet føre frem.

 

Klageren har anført at taksten på eiendommen ikke lenger var realistisk. Taksten tok ikke høyde for de nye opplysningene om eiendommens manglende brukstillatelse. Klageren hadde imidlertid opplyst om at hun måtte ha kr 3 000 000 for å selge. Prisen ble nedjustert grunnet manglende bud. Nemda kan ikke se at det er dokumentert at dette skyldtes brukstillatelsen eller andre forhold ved eiendommen. Nemnda kan følgelig ikke ta stilling til dette.

 

Klagen fører etter dette ikke frem.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.