Klage nr 2015066
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. januar 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Garanti Eiendomsmegling Moss
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klager og hans samboer kjøpte leilighet gjennom innklagede. Klageren hevder å ha lidt et økonomisk tap som følge av meglerens håndtering av budrunden.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren og hans samboer la inn bud på en andelsleilighet den 24. februar 2015. Prisantydningen var kr 600 000. Klagerens bud var på kr 550 000. Det var to andre tilsvarende leiligheter til salgs på samme tid, men disse hadde høyere standard. Prisantydningen var den samme, og klageren hadde derfor tro på at de kunne få den aktuelle leiligheten under prisantydning. Klageren anfører at det var liten interesse for leiligheten i kampen med de to andre.
Klageren mottok telefon fra ansvarlig megler hos innklagede samme dag som klageren innga bud. Megler informerte om at det lå inne et bud med forbehold om finansiering på kr 600 000.
Klageren og samboeren er studenter og var avhengige av finansieringshjelp fra foreldre. Etter en vurdering med familien innga klageren og samboeren nytt bud på kr 600 000 uten forbehold. Klageren og samboer fikk da tilslaget på leiligheten.
Klageren syntes det var merkelig at det hadde dukket opp et bud i tolvte time etter at det ikke hadde vært noen interesse for leiligheten tidligere. Klagerens far ringte til innklagede og stilte spørsmål ved dette sammentreffet. Ifølge representanten ville alt komme frem på budjournalen under kontraktsmøtet.
Kontraktsmøtet ble avholdt 13. mars 2015 uten ansvarlig megler. Budjournalen som ble fremlagt, inneholdt kun klagerens to bud, og klageren etterspurte loggføringen av budet på kr 600 000 med forbehold om finansiering. Meglerrepresentanten som var tilstede på møtet, visste ikke hvorfor det ikke stod der. Etter to henvendelser til ansvarlig megler etter kontraktsmøtet fikk klageren oversendt budskjemaet. Dette budet var gått ut den 13. februar 2015 kl. 12.00, elleve dager før klageren og samboer innga bud.
Klageren kontaktet megleren og ba om et møte. Møtet ble avholdt den 25. mars på innklagedes kontor. Klageren med samboer, samt klagerens mor og far og hans kone var tilstede på møtet, i tillegg til ansvarlig megler og en annen kollega fra foretaket.
Klageren hevdet i møtet at megleren hadde brukt et utgått bud for å få prisen opp, noe som endte med at klageren og hans samboer bød mot seg selv og tapte kr 50 000 på samme dag. Ansvarlig megler påpekte at hun aldri hadde sagt at det var et «aktivt bud», men at hun hadde opplyst om den tidligere budgiveren for å «være grei», siden den andre budgiveren fortsatt ventet på finansiering fra NAV. Megleren stilte seg uforstående til klagerens påstand om at de som følge av dette hadde tapt kr 50 000, selv om klageren forklarte at deres taktikk hadde vært å få leiligheten under prisantydning på grunn av den lave interessen.
Ifølge klageren fremholdt megleren at hun hadde informert klageren på telefon den dagen de la inn bud, om at den andre budgiveren ville få svar på finansieringen i løpet av en eller to dager. Dette medfører ifølge klageren ikke riktighet. Da klageren kom på møtet den 25. mars, fremla megleren en annen kopi av budskjemaet enn den klageren hadde fått, hvor det var kommet en påskrift med datohenvisning til innklagedes samtale med NAV. Det stod der at behandlingstiden var én til to uker, hvilket stemte overens med det megleren påstod å ha sagt til klageren på telefon.
Videre stilte klageren igjen spørsmål om hvorfor budet fra den andre budgiveren ikke var med i journalen. Dette var ifølge megleren en menneskelig svikt, da hennes kollega hadde glemt å loggføre det da det kom inn. Siden både klagerens far og klageren selv spurte spesifikt om dette, og etterlyste budet på journalen på kontraktsmøtet, lurte klageren på hvorfor ingen på kontoret hadde oppfattet at dette var noe som burde sjekkes. Dette fikk han ikke svar på.
Ettersom megleren var klar over at klageren og samboeren var førstegangskjøpere på 21 år, kunne hun vært tydeligere i budprosessen. Til dette har innklagede ifølge klageren svart at hun ikke var utydelig, men at det tvert imot var klageren som ikke hadde forstått at hun ikke hadde sagt at det var et «aktivt» bud.
Innklagede har i hovedsak anført:
Innklagede mottok et bud på den aktuelle leiligheten den 13. februar 2015 på kr 600 000. Budet var ikke gitt med forbehold, men da megleren sjekket finansieringen ble det klart at søknad om finansiering ikke var ferdig behandlet. Selgeren ønsket ikke å akseptere et bud hvor finansieringen ikke var i orden. Budgiveren ønsket at megleren skulle holde henne orientert om eventuelle nye bud, i påvente av hennes avklaring om finansiering. Budet ble loggført i innklagedes system, men da telefonnummeret hennes ikke virket, ble ikke dette lagt inn. Dette medførte dessverre at hennes bud ikke kom med på senere budlogg.
Den 23. februar 2015 mottok innklagede ved ansvarlig megler et bud fra klageren på kr 550 000. Budet ble avslått av selgeren. Selgeren ville ikke selge under kr 600 000, og ville heller avvente eventuelt nytt bud med avklart finansiering fra første budgiver. Dette ble meddelt klageren. Ifølge innklagede ble det aldri uttalt at megleren hadde et aktivt bud fra første budgiver.
Klagerens nye bud på kr 600 000 ble akseptert av selgeren. På kontraktsmøtet ble budlogg fremlagt. Dessverre var ikke budet fra første budgiver en del av denne loggen, fordi telefonen hennes ikke virket. Klageren med familie reagerte på dette, og mistenkte megleren for å komme med usannheter rundt første bud.
Deretter ble det avholdt møte med klageren og hans familiemedlemmer. Sakens fakta og de forhold som klagen gjelder, ble gjennomgått og diskutert. Klageren ble informert om at han kunne ta kontakt med første budgiver for å sjekke at informasjon gitt av megleren var korrekt. Klageren kunne også fått bekreftet fra selgeren at et nytt bud under kr 600 000 ikke ville blitt akseptert. Leiligheten var nylig lagt ut i markedet, og to sammenlignbare leiligheter ble solgt for rundt kr 640 000 i samme tidsrom.
Innklagede beklager likevel at første bud ikke ble loggført med telefonnummer, men megleren forstod ikke at dette ville medføre at budet ikke kom med i senere budlogg.
På denne bakgrunn anfører innklagede at megleren ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk, og at klageren ikke har lidt noe økonomisk tap som følge av at første bud ikke kom med på budloggen.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om erstatning for påstått økonomisk tap som følge av meglerens håndtering av budrunden.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Manglende journalføring av tidligere budgiver
Det følger av eiendomsmeglingsforskriften § 3-5 at eiendomsmeglingsforetak skal føre budjournal, og at hvert bud som meglerforetaket mottar snarest mulig skal innføres i denne. Opplysninger om budet størrelse, tidspunkt for bud og akseptfrist, samt eventuelle forbehold skal fremgå. Også budgivers navn, samt adresse og /eller telefonnummer skal journalføres.
I dette tilfellet har innklagede innrømmet at budjournalen ikke ble korrekt ført. Budgiveren hadde ikke telefonnummer som virket, og selv om budet ble registrert i meglersystemet, fremgikk det ikke av journalen. Det følger av Reklamasjonsnemndas praksis at feilføring av budjournal kan være i strid med god meglerskikk, jf. klagesak 2010170.
Budjournalen skal gi notoritet, og nemnda finner det kritikkverdig at budet som tidligere var inngitt på leiligheten ikke fremgikk av journalen. Innklagede må ta konsekvensene av å ikke ha sørget for etterviselighet av budgivningen slik eiendomsmeglingsforskriften foreskriver. Klageren fikk ikke kjennskap til at det andre budet var gått ut før han fikk budskjemaet etter kontraktsmøtet.
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å sørge for at de lovpålagte opplysningene om samtlige budgivere fremgikk av budjournalen. Nemnda bemerker for øvrig at det fremgår av eiendomsmeglingsforskriften § 6-4 første ledd at kopi av budjournalen skal gis til kjøper og selger «uten ugrunnet» opphold etter at handel har kommet i stand. Det er også i strid med eiendomsmegleres taushetsplikt å utlevere kopi av budskjema fra konkurrerende budgiver, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-6. Nemnda stiller seg for øvrig uforstående til at det ikke skal være mulig å loggføre et bud på grunn av manglende telefonnummer.
Klageren hevder å ha fått misvisende informasjon av megleren i forbindelse med budgivningen. Klageren påstår å ha lidt et økonomisk tap på kr 50 000 som følge av denne misforståelsen. Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om hva som ble sagt om hvorvidt budet fra den andre budgiveren var aktivt eller ikke. På dette punktet reiser saken derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.
Nemnda bemerker at det ikke er dokumentert noe økonomisk tap. Det er ikke sannsynliggjort at klageren ville fått leiligheten under prisantydning, uavhengig av den andre budgiveren. Selgeren avslo klagerens bud på kr 550 000, og nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til om selgeren ville godtatt et bud mellom kr 550 000 og kr 600 000, eventuelt kommet med et motbud.
Konklusjon:
Garanti Eiendomsmegling Moss har opptrådt i strid med god megleskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.