Klage nr 2015131
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. januar 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: iHUS Eiendomsmegling Frogner
Frognerveien Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Oppgjør
Saksfremstilling:
Klageren solgte en selveierleilighet gjennom innklagede. Et beløp som er gjenstand for tvist mellom klageren og sameiet, ble utbetalt til sameiet av innklagede. Tvisten gjelder hvorvidt innklagede hadde rett til å utbetale beløpet.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren solgte en leilighet gjennom innklagede. Ved oppgjøret ble det trukket kr 5 063 fra for «restanse fellesutgifter». Kravet dekket hærverk som styret mente klagerens leieboere hadde forårsaket. Leieboerne nektet dette. Klageren har alltid bestridt kravet. Han ble ikke før oppgjøret ble utbetalt informert om at det ville bli trukket. Tvert om stod det på første oppgjørsoppstilling av 29. juli 2015 ingenting vedrørende dette.
Påstander om hærverk går under erstatningskrav, og ikke fellesutgifter. Ved hærverk gjelder ikke regler for legalpant. Hærverket er heller ikke politianmeldt, og klageren ble ikke gjort kjent med kravet før lenge etter depositum var tilbakebetalt leietaker.
Da hærverk er en tviste/erstatningssak, er det ikke riktig å trekke det fra oppgjøret. Dette kommer også frem av kjøpekontrakten, samt i eierseksjonsloven. Klageren hevder derfor at innklagede har gjort en saksbehandlingsfeil.
Når det gjelder innklagedes påstander om å betale mellomværende som en grunn for at eierskifte ikke var godkjent av styret, så er dette galt. Dette er en eierleilighet og man trenger ikke godkjenning fra styret ved salg av eiendommen, jfr. eierseksjonsloven.
Innklagede viser til kjøpekontrakten § 4 punkt 2 og 3, men dette er forhold som ikke angår påstått hærverk. Leiligheten var helt fri for heftelser da den ble solgt. Så lenge et krav er bestridt, og ikke omhandler fellesutgifter, må dette bringes inn for rettsapparatet for avgjørelse.
Fakturaens dato er 2. juni 2015. Leieboerne flyttet ut den 10. april 2015 altså to måneder før fakturaen ble laget. Fakturaen er ikke gyldig som et krav mot klageren i henhold til bokføringsforskriften kapittel 5 § 5-1-1. For at en faktura skal være gyldig må den blant annet inneholde kjøperens navn, adresse eller organisasjonsnummer. Heller ikke sameiets konto-nummer er påført fakturaen. Fakturaen skulle vært rettet til klageren og ikke til sameiet.
Det påståtte kravet er heller ikke fulgt opp med en purring, noe det minimum stilles krav til før man kan ta pant i en eierseksjon. I dette tilfellet har det vært meget god tid til å følge opp dette, da overtakelse for leiligheten ikke var før 15. august 2015. Kravet mot klageren er derfor på alle mulige grunnlag ugyldig, da det ikke finnes noen holdepunkter i loven for dette.
Det fremgår av fakturaen at det er arbeidet 8 timer, to måneder etter at leietakerne flyttet. Klageren hevder at det derfor er usannsynlig at det gjelder hærverk. Dette gjelder vedlikehold og oppgradering av fellesarealer, og kan derfor ikke fremmes klageren med henvisning til pant på manglende betalte fellesutgifter.
Når det gjelder fellesutgifter, er de i henhold til bokføringsforskriften. De er korrekt rettet mot klageren da den inneholder klagerens navn, adresse og kontonummeret til sameiet. De er også sendt fra forretningsfører, slik loven krever.
Klageren krever kr 5 063 pluss forsinkelsesrenter fra 8. september 2015 og frem til betaling skjer, med tillegg av gebyr for å behandle saken i Reklamasjonsnemnda.
Innklagede har i hovedsak anført:
I henhold til vanlig rutine snakket innklagede med styrelederen i sameiet angående husleierestanse. Innklagede fikk beskjed om at det var restanse på kr 5 063. Senere ble det opplyst om at klagerens leietakers sønn ble observert, mens han rippet opp heisen med en spiss gjenstand. Styrelederen sa at han hadde vitner på dette, og det fremgår av grunnboken at sameiet har legalpant.
I forbindelse med det etterfølgende eierskiftet ble det satt som vilkår for godkjennelse av ny eier at det utestående kravet skulle dekkes av klageren. Det fremgår direkte av vedtektene punkt 3 at ethvert eierskifte skal godkjennes av styret. Vilkåret ble meddelt megleren, og innklagede forstår at mellomværende ble gjort opp for at klageren skulle kunne levere leiligheten heftelsesfri til kjøperen som avtalt.
Innklagede har fra forretningsføreren fått flere anmodninger om å betale inn beløpet. Innklagede viser til kjøpekontraktens § 4 Heftelser punkt 2 og 3, vedtekter punkt 5 og 22 og husordensregler nr. 14 fra sameiet. .
Innklagedes oppgjørsavdeling har som rutine å sende ut oppgjørsoppstilling når de mottar saksmappen fra megleren. Dette for å vise hva meglerkostnadene har vært. Resten av restansene henter innklagede inn på oppgjørstidspunktet. Innklagede beklager at de ikke skrev restanse hærverk, men restanse felleskostnader er en tekst som automatisk ble skrevet inn.
Klageren ringte innklagede med en gang han fikk oppgjørsoppstillingen. Innklagede ga beskjed om at forretningsføreren hadde krevd inn dette beløpet på grunn av hærverk. Han visste om dette med en gang.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder hvorvidt megleren har rett til å innfri et omtvistet krav fra sameiet i forbindelse med oppgjøret, og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Det er på det rene at kjøpekontrakten ga innklagede i oppdrag å gjennomføre oppgjøret slik at kjøperen kunne motta en heftelsesfri eiendom. Det følger av eierseksjonsloven § 25 at sameiet har pant i eierseksjonen for krav som følger av sameieforholdet. Det omtvistede kravet gjelder reparasjon av fellesarealer som følge av påstått hærverk fra klagerens tidligere leieboeres barn.
Megleren skal sørge for at eiendommen er heftelsesfri for kjøperen ved overtakelse. Han valgte derfor å overføre det omtvistede beløpet til sameiet. Ifølge kontrakten har selgeren garantert «at eiendommen vil bli levert fri for pengeheftelser utover sameiets eventuelle panterett i seksjonen til dekning av sameiets fellesutgifter». Innklagede har således oppfylt sine forpliktelser vedrørende oppgjøret av hensyn til kjøperen.
Reklamasjonsnemnda har etter dette kommet til at innklagede ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det følger av dette at innklagede ikke kan pålegges å besørge tilbakebetaling av beløpet som ble utbetalt til sameiet.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.