Klage nr:
147/05
Avgjort:
28.03.2006
Saken gjelder:
Meglers undersøkelsesplikt
Foretakets navn:
Fokus Krogsveen AS Lillestrøm

Saksframstilling

Klagerne kjøpte bolig med innklagede som megler.

I salgsoppgaven var det opplyst at den inneholdt seks soverom og tre bad. Tre soverom og ett bad viser seg i ettertid ikke godkjente for beboelse da de ikke tilfredsstiller kommunens krav. Saken mot selgerne er tidligere behandlet i Tingretten.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne hevder de er påført tap som følge av innklagedes opptreden i forbindelse med kjøpet av eiendommen.

Det fremgår av takst og salgsoppgave at huset til sammen har seks soverom og tre bad. Klagerne skulle selv bebo første etasje og underetasjen og leie ut andre og tredje etasje.

Klagerne leiet inn en arkitekt og det var i denne forbindelse det ble stilt spørsmål ved om alle husets rom var godkjente og lovlige.

I taksten sies det om underetasjen bl.a. at «Det opplyses at deler av BOA ikke oppfyl. krav til lys og rømn.forhold jmf. plan og bygningsloven.»

Klagerne henvendte seg til kommunen og fikk opplyst at det ikke var søkt om bruksendring eller gitt dispensasjon til utbygging av de aktuelle rommene. Rommene var heller ikke tegnet inn på plantegningene som var registrert hos kommunen. Klagerne søkte kommunen om dispensasjon fra plan- og bygningslovens forskrifter, men søknaden ble avslått.

Det er også foretatt andre meldepliktige arbeider i boligen som ikke var byggemeldte da klagerne ervervet eiendommen, men som klagerne i ettertid har fått godkjent.

Klagerne er tilkjent kr 250 000 i saken mot selger/ forsikringsselskapet til selger, i tingretten, men dette er ikke på langt nær tilstrekkelig til å dekke alle utgifter klagerne har hatt i denne saken. Klagerne mener derfor det er rimelig at også innklagede yter sitt bidrag til å holde dem skadesløse.

Klagerne anfører at innklagede ikke har opptrådt i henhold til eiendomsmeglingsloven og at innklagede ved det er erstatningsansvarlig etter alminnelige erstatningsrettslige prinsipper. Det er på det rene at det foreligger en årsakssammenheng mellom innklagedes manglende undersøkelser i forkant av salget av eiendommen og det tapet som klagerne blir påført ved en renovering av eiendommen eller ved et videresalg.

Innklagede anfører:

Innklagede beklager at klagerne har hatt store utgifter ved kjøp av eiendommen.

Klageren har ikke fremlagt annet bevis enn det som ble lagt frem for tingretten. Slik innklagede ser det, vil spørsmålet om klager har hatt tap utover det som ble dekket i avgjørelsen fra tingretten, reise bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under Reklamasjonsnemndas behandling. Innklagede mener av denne grunn at saken bør avvises av Reklamasjonsnemnda.

Dersom Reklamasjonsnemnda velger å realitetsbehandle saken, vil eventuelt ansvar for innklagede måtte vurderes etter andre regler enn mangelsansvar for selger. Spørsmålet er hvorvidt innklagede har utført oppdraget i henhold til god meglerskikk (emgll § 3-1) og reglene om opplysnings- og undersøkelsesplikt (emgll § 3-6 og § 3-7).

Utgangspunktet er at det i rettspraksis (eksempelvis Borgarting Lagmannsretts dom av 30.04.1997) er slått fast at det ikke er et krav at megler skal være bygningskyndig. Megler er henvist til å vise til taksten. Det samme gjelder i forhold til offentligrettslige regler. Det er videre fastslått i Klagenemnda for Eiendomsmeglingstjenester at meglers undersøkelsesplikt ikke omfatter kontroll av byggemelding og godkjenning av byggearbeider. I vedtak 19/99 uttales at «Klagenemnda har i sin tidligere praksis lagt til grunn at eiendomsmegleren normalt ikke har plikt til å kontrollere lovligheten av bruken av eiendommen, herunder at det foreligger ferdigattest».

Ved salget av angjeldendeeiendom fremgikk det av taksten at deler av boligen ikke var offentlig godkjent. Dette er en direkte konsekvens av takstmannens opplysning om at «deler av Boa ikke oppfyller krav til lys og rømningsforhold jfr. Plan- og bygningsloven». Kjøper har på grunnlag av taksten vært kjent med dette. På denne bakgrunn mener innklagede at kjøper har fått opplysninger om eiendommens forhold til plan- og bygningsloven, slik at megler ikke kan holdes ansvarlig for kjøpers forventning om at eiendommen var fullt lovlig godkjent.

Etter innklagedes skjønn foreligger det i denne saken verken ansvarsgrunnlag eller økonomisk tap, og klagen bør derfor ikke tas til følge.

Klagerens ytterligere anførsler:

Megler har ikke oppfylt sin undersøkelsesplikt etter emgll § 3-7, i det plikten utvides når megleren sitter med opplysninger som kan gi mistanke om at rom som i salgsprospektet er angitt som soverom ikke er det. Han kunne tatt en telefon til kommunen og sjekket de faktiske forhold. Megler trenger ikke være bygningskyndig for å undersøke forholdet. Megler ga under hovedforhandling i retten uttrykk for at han kun holdt seg til taksten, og at han oppfattet denne slik at de to soverom i kjelleretasje ikke var godkjent som dette, og mente at dette burde også kjøpere ha forstått.

Megler har opptrådt uaktsomt, både ved å unnlate å undersøke og ved å unnlate å fortelle kjøper at han ikke trodde rommene var godkjent som soverom. Meglers uaktsomhet gir grunnlag for erstatning.

Når det gjelder innklagedes påstand om at klager ikke har hatt et økonomisk tap utover det som er dekket av prisavslag for mangel på 250 000 i sak mot selger (jfr. dom fra X Tingrett avsagt 19.04.2005), tilbakeviser klager denne påstand. Det er dokumenter utgifter til advokat, arkitekt, sakkyndige vurderinger etc. som totalt sett langt overstiger denne sum.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Selv om ansvarsgrunnlag i forhold til megler vil være et annet enn det som er behandlet i X tingretts dom i saken mellom klager og selger, vil likevel rettens vurderinger når det gjelder tapsberegning og erstatningsutmåling være relevant for nærværende klage. Retten har ikke funnet grunnlag for å gi klagerne erstatning for deres faktiske kostnader som nå blir krevd erstattet hos megler. Innklagede gjentar derfor sin anførsel om at spørsmålet om klagerne har rettslig krav på å få dekket kostnader ut over det som allerede er tilkjent i tingretten vil reise rettslige og bevismessige spørsmål som vanskelig kan behandles av Reklamasjonsnemnda. Klagen må derfor avvises.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder krav som følge av at megler ikke skal ha overholdt sin undersøkelsesplikt etter eiendomsmeglingsloven § 3-7. Klager anser seg berettiget til erstatning fra innklagede da det ikke var opplyst at et soverom i tredje etasje og to soverom og et bad i underetasjen ikke var godkjent for beboelse.

Salgsoppgaven gjenspeiler ikke opplysningene i taksten om at soverommet i tredje etasje og to soverom og et bad i underetasjen visstnok ikke skulle være godkjent for beboelse. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kan ikke eiendomsmegler basere seg utelukkende på at opplysninger om mulig manglende godkjennelse skal kunne leses ut av taksten. Selv om det i taksten ikke var fastslått uttrykkelig at godkjennelse mangler, kan ikke eiendomsmegler bare se bort fra opplysningene. Innklagede har etter Reklamasjonsnemndas oppfatning dermed opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Innklagede blir dermed erstatningsansvarlig for det tap som er en adekvat følge av innklagedes forsømmelse.

Reklamasjonsnemnda har vanskelig for å gå så langt inn i saken at det konkret kan sies hvilke utlegg som dermed omfattes av erstatningsansvaret.

Reklamasjonsnemndaskonklusjon

Klageren gis medhold.

Oslo, den 28.mars 2006

sign. sign. sign.
Vegard Syvertsen Tore Bråthen Rolf Henry Pedersen
Forbrukerrådets representant formann Norges Eiendomsmeglerforbunds representant