Klage nr 2015135

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. januar 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Advokatforeningen

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      Meglerhuset Mortensen AS

 

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren hevder innklagede ikke medvirket som avtalt ved utførelsen av oppdraget. I følge oppdragsavtalen er det klagerens far som er oppdragsgiver. Klageren hevder at innklagede var klar over at eiendommen var overført til henne som gave fra hennes far på det tidspunktet

eiendommen ble lagt ut for salg. Faren var imidlertid fortsatt hjemmelshaver til eiendommen. Klageren sa opp oppdraget som en konsekvens av at innklagede ikke imøtekom klagerens krav om fjerne annonsene av eiendommen. Innklagede nektet å fjerne annonsene før klageren hadde betalt vederlaget. Klageren hevder innklagede ikke hadde rettslig grunnlag for å nekte dette. Klageren er av den oppfatning at innklagede gjennom sin utførelse av oppdraget har brutt reglene for god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3, og krever vederlaget nedsatt med kr 30 000.

 

Klageren er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:

Klageren gav innklagede i oppdrag å selge en enebolig. Klageren beklager situasjonen som har oppstått, og har i sin klage bevisst ikke tatt inn de tette relasjoner som er mellom klageren, hennes far og innklagede.

 

Innklagede var kjent med at eiendommen på det tidspunktet den ble lagt ut for salg, var overført til klageren som gave fra hennes far. Det fremstilles som om klageren hadde fått i oppdrag fra sin far å selge eiendommen, og det oppfattes som noe upresist. Eiendommens hjemmel var riktignok ikke gått over, men det var ubestridt at eiendommen var overført som gave til klageren. Innklagede var kjent med at hans kunde var ung, men etter innklagedes eget utsagn ikke ukjent med eiendomsmarkedet. Antydninger om at hans kunde er ung og uerfaren oppfattes av klageren som unødvendige og støtende.

 

Innklagede var også kjent med at helsen til klagerens fars var preget av hjerneslag, og av denne grunn hadde faren ikke hatt noen aktiv rolle i salget av eiendommen som han hadde gitt til sin datter.

 

Partene har ulik oppfatning av faktum hva gjelder gjennomføring av oppdraget og oppsigelse av oppdragsavtalen. Klageren hevder at innklagede ikke medvirket til gjennomføring, men etter gjennomført oppdrag tilpasset sin agenda. Partene hadde relativt lite kontakt mens de gjorde huset klart for salg.

 

Takstmann

Når det gjelder takstmannen, var avtalen med innklagede, etter klagerens oppfatning klar på at det var innklagede som skulle forestå all korrespondanse med takstmannen. Innklagede valgte takstmannen som han benyttet fast. Klageren skulle etter avtalen med innklagede ikke være aktiv i denne prosessen. Klageren måtte slippe inn takstmannen selv fordi megleren var opptatt. Det er ikke korrekt at klageren hadde inngående kjennskap til eiendommen, og dermed kunne være til hjelp for takstmannen. Klageren hadde riktignok bodd i eiendommen siste år, men det var klagerens far som hadde forestått alt arbeid knyttet til eiendommen via sine kontakter innenfor håndverkervirksomheter. Klageren hadde aldri deltatt aktivt i dette arbeidet, og det har formodningen mot seg at klageren skulle kunne bidra med noen opplysninger til eiendommen. Til orientering var eiendommen fraflyttet da takstmannen gjorde sin vurdering, og det var ikke inventar igjen i eiendommen.

 

Bilder

Videre deler ikke klageren innklagedes fremstilling knyttet til bildene av eiendommen. Klageren ble forelagt bilder av eiendommen som ikke tilfredsstilte klagerens krav. Av denne grunn ble egen fotograf engasjert. Megleren brukte stort sett bare de nye bildene i salgsoppgaven og annonsen.

 

Markedsføring

Utkast til annonse på www.finn.no inneholdt mye feil, og klageren måtte derfor rette mye og skrive den om selv. Det var blant annet feil veibeskrivelse til eiendommen. Meglerens utkast ble publisert på finn.no, men ble endret etter ca. ett døgn. Markedsføringen bestod kun av identisk annonse på innklagedes hjemmeside og www.finn.no. Klageren var ikke informert om markedsføringsplanen.

 

Visning

Klageren var tydelig på at hun ønsket visning på en søndag, ikke en ukedag. Dette ble ikke imøtekommet av megleren med den begrunnelse av at han var på hytten i helgene.

 

Klageren fikk ikke informasjon om interessenter. Når venner og bekjente lastet ned salgsoppgaven fra www.finn.no, ble de ikke kontaktet av megleren. Ingen møtte på visningen som var den 31. august 2015.

 

Oppsigelse av oppdraget

Hva angår bakgrunnen for oppsigelse av oppdraget, har partene også noe ulik oppfatning av faktum. Klageren kontaktet megleren etter gjennomført visning, og ønsket eiendommen bort fra nettet grunnet manglende interesse etter visning. Klageren ble også gjort oppmerksom på at personnummeret til hennes far var synlig i vedlegget til salgsoppgaven. Det er klagerens klare forståelse av oppdragsavtalen at denne beslutningen tilkom klageren, og ikke innklagede. Innklagede nektet å imøtekomme dette, og informerte klageren om at eiendommen ville bli liggende på nettet inntil klageren sendte oppsigelse på oppdraget.

 

Klageren følge seg således tvunget til å sende oppsigelse, noe som ikke var tilsiktet da formålet til klageren var å avvente inntil markedet bedret seg noe. Det er således ikke korrekt at oppsigelsen kom etter noe form for «familieråd», slik det fremstilles av innklagede. Oppsigelsen var en konsekvens av at innklagede ikke imøtekom klagerens krav om fjerne annonsene. Til dette bemerkes at innklagede også etter oppsigelse ble sendt nektet å imøtekomme kravet.

 

Klageren var kommet i den spesielle situasjonen at innklagede hadde eiendommen liggende for salg via annonser på nettet, mens det var intet salgsoppdrag som dannet grunnlag for annonseringen. Av hensyn til blant annet klagerens fars personnummer var tilgjengelig i salgsoppgaven, så klageren ingen annen utvei enn å betale fakturaen til innklagede.

 

For ordens skyld bemerkes at klageren aldri hadde til hensikt å unnlate betaling. Klageren ønsket å komme i en dialog med innklagede, men dette viste seg å være vanskelig. Innklagede tar til inntekt for mislighold at klagerens advokat ikke kunne avgi garanti for betaling. Til dette bemerkes at en advokat, med mindre det skjer som ledd i oppgjørsoppdrag, ikke innestår for sin klients forpliktelser.

 

Klageren sa opp avtalen den 1. september 2015, men mottok ikke nøklene til huset eller tegningene av eiendommen før etter purring fra advokaten.

 

For ordens skyld bemerkes at eiendommen nå ligger for salg via annet meglerfirma. Klagerens innspill, herunder forslag om å ta eiendommen bort fra annonsering på www.finn.no etter visning, ble gjennomført og innspillene fra nåværende megler er at dette kan være hensiktsmessig og fornuftig. Klagerens kundeforhold til nåværende megler fungerer således helt fint, og oppdraget gjennomføres i tett dialog med klageren og på en måte som klageren finner tilfredsstillende og tillitsvekkende.

 

Klageren er overrasket over innklagedes påstander om at det ikke er meddelt at huset var overdratt til klageren som gave. Hun stiller seg for øvrig også uforstående til påstanden all den tid at kommunikasjonen utelukkende har gått via henne. Dette inkluderer også avslutning av oppdraget.

 

Til nemndas orientering fremgår det også av en e-post fra klagerens advokat vedlagt innklagedes tilsvar at advokaten var engasjert av klageren for bistand i anledning oppsigelse av megleroppdraget. Det fremstår da som noe underlig at klagen er besvart utlukkende «for god ordens skyld», som anført av innklagede.

 

Klageren er av den oppfatning av innklagede gjennom sin utførelse av oppdraget har brutt reglene for god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3, og krever vederlagsnedsettelse på kr 30 000.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Innklagede beklager at det har oppstått en slik situasjon som det gjorde i dette tilfelle.

 

Innklagede hevder at de først den 23. november 2015 fikk informasjon om at eiendommen var overført som gave til klageren. Dette var meget overraskende for innklagede. De har forholdt seg til klagerens far som eier av eiendommen, og det har ikke gjennom prosessen vært nevnt at klageren er eier av eiendommen. Innklagede har i så fall fått oppdrag av feil person. Oppdragsavtalen var signert av klagerens far, og det ville vært naturlig at det var signert av klageren om hun var oppdragsgiver og eier. Klageren bisto sin far i det praktiske arbeidet, da han ble syk. Slik innklagede oppfattet oppdragsgiveren, var det viktig for ham å få solgt eiendommen, da han etter salget skulle kjøpe en leilighet.

 

I forkant av hussalget, brukte innklagede meget god tid på å undersøke hvert rom i eneboligen, for å gi råd om hva som burde gjøres før eiendommen ble lagt ut på markedet. Det var mye som måtte gjøres, og klageren og hennes samboer gjorde en fantastisk jobb med å sette eiendommen i stand. I tillegg til å befare eiendommen en rekke ganger i denne perioden, fungerte innklagede som rådgiver for klageren sine mange spørsmål om andre eiendommer hun ønsket å kjøpe. Innklagede hevder at klageren var meget ivrig i eiendomsmarkedet, og ga uttrykk for at hun ville drive med kjøp og salg av eiendommer. Hennes spørsmål og måte å tenke på, var mer som en profesjonell eiendomsaktør.

 

Partene var enige om at eiendommen trengte oppussing, både når det gjaldt badene og kjøkkenet. Det ble også gjort helt klart fra innklagedes side at eiendommer i denne prisklassen tar tid å selge, og med 25 års erfaring innen dette markedet, ble det lyttet til.

 

Takstmann

Da eiendommen nærmet seg klar for salg, var innklagede på befaring en rekke ganger, og de hyret inn takstmann som klageren tok imot. Klageren kunne forklare alt om huset, hun visste om, da hun tross alt hadde bodd i huset i 25 år. Dette er vanlig for innklagede, slik at takstmannen får den beste kunnskapen om eiendommen.

 

Bilder

I samme tidsrom tok innklagede bilder. Samtidig hadde klageren hyret inn en fotograf, uten å ha sett innklagedes bilder. Innklagede engasjerte også en videofotograf, som laget en meget flott video av eiendommen. Klageren og innklagede brukte sammen litt tid til å plukke ut de beste bildene fra fotografen og innklagede. Som klageren selv skrev i en e-post: «Det ble en fin mix av bilder fra begge».

 

Markedsføring

I tillegg ble det delt ut løpesedler om eiendommen i nærområdet, samt internt distribuert til ansatte i en stor bedrift i nabolaget. Innklagedes vanlige markedsføring er www.finn.no, innklagedes hjemmeside, bt.no og facebook. Dette ble meddelt fra starten av, og bør ikke komme som noen overraskelse. Finn-annonsen ble gjennomgått av klageren som ville rette på noen små ting, og for øvrig var hun meget fornøyd.

 

Salgsoppgaven ble utarbeidet, og sendt til de som henvendte seg gjennom www.finn.no. Dette var kun 3 stykker. Salgsoppgaven har aldri ligget på nettet, og dermed har heller ikke noe antydning til personnummer til klagerens far ligget på nettet. Klageren gikk gjennom salgsoppgavene til innklagede og var fornøyd med det hun så.

 

Visning

Når det gjelder ønsket om å ha visning på søndager, så ble det diskutert. Innklagede har prøvd å holde visninger på søndager, og funnet ut at det kun er formålstjenlig ved salg av fritidseiendommer, utenfor sentrum. Når det gjelder eneboliger i nærheten av sentrum, er mandag, tirsdag og onsdag de beste dagene for visning etter innklagedes oppfatning. At innklagede har hytte er korrekt. Innklagede har tidvis en stor del av sin virksomhet i området der hvor hytten ligger, og bruker gjerne helgene til å ha visninger og annet arbeid knyttet til salg av eiendommer der.

 

Oppsigelse av oppdraget

På den første annonserte visningen kom det bare én person. Innklagede gav umiddelbart beskjed om dette til klageren som ønsket å fjerne eiendommen fra markedet. Innklagede mente at det var veldig tidlig, og synes det var en dårlig ide. Markedet var med på dette tidspunkt, og framtidsutsiktene var ikke nødvendigvis bedre. Innklagede argumenterte med at eiendommer i denne prisklassen tok tid og selge, men det ville ikke klageren da vite noe om. Klageren ville at eiendommen skulle bort fra markedet med det samme. Innklagede var helt uenig i tankegangen, og sa at det ikke var slik det virket. De hadde en tøff diskusjon som endte i at innklagede fikk oppsigelse av oppdraget like etter. Da hadde familien hatt møte om dette. Innklagede ble ikke spurt om å uttale seg eller gi råd i situasjonen.

 

Innklagede bekreftet mottakelsen av den skriftlige oppsigelsen, og sendte fakturaen på

kr 37 450 som avtalt i oppdragsavtalen. Innklagede ba om at fakturaen ble betalt snarest mulig.

 

Like etter kontaktet klageren innklagede og ba om at fakturaen skulle slettes, og sende en ny faktura på utlegg innklagede hadde hatt. Innklagede uttalte at de forholdt seg til den inngåtte avtalen. Innklagede mottok deretter en personlig melding fra faren til klageren som i stor grad gikk ut på at klageren ikke visste bedre, var ung og uerfaren. Innklagede svarte på denne henvendelsen at de ville forholde seg til avtalen.

 

Klageren hyret så inn en advokat. Advokaten ba innklagede fjerne eiendommen fra www.finn.no. Innklagede svarte at de ønsket at han garanterte for at fakturaen ble betalt, så skulle innklagede ta det bort umiddelbart. Advokaten kunne ikke garantere dette. Dette viser at det sannsynligvis ikke hadde blitt betalt, uten en slik holdning fra innklagedes side. Etter noe korrespondanse kom det motvillig bekreftelse om betaling. Innklagede tok bort annonsene da denne bekreftelsen forelå, og ventet ikke på at pengene skulle være innbetalt. Nøklene ble levert som avtalt til klagerens advokat, sammen med originale tegninger.

 

Innklagede ser at eiendommen ligger ute hos et annet meglerfirma. Innklagede har fått med seg at den har ligget ute en god stund. Prisantydningen er satt ned betydelig, ca. kr 500 000. Innklagede prøvde å foreslå dette for klageren da de hadde oppdraget, men hun ville ikke høre på innklagede.

 

Avslutningsvis vil innklagede meddele at de i utgangspunktet burde forholdt seg til faren til klageren som oppdragsgiver, eier og hjemmelshaver, og avvist klageren sin klage. Innklagede har dog valgt å besvare denne, for god ordens skyld.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om takstmann, markedsføring, bilder, visning og nøkler. På disse punkter reiser saken derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.

 

Klageren hevder at eiendommen var overført til klageren som gave fra hennes far ved inngåelsen av oppdraget. Faren var imidlertid hjemmelshaver. Innklagede hevder at de ikke visste dette før etter de mottok oppsigelsen fra klageren. Det fremgår av oppdragsavtalen at det er klagerens far som er oppdragsgiver, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-4 (1) nr. 1. Det er dermed han som står i et kontraktsforhold med innklagede. Det er ikke fremlagt fullmakt som viser at klageren kan opptre på faren sine vegne, men innklagede forsto det slik at klageren bisto faren i forbindelse med salget.  

 

Nemnda finner at innklagede her burde ha innhentet en skriftlig fullmakt fra faren. Under salgsprosessen skjer det disposisjoner som innebærer at oppdragsgiver blant annet kan bli ansvarlig for kostnader. I slike tilfeller skaper det klarhet og ryddighet med en skriftlig fullmakt. Unnlatelse av å innhente skriftlig fullmakt er i strid med god meglerskikk.

 

Oppsigelse

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-5 (2) har oppdragsgiveren rett til å si opp avtalen. I dette tilfellet ble avtalen sagt opp av datteren uten at det forelå skriftlig fullmakt fra faren. Nemnda kan imidlertid ikke se at datteren her har handlet i strid med farens interesser, og han har i ettertid bekreftet oppsigelsen av avtalen.

 

Når en oppdragsavtale er oppsagt, må megleren avslutte oppdraget. Dette gjelder for eksempel å fjerne annonsen fra finn.no. Det er i strid med god meglerskikk når dette ikke ble gjort.

 

Vederlag

Meglers vederlag kan nedsettes eller falle bort i de tilfeller der det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglers side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Denne bestemmelsen gjelder kun nedsettelse av vederlag og ikke dekning av utlegg.

 

Som det fremgår ovenfor, er det i denne saken flere forhold under salgsprosessen som nemnda ikke kan ta stilling til. Disse forhold som klageren har påberopt seg, kan følgelig ikke vurderes i forbindelse med spørsmålet om vederlaget skal settes ned.

 

Når det gjelder det forhold at det ikke ble innhentet skriftlig fullmakt, og at eiendommen ikke ble fjernet fra finn.no, finner nemnda under noe tvil at dette ikke kan føre til vederlagsnedsettelse.

 

 

Konklusjon:

 

Meglerhuset Mortensen AS har handlet i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.