Klage nr 2015137
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. januar 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler A AS
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en borettslagsleilighet gjennom innklagede for kr 1 350 000. Klageren hevder det er gitt feil opplysninger om fellesgjeld. Hun anfører derfor at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning på kr 64 134.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren kjøpte en borettslagsleilighet gjennom innklagede.
I salgsoppgaven var det oppgitt fellesgjeld pr. 11 februar 2014. Borettslaget foretok et låneopptak den 13. februar 2014. Boligen ble markedsført med feil informasjon. I salgsoppgaven ble det oppgitt at det er vedtatt rehabiliteringsarbeider på generalforsamling, men det ble ikke oppgitt at det ble vedtatt økning av fellesgjelden, eller at den allerede hadde økt.
Kjøpekontrakten ble undertegnet den 15. april 2015. I kjøpekontrakten § 1 (2) stod det oppgitt
en fellesgjeld pr. 11. februar 2014 til kr 65 386. Ved årsskiftet mottok kjøperen årsoppgave fra borettslaget, hvor det fremgikk at leilighetens andel av fellesgjeld utgjorde
kr 129 520. Det ble opplyst i salgsoppgaven at det var vedtatt arbeider på bygningen, men det fremgikk ikke at det var vedtatt økning av husleie eller at låneopptak var foretatt. Protokollen fra generalforsamlingen ble først fremlagt på kontraktsmøtet.
Det anføres at andel fellesgjeld har direkte innvirkning på kjøpsavtalen. Mange har begrensninger i sitt lånetilsagn, og det begrenser kjøpesummen. Videre er det slik at kjøpere sammenligner prisen på de ulike leilighetene når de skal kjøpe bolig. Da er det vanlig å ta hensyn til andelen fellesgjeld.
Det er ikke anført at megleren skulle ha oppgitt ny fellesgjeld etter prosjektene var gjennomført. Låneopptaket ble foretatt den 13. februar 2014. Når kjøpekontrakten inngås to måneder senere, er det naturlig å forvente at opplysningene om andel av fellesgjeld er tatt med.
Klageren oppdaget forholdet da hun mottok årsoppgave. Hun kontaktet eiendomsmegleren gjentatte ganger pr. telefon og SMS. Det er dokumentert at hun sendte e-post den 29. mars. Det er følgelig meldt rettidig.
Innklagede har i hovedsak anført:
Innklagede mottok salgsoppdrag den 10. februar 2014. Meglerpakke ble bestilt hos forretningsføreren samme dag. Den 11. februar 2014 mottok innklagede informasjon fra forretningsfører.
Salgsoppgave ble utarbeidet basert på tilgjengelig informasjon. Der ble andel fellesgjeld
kr 65 386 og felleskostnad kr 3 062 spesifisert slik forretningsføreren opplyste. Under salgsoppgavens punkt om diverse opplysninger skrev innklagede at «Det er vedtatt på generalforsamling rørfornying, bytting av vinduer, terrassedører og utvide parkeringsplass mellom blokk 7 og 8 med plass til 12 biler».
Det er viktig å merke seg at opplyst husleie allerede hadde hensyntatt den kommende oppgraderingen, og den andelen av fellesgjelden som da økte, er det husleien som betjener. Innklagede hadde ikke på det tidspunktet fått noen nøyaktige tall fra forretningsføreren. Forretningsføreren forsikret om at husleien som kjøperen fikk opplyst, hensyntok dette. Den lave økningen i andel fellesgjeld, vil etter innklagedes profesjonelle oppfatning, ikke påvirke salgssummen. På dette prisnivået er det husleien som oftest er en påvirkende årsak til hvilken pris som oppnås.
Denne leiligheten ble solgt for kr 1 350 000, som var kr 40 000 under prisantydning. Tilsvarende toppleilighet ble solgt den 6. august 2014 for kr 1 420 000, hvor den oppdaterte fellesgjelden var oppgitt.
Forretningsføreren opplyste til innklagede at felleskostnaden var økt for å ta høyde for vedtatte prosjekter, men de hadde ikke tall til innklagede om ny fellesgjeld etter at prosjektene var gjennomført. Innklagede har ikke tilsiktet unnlatt å opplyse om ny fellesgjeld, da dette ikke var tilgjengelig informasjon på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven.
Klageren hadde kontakt med eiendomsmegleren i april 2015, og da forklarte han denne saken. Etter dette hørte innklagede ikke noe mer før den 10. september 2015, 5 måneder etter, da med et brev fra advokat. Innklagede anser ikke dette for å være innen «rimelig tid» etter eventuelt mangel ble oppdaget.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Eiendomsmeglingsloven § 6-7 regulerer meglerens plikt til å innhente, kontrollere og formidle opplysninger. Eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd gjelder for borettslagsleiligheter hvor det fremgår at eiendomsmeglere skal oppgi lånevilkårene for fellesgjeld, beregning av månedlige felleskostnader og andre faste kostnader knyttet til dette. Det fremgår ikke eksplisitt av ordlyden i eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 1 og nr. 2 at det skal opplyses om fellesgjeld, men det er ikke tvilsomt at det skal gjøres, jfr. blant annet NOU 2006: 1 s. 120 og Rosén og Torsteinsen: Eiendomsmegling – rettslige spørsmål (2008) s. 295.
Innklagede var kjent med at det var vedtatt rehabiliteringsarbeid på generalforsamlingen, og at det ville føre til at borettslagets fellesgjeld ville øke. I tillegg er det i boligopplysningene blant annet opplyst om at det foreligger en lånesøknad på kr 10 millioner kroner til vedlikehold. Selv om megleren ikke visste det konkrete beløpet på denne leilighetens andel av økningen i fellesgjeld, måtte han ha opplyst om at den ville øke. Nemnda mener derfor at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Klageren har fremsatt krav om erstatning for differansen mellom fellesgjeld som var oppgitt i salgsoppgaven kr 65 386 og fellesgjeld oppgitt i årsoppgaven på kr 129 520, det vil si kr 64 134.
Rosén og Torsteinsen: Eiendomsmegling – rettslige spørsmål (2008) s. 298-299 er det uttalt at:
Dommen [HR-2008 – 1138-A] dreier seg om selgers informasjonsansvar, og megler var ikke part i tvisten. Uttalelsene markerer likevel etter vårt skjønn en skjerpet holdning fra domstolene som indirekte får betydning også for meglerens ansvar etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd. Det er verdt å merke seg at Høyesterett fant det uten betydning at økt fellesgjeld ikke påvirket de månedlige fellesutgiftene, det har formodentlig også betydning for vurdering av økonomisk tap og årsakssammenheng i et erstatningskrav mot eiendomsmeglere.
I dommen var det opplyst at det var stipulert at andel fellesgjeld etter rehabilitering av gården ville bli på 80 000-120 000 kroner, mens den endelige andel av fellesgjelden havnet på 177 000 kroner.
Nemnda finner at innklagede er erstatningsansvarlig på grunn av manglende opplysning om nytt låneopptak på 10 millioner kroner. Riktignok var ikke megler på salgstidspunktet kjent med hvor mye fellesgjelden på denne leiligheten ville øke, men når det ikke ble opplyst om at det ville bli en økning, må han derfor erstatte klageren differansen på kr 64 134.
Konklusjon:
Eiendomsmegler A AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, og må erstatte klageren 64 134 kroner.