Klage nr 2015150
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. januar 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Aktiv Eiendomsmegling Akershus AS Bjørkelangen
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klageren overtok en hytte av sin far som satt i uskiftet bo. Søsteren ønsket å foreta en verdivurdering av hytten da hun hadde holdepunkter for å tro at det var utført et gavesalg. Søsteren kontaktet derfor innklagede som foretok en verdivurdering. Klageren hevder innklagede ikke hadde rett til å foreta en verdivurdering av hennes hytte uten samtykke fra henne. Klageren anfører derfor at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning på kr 100 000 for advokatutgifter.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Foranledningen til denne saken var at klageren skulle overta den 90 år gamle hytten av sin far for at han skulle slippe mer ansvar for den og fortsatt benytte den i resten av sitt liv. Søsteren til klageren var ikke fornøyd med overtakelsessummen på kr 950 000 og kontaktet en megler for å foreta en verdivurdering av eiendommen som tilhørte klageren.
Klageren hevder innklagede ikke har hjemmel til å foreta en verdivurdering på annen manns eiendom, hvor denne ikke er oppdragsgiver. Et annet moment er at han heller ikke hadde tilstrekkelige opplysninger om objektet til å foreta en slik prisvurdering. Innklagede har i sin siste mail fraskrevet seg ansvar.
Klagerens søster har brukt verdivurderingen som pressgrunnlag og trukket klagerens far for retten. Det har ført til advokatutgifter på ca kr 100 000. Dette søkes nå dekket i tillegg til en «dementi» av verdivurderingen, og at den aldri skulle ha blitt gitt. Som følge av sprikene på takst, øvrige gjennomsnittspriser på hytter i innlandet og verdivurderingen fra innklagede lød kjennelsen i tingretten på at boet til klagerens far kunne skiftes. Dommeren så ikke «svakhetene» i verdivurderingen. Dersom megleren hadde tatt tilstrekkelig og helt nødvendige forbehold i verdivurderingen, ville ikke dommeren lagt denne til grunn som et avgjørende bevis i denne triste saken.
Innklagede skrev at verdien i all hovedsak kun omhandler eiendommens beliggenhet. Det er i motstrid med det som står i verdivurderingen og megleren sin mail som beskriver en «hytte med sjel». Klageren hevder at megleren sa i telefonen at han var på eiendommen for et «rent salg». Klageren mener det er meget underlig at megleren kan selge en hytte hun eier.
Innklagede skrev videre at verdien var satt «med bakgrunn i flere salg av samme karakter i det gitte området», og at eiendomsverdi var benyttet i det aktuelle området. Klageren har bedt om dette grunnlaget tidligere, men ikke mottatt noe.
Klageren hevder at innklagede konstruerer en sak om «omforent løsning» og «forliksavtale». Det er ukjent for klageren. Klageren mottok kun hevingskjennelsen pr. post.
Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning på kr 100 000.
Innklagede har i hovedsak anført:
Megleren ble kontaktet av søsteren til klageren for verdivurdering av en hytte høsten 2012. Bakgrunnen var at hun hadde holdepunkter for å tro at det var utført et gavesalg fra sin far til sin søster. Faren satt i uskiftet bo, og søsteren ønsket en vurdering av eiendommens verdi sett opp mot den kjøpesum som var lagt til grunn ved overdragelsen til klageren.
Megleren hadde på dette tidspunkt jobbet i det aktuelle området i 15 år og hadde således god kunnskap om markedet og aksepterte derfor oppdraget med å gi en verdivurdering av nevnte eiendom. Vurderingen ble gitt den 6. november 2012.
Verdivurderingen ble gitt ut fra meglerens kunnskap og erfaring om markedet i lokalområdet. Eiendommen var kun besiktiget utvendig, og dette kommer tydelig frem i verdivurderingen. Samtidig ble det tatt forbehold om at reguleringsplanen og grunnboken ikke var gjennomgått. Det påpekes videre at verdien i all hovedsak omhandlet eiendommens beliggenhet. Verdien var satt med bakgrunn i flere salg av samme karakter som megleren hadde omsatt på det åpne markedet i det gitte området. Megleren benyttet også informasjon fra eiendomsverdi for å kunne sammenligne med andre typer tilsvarende eiendommer som var omsatte i det aktuelle området.
Når det gjelder forutsetningene for oppdraget og det faktum at oppdragsgiveren ikke var hjemmelshaver, men datter av tidligere hjemmelshaver, er innklagede av den oppfatning at dette ikke hadde noen betydning for om de kunne foreta en verdivurdering. Det skjer dessverre med jevne mellomrom at det er uenigheter i f.eks. arvesaker, og det er i slike tilfeller helt nødvendig at en uavhengig part må kunne gi en vurdering ut ifra disse omstendighetene. Det er i slike tilfeller ikke uvanlig at en part nektes adgang til eiendommen innvendig da konfliktnivået kan være høyt. Et av virkemidlene en arving har i en slik situasjon er å innhente en verdivurdering. Det er selvfølgelig opp til de involverte parter om de ønsker å innhente flere vurderinger, eventuelt takst, for et bredere bevisgrunnlag.
Det er i denne sammenheng viktig å påpeke at nødvendige forbehold må tas og at dette tydelig må fremkomme av verdivurderingen. Det vil da være opp til domstolen å vurdere verdien av beviset ved en eventuelt rettssak.
I herværende sak ble verdivurderingen fra megleren vært presentert som ett av flere bevis, hvoretter oppdragsgivers begjæring om offentlig skifte etter sin mor ble tatt til følge. Krav om erstatning er knyttet til advokatkostnadene i anledning denne saken, og innklagede kan ikke se at det er grunnlag for at de skal dekke disse.
Megleren har ikke utført oppdrag i strid med god meglerskikk idet nødvendige forbehold ved utførelsen av verdivurderingen er tatt. Tingretten har lagt verdivurderingen til grunn slik at begjæringen ble tatt til følge. Det skal for øvrig påpekes at innklagede ikke er kjent med årsaken til at begjæringen på et senere tidspunkt er trukket, og partene synes å ha kommet til en omforent løsning på tvisten. Det er f.eks. ikke klarlagt om klagerens advokatkostander er en del av den forliksavtalen som er inngått mellom partene.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda finner det klart at klagen ikke kan føre frem. Det er ikke i strid med god meglerskikk å avgi en verdivurdering som i dette tilfellet etter oppdrag fra klagerens søster, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Nemnda bemerker at det ikke er uvanlig at en arving ber om en verdivurdering av en eiendom som andre har hjemmel til, for eksempel som i saken her, for å kunne vurdere om overdragelsen av hytten innebærer et gavesalg i strid med arveloven § 19. Det er heller ikke noe påfallende ved den verdivurdering som megleren har gitt.
Erstatningskravet kan følgelig heller ikke føre fram, da megleren ikke har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Nemnda behøver derfor ikke å vurdere om det foreligger årsakssammenheng, og om klageren, som ikke var part i saken for tingretten, har lidt et økonomisk tap.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.