Klage nr 2015153

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. januar 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Oslo Ullevål

 

Saken gjelder:               Feil/ manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en eierleilighet for kr 5 250 000 gjennom innklagede den 21. april 2015. Klageren hevder innklagede har oppgitt feil informasjon om fellesgjeld i salgsoppgaven. Han ønsker fastslått at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning.

 

Klageren er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:

Det er gitt feil informasjon om fellesgjeld i salgsoppgaven. Det er opplyst at:

 

Kostnaden finansieres via felles låneopptak. Noe av lånet er allerede tatt opp, og noe tas opp de nærmeste måneder. Sameiets totale fellesgjeld vil være som estimert og felleskostnadene er allerede økt som følge av vedtaket.

 

På det tidspunktet salget ble initiert og salgsoppgaven laget, var megleren godt kjent med det pågående arbeidet med rehabilitering av taket i sameiet. Likevel undersøkte han ikke om oppgitt andel fellesgjeld fremskaffet fra forretningsføreren i februar samme år, var korrekt på salgstidspunktet. Megleren visste at opplysningene fra forretningsføreren var fra ett tidspunkt før låneopptak i forbindelse med rehabiliteringen ble tatt opp (mai og august samme år).

 

Innklagede anfører at man antok at fellesgjeld var den samme også etter låneopptak, fordi selgeren benyttet seg av en mulighet for å nedbetale sin andel av fellesgjelden. Klageren hevder at innklagede mener at ansvaret for å undersøke andel fellesgjeld på salgstidspunktet lå på ham som kjøper, selv om klageren ikke hadde grunnlag for å tvile på opplysningene i salgsoppgaven.

 

Beskrivelse av låneopptakene: Det ble avdekket behov for takrehabilitering i sameiet. Informasjon om dette finnes i styrets årsberetning for 2013. Våren/sommeren 2014 ble et lån på kr 2 200 000 tatt opp for å finansiere rehabiliteringen. Av ukjente årsaker ble ikke rehabiliteringen igangsatt etter planen den sommeren. Trekk på byggelånsrammen ble betalt tilbake høsten 2014 fordi arbeidet med rehabiliteringen ble forsinket. Man hadde altså i hele perioden en helt klar forpliktelse i sameiet for en byggelånsramme på kr 2 200 000. Dette visste alle sameierne, og følgelig er det svært underlig og meget kritikkverdig om ikke eiendomsmegleren hadde kjennskap til dette også.

 

Det følger videre av dette at eiendomsmegleren må ha visst at opplyst andel fellesgjeld fra forretningsføreren var svært villedende, og ikke på noen måte representerte forpliktelsene for leiligheten. Den 24. februar 2014 var sameiets samlede gjeld på kr 989 925 og den aktuelle leilighetens andel var på kr 70 740. Klageren skrev under kontrakt om kjøp av leiligheten den 27. april 2015. Det blir tatt opp nytt lån i mai 2015 på kr 2 150 000. Et tilleggslån ble tatt opp i august 2015 på kr 520 000. Fellesgjelden for sameie er nå kr 3 621 295. Andel fellesgjeld for den aktuelle leiligheten er kr 261 354. Etter eierbrøk skulle dette ha vært kr 286 730, men forrige eier benyttet ett stående tilbud i sameiet om å nedbetale andel fellesgjeld.

 

Klageren hevder at innklagede anfører at de ikke har en undersøkelsesplikt som rekker lenger enn å innhente standardpakken «megleropplysninger» fra forretningsfører og gi opplysninger om det som er opplyst som saldo på fellesgjelden på dagen brevet fra forretningsfører er mottatt. Anførslene må videre forstås dithen at de ikke plikter å gjøre en selvstendig vurdering av de opplysninger som kommer frem av alle dokumentene de mottar. Dette mener klageren er en uriktig vurdering av eiendomsmeglingslovens regler.

 

Klageren anfører at det følger av eiendomsmeglingsloven med tilhørende forarbeider, samt rettspraksis at megleren er å anse som erstatningsansvarlig for tapet på kr 190 614 han har hatt som følge av økningen av fellesgjelden.

 

I brevet fra forretningsføreren var det angitt at restsaldo på lånet var kr 989 925. Videre var det tatt inn en eksplisitt henvisning i brevet for «Påkostninger/utbedringer: Se årsmelding». Det var ingen opplysninger i brevet fra forretningsføreren om at det kommende låneopptaket var innbakt i opplysningene om fellesgjeld.

 

Av årsberetningen fra styret fra 2013, datert 3. juni 2014, som var den aktuelle på det tidspunktet opplysningen fra forretningsfører ble innhentet, var det opplyst:

 

«Sameiet opptok et samlet lån på 2.8 mill. kroner i DNB til dekning av oppgradering av bakgård, oppussing av oppgang og til dekning av kostnader i forbindelse med tetting av tak».

 

Det følger videre av salgsoppgaven at megleren før eiendommen ble lagt ut for salg og før avtale ble inngått var kjent med at:

 

«noe lånet er tatt opp allerede og noe tas opp de nærmeste måneder».

 

Opplysningene fra forretningsføreren ga megleren en klar oppfordring til å undersøke de faktiske forhold nærmere. Det må ha fremstått usannsynlig for megleren at sameie allerede hadde nedbetalt lånet med nesten kr 2 000 000.

 

Megleren skulle ha sørget for å undersøke forholdet nærmere og ville ved enkle undersøkelser ha blitt kjent med sakens realitet: at lånet ville bli trukket opp innen meget kort tid, og at fellesgjelden ville øke dramatisk. I brevet fra forretningsføreren ble det oppgitt e-post adresse og telefonnummer til regnskapsfører med henvisning til «ved ytterliggere spørsmål om fellesgjeld» bes megler ta kontakt med vår regnskapskonsulent. Dette ble så vidt vites ikke gjort. Styrets leder ble heller ikke kontaktet.

 

Økningen av fellesgjelden er nesten en firedobling av fellesgjeld oppgitt i salgsoppgaven. Dette er en opplysning av så stor betydning at megleren må kontrollere korrektheten av opplysningen på en betryggende måte. Det er ikke gjort i denne saken. Det er etter klagerens vurdering utvilsomt at megleren har handlet i strid med god meglerskikk og må erstatte klagerens tap på kr 190 614.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Det ble i forbindelse med salget innhentet informasjon fra forretningsføreren, samt annen lovpålagt informasjon. Innklagede forholder seg til at den informasjonen som blir gitt, er korrekt.

 

Forretningsføreren opplyste i sitt brev at seksjonen hadde en andel fellesgjeld på

kr 70 740. Det ble ikke opplyst om fremtidige økninger i fellesgjelden. Før innklagede startet salgsprosessen, ble salgsoppgaven sendt til selgeren for godkjennelse. Selgeren hadde ingen kommentarer angående andel fellesgjeld. På bakgrunn av selgerens godkjennelse, samt mottatt informasjon fra forretningsføreren, hadde innklagede ingen grunn til å mistenke at de hadde mottatt uriktige opplysninger.

 

Det virker som om styret ikke hadde full oversikt over situasjonen, og av den grunn, ikke kom med sine endringer til forretningsføreren.

 

En endring av andel fellesgjeld på over kr 200 000 er å anse som en vesentlig økning, og det bør komme klart og tydelig frem i den informasjonen megleren mottar fra forretningsføreren. Innklagede ble ikke informert om dette.

 

Klageren forstår innklagede slik at de mener at de ikke plikter å gjøre en selvstendig vurdering av mottatte opplysninger. Dette er en misforståelse som tilsvaret ikke gir grunnlag for. Enhver megler har selvsagt en plikt til å vurdere de skriftlige og muntlige opplysninger han eller hun mottar under utførelse av eiendomsmeglingsoppdraget. Det partene er uenige om i denne saken, er om opplysningene megleren mottok var av en slik art at han fikk en særlig oppfordring til å foreta ytterligere undersøkelser. Innklagede fastholder at så ikke var tilfellet.

 

Det er velkjent blant eiendomsmeglere at det skal opplyses om mulige økninger hvis vedlikeholdsbehov eller andre forhold tilsier dette. Det var nettopp derfor innklagede kvalitetssikret opplysningene selgeren gav om fellesgjeld ved å kontakte forretningsføreren særskilt om dette.

 

Hvis megleren i dette tilfelle skulle hatt en plikt til å foreta ytterliggere undersøkelser utover å kvalitetssikre selgerens opplysninger hos forretningsføreren, måtte det ha foreligget konkret mistanke om at forretningsføreren gav gale opplysninger. Slik mistanke hadde ikke megleren i denne saken, og han burde heller ikke hatt slik mistanke. At forretningsføreren i et boligsameie bommer på størrelsen på fellesgjelden når han/hun får direkte spørsmål om dette er så ekstraordinært at det for en aktsom megler må anses som upåregnelig.

 

Det følger av det foregående at megleren verken kontaktet styret eller andre for å kvalitetssikre forretningsførerens opplysninger, eller hadde en særskilt oppfordring til å gjøre dette. Han handlet i aktsom god tro. Innklagede hevder at de ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det er beklagelig for klageren angående fellesgjelden, men innklagede hevder de ikke kan stå til ansvar for dette.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Eiendomsmeglingsloven § 6-7 regulerer meglerens plikt til å innhente, kontrollere og formidle opplysninger. Eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd gjelder for sameieandeler hvor det fremgår at eiendomsmeglere skal oppgi lånevilkårene for fellesgjeld, beregning av månedlige felleskostnader og andre faste kostnader knyttet til dette. Det fremgår ikke eksplisitt av ordlyden i eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 1 og nr. 2 at det skal opplyses om fellesgjeld, men det er ikke tvilsomt at det skal gjøres, jfr. blant annet NOU 2006: 1 s. 120 og Rosén og Torsteinsen: Eiendomsmegling – rettslige spørsmål (2008) s. 295.

 

Innklagede henvendte seg til forretningsføreren den 24. februar 2015 og fikk opplyst at andel fellesgjeld for den aktuelle leiligheten var kr 70 740, og at sameiets fellesgjeld var kr 989 925. Selgeren kontrollerte at disse opplysningene var korrekte. Innklagedes primærkilde til informasjon om eiendommen er selgeren, men megleren kan i en rimelig utstrekning ha en plikt til å kontrollere at selgerens opplysninger er korrekte. Innklagede mottok også årsberetningen fra styret for driftsåret 2013. Der fremgår det at sameiet opptok et samlet lån på kr 2 800 000 til dekning av vedlikeholdsarbeid.

 

I boligopplysningene er megler henvist til å få ytterligere opplysninger fra regnskapskonsulenten, som er angitt med navn og e-post adresse. Det er ikke dokumentert eller anført fra innklagedes side at megleren tok kontakt med regnskapskonsulenten. Nemnda finner at denne unnlatelsen av nærmere å sjekke hva fellesgjelden ville bli, er kritikkverdig og i strid med god meglerskikk. Dersom regnskapsfører på det tidspunktet ikke kunne ha gitt mer presise opplysninger om hva andel fellesgjeld ville bli, måtte megleren gjort dette klart i salgsoppgaven.

 

Nemnda finner i henhold dommen inntatt i Rt. 2008 side 976 avsnitt 36 og 37 og til praksis i nemnda at innklagede må bli erstatningsansvarlig for differansen mellom fellesgjelden som var opplyst i salgsoppgaven, kr 70 740, og hva fellesgjelden ble, kr 261 354. Differansen utgjør kr 190 614.

 

Klagen har etter dette ført frem.

 

 

Konklusjon:

 

DNB Eiendom AS, Oslo Ullevål har opptrådt i strid med god meglerskikk og må erstatte klageren 190 614 kroner.