Klage nr 2015036

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 8. februar 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      Torgallmenningen Eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte en enebolig 21. mars 2012. Kjøpesummen var kr 4 900 000. Klagerne hevder at innklagede har gitt uriktige opplysninger om parkeringsplass og areal. Det viser seg at parkeringsplassen er ulovlig og må fjernes.

 

Innklagede er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen avvises.

 

Klageren har i hovedsak anført:

Klagerne kjøpte en enebolig 21. mars 2012 gjennom innklagede.

 

Areal

Klagerne hevder at arealet som er opplyst er feil. Da tidligere eier kjøpte eiendommen var det oppgitt 102 kvm, men da eiendommen ble solgt til klagerne var arealet oppgitt til 125 kvm. Klagerne mener derfor at de har betalt overpris for eiendommen, da de bare kan benytte 102 kvm i dag.

 

Klagerne hevder innklagede opplyste om s-rom som p-rom, selv om han visste at utleiedelen

 

 

ikke var godkjent. Klagerne mener at det forhold at leiligheten ikke var godkjent for utleie ikke betyr at rommene ikke kunne brukes av eieren selv. Det er etter befaring fra bygningsetaten ikke lov å bruke rommene som p-rom. Det er med andre ord ikke lov til å bruke rommene slik de ble presentert på visning.

 

Klagerne anfører at en ting er at det ikke kan brukes som soverom, en annen at det er blitt «solgt og priset til p-rom i den kunnskapen om det p-rom er 103 kvm og ikke 125 km2». Ettersom megler hadde fått denne kunnskapen fra eier av huset, burde en fagkyndig på bakgrunn av de opplysningene forstått at dette ikke beregnes som p-rom. Etter befaring fra kommunen var disse definert som BRA.

 

Parkering

Klagerne anfører at det ble opplyst under visning og i salgsoppgaven at eiendommen disponerte parkering på egen tomt. Parkeringen er imidlertid ulovlig og må fjernes, ifølge Plan – og bygningsetaten. Det er gjort beregninger fra konsulentfirmaet Opak at parkeringen har en markedsverdi på kr 275 000.

 

Klagernes anfører at handelen aldri ville ha funnet sted om de visste at parkeringsplassen var ulovlig, og at saken ikke er foreldet. Det at eiendommen ble solgt gjennom dette meglerfirmaet ga dem en følelse av trygghet. Prosessen har vært vanskelig, da det har vært avvikling og flere aktører inne.

 

Klagerne ønsker fastslått at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning på kr 275 000.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Innklagede hevder at klagen forstås slik at klagerne holder megleren ansvarlig for ulovligheten av parkeringsplassen, i det minste at dette skulle ha vært opplyst fra meglerens side. For øvrig synes klagerne å reise spørsmål ved om megleren har gitt uriktige opplysninger om eiendommens areal.

 

Innledningsvis bemerker innklagede at klagerne ikke har reklamert skriftlig ovenfor megler. Innklagede mener at klagen på denne bakgrunn må avvises.

 

Foreldelse

For det tilfellet at klagen tas til behandling bemerker innklagede at de påklagede forhold ble kjent for klagerne senest 15. april 2013, da kommunen hadde tilsyn på nevnte eiendom.

 

Innklagede hevder at den del av klagen som omfatter pengekrav er å anse foreldet og således må avvises fra videre behandling.

 

Innklagede vil gjøre gjeldene at et hvert krav ovenfor megleren må ansees tapt grunnet for sen (dvs. ikke gjennomført) reklamasjon og passivitet. Det faktum at klagerne har forsøkt å fremsette reklamasjon – til annen en eiendomsmegler den 3. desember 2014, er ikke egnet til å påvirke vurderingen av om reklamasjonen er fremsatt rettidig.

 

Parkeringsplass

For det tilfellet at klagen realitetsbehandles vil megleren i forhold til parkeringsplassen gjøre gjeldende at de opplyste om parkeringsplass slik den fremstod på eiendommen. Megleren hadde ikke på noe tidspunkt grunn til å gjøre undersøkelser knyttet til lovligheten av parkeringsplassen.

 

Sett i sammenheng med at bygningen opprinnelig er fra rundt 1850 og senere er modernisert, og ikke minst at den aktuelle parkeringsplassen som sådan ikke fremstod uvanlig, kan det ikke tillegges megler en aktivitetsplikt for å undersøke lovligheten av denne. Det bemerkes i denne sammenheng, med henvisning til eiendomsmeglingslovens forarbeider, at megleren ikke er å anse som byggeteknisk fagkyndig.

 

Parkeringsplassens alder og beliggenhet ut mot offentlig vei tilsier i seg selv at denne ikke på noen måte vekket mistanke om uregelmessigheter. Det foreligger på denne bakgrunn intet grunnlag for å rette kritikk mot meglerens oppdragsutøvelse eller forhold til god meglerskikk.

 

Areal

Hva gjelder eiendommens areal har megleren angitt arealet som beregnet av takstmann, i samsvar med NS3940 og takstbransjens retningslinjer for arealmåling – slik det fremgår av salgsoppgaven. For øvrig var det opplyst pr. salgsoppgaven at eiendommen bestod av tre soverom, og at det i tillegg var to boder som ble brukt som og var bygget om til soverom. Det er sentralt å peke på at Fylkesmannen i nevnte vedtak – på side 2, fjerde avsnitt – på bakgrunn av selgerens og klagernes tidligere omtalte brev, la til grunn at klagerne:

 

«var opplyst ved overtakelsen av huset om at de omtvistede rommene ikke var godkjent som beboelsesrom»

 

Det kan etter dette ikke var tvil om at klagerne var kjent med de reelle forhold pr. avtaletidspunktet. Det foreligger intet grunnlag for å rette kritikk mot megleren vedrørende angivelse av eiendommens areal m.v.

 

Megleren vil prinsipalt gjøre gjeldende at klagen må avvises og subsidiært at den ikke tas til følge. Han har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, og klagerne er ikke under noen omstendighet berettiget erstatning fra innklagede.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstand om feil oppgitt p-rom i salgsoppgaven, uriktig opplysning om parkeringsplass og krav om erstatning.

 

Ved mottakelse av innklagedes tilsvar, ble nemnda gjort kjent med at klageren ikke hadde vært i kontakt med innklagede med forsøk på løsning. Saken ble derfor stilt i bero, og klageren ble gjort oppmerksom på dette den 9. september, og senere purret 5. oktober, 20. oktober og 12. november 2015. Da slik dokumentasjon ikke var mottatt 9. desember, ble klageren varslet om at saken ville bli avsluttet dersom den ikke ble ettersendt innen 14 dager. Klageren svarte ved å be om utsettelse til 10. januar og informerte om at han hadde «fått en til å se på saken». Sekretariatet mottok ingen tilbakemelding innen 10. januar 2016. Klageren ble ved sekretariatets e-post av 11. januar varslet om at saken ville bli avvist i nemndsmøte dersom dokumentasjon på kontakt med megler med forsøk på løsning ikke var mottatt før møtet.

 

Slik dokumentasjon ble ikke mottatt. Nemnda viser til «Avtale om Reklamasjonsnemnd» punkt 1 hvor det blant annet fremgår:

 

«Med mindre særlige forhold foreligger, kan nemnda bare behandle saker hvor klagerne på forhånd har reklamert skriftlig til megleren uten at tvisten er løst.»

 

Saken blir etter dette å avvise.

 

 

Konklusjon:

 

Saken avvises.