Klage nr 2015058
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 8. februar 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Vest AS Fyllingsdalen
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte leilighet ved bruk av forkjøpsrett i januar 2015 for kr 1 920 000. Et bud på kr 1 880 000 ble først akseptert av selgeren, men budgiveren bød over seg selv med kr 40 000 med sikte på å forhindre at noen tok leiligheten på forkjøpsrett. Klageren hevder å være berettiget til å kreve differansen mellom det aksepterte budet og den endelige salgssummen refundert. Klageren hevder at megleren har brutt sin plikter i håndteringen av budrunden ved å tillate en forhøyet pris etter budaksept. Innklagede bestrider å ha gjort noe galt.
Innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Budjournalen viser at det ble lagt inn et bud på kr 1 880 000 den 20. januar 2015 med akseptfrist kl. 13.45. Budet ble akseptert av selgeren kl. 13.38. Klageren kunne i kraft av sitt medlemskap i boligbyggelaget, tre inn i høyeste bud.
Kl. 13.58 kom det inn et nytt bud fra samme budgiver på kr 1 920 000. I budjournalen er det
innført en kommentar fra megleren om at selgeren hadde gitt budgiver anledning til å justere budet oppover etter aksept.
Klagerens sentrale påstand er at siste bud kom inn 20 minutter etter aksept fra selgerens side, og at dette er i strid med forbrukerinformasjonen i salgsoppgaven om når bindende avtale er inngått, der det fremgår under avsnittet om Viktige avtalerettslige forhold, at «Når en aksept av et bud har kommet frem til budgiver innen akseptfristens utløp, er det inngått en bindende avtale». Klageren mener at det siste budet på kr 1 920 000 derfor ikke kan være gyldig.
Det kan ikke tillegges vekt at fremgangsmåten ble gjennomgått på kontraktsmøtet. Klageren ble overrumplet og trengte tid til å undersøke hvordan budgivningen skal foregå.
Til innklagedes bemerkning om at det ikke er innklagede som har gjort noe galt, og at det er kjøper og selger som har inngått avtalen om forhøyet kjøpesum, så vil klageren tilføye at megleren skulle opplyst selgeren og budgiveren om at handelen var avsluttet idet selgeren hadde akseptert budet på kr 1 880 000. Klageren viser til de reglene som eiendomsmeglere må forholde seg til i motsetning til en privat selger, herunder at partene i en bolighandel skal ha sikkerhet for at megleren avvikler budrunden på en forsvarlig måte.
Det kan ikke tillegges vekt at klageren så budjournalen før han valgte å benytte forkjøpsretten. Det var første gang klageren kjøpte bolig, og han trengte litt tid til å forstå reglene og tenke gjennom den faktiske saksgangen.
Klageren kan ikke forstå at selgeren kunne gi budgiveren anledning til å oppjustere budet etter at aksept var gitt, og bindende avtale inngått. Klageren hevder seg berettiget til å kunne kreve differansen mellom kr 1 920 000 og kr 1 880 000, kr 40 00, refundert.
Innklagede har i hovedsak anført:
Klageren kjøpt en leilighet ved bruk av forkjøpsrett, og har ved gjennomgang av budjournalen sett at et bud på kr 1 880 000 først var akseptert av selgeren, men at budet senere ble økt av samme budgiver til kr 1 920 000, hvilket ble endelig avtale. Bakgrunnen for dette var at budgiveren ønsket å redusere risikoen for at han ikke skulle få leiligheten, som følge av den forkjøpsretten som følger av vedtektene i borettslaget.
Aksepten fra selgeren omfattet en forhøyelse fra budgiver. Budgiveren signaliserte at han ville gi høyere bud, før aksepten fra selgeren. Dette ble gjennomgått med klageren og selgeren på kontraktsmøtet.
Salgssummen ble kr 1 920 000, og det var denne summen som leiligheten ble utlyst på forkjøpsrett for. Dette var den endelige prisen, uavhengig av om leiligheten ble tatt på forkjøpsrett eller ikke.
Det er høyst uklart for innklagede hva foretaket skal ha gjort galt i denne saken, og det er heller ikke anført at innklagede har brutt noen regler i sitt eiendomsmeglingsoppdrag.
Det vises til vedtektene som klageren utledet sin forkjøpsrett fra, der det heter i pk.t 3.1 at
Dersom andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget forkjøpsrett.
Klagers forkjøpsrett knytter seg til den hendelsen at andelen skifter eier, og må basere seg på inntreden i den endelige avtalen som er inngått mellom selger og kjøper, i dette tilfellet en salgssum på kr 1 920 000. Det er uten betydning hva som har skjedd i forhandlingsfasen frem til endelig kjøpesum ble avtalt. Klager kan ikke sette den avtalen han trer inn i, til side.
Det bemerkes at klager selv har valgt å benytte seg av forkjøpsretten til den prisen som var avtalt på kr 1 920 000. Det er ikke rimelig at klageren skal få rabatt på et beløp han har akseptert. Enda mindre rimelig er det om innklagede skulle bli ilagt ansvar. Budjournalen beskriver det reelle hendelsesforløpet som fant sted mellom to uavhengige parter.
Innklagede kan ikke være erstatningsansvarlig for at de to avtalepartene, kjøper og selger, har inngått avtale om forhøyet kjøpesum.
Klageren fikk oversendt budjournalen den 21. januar 2015. Dette skjedde før klageren valgte å benytte seg av forkjøpsretten. De innsigelser han gjør gjeldende, kunne han derfor ha gjort gjeldende før han besluttet å benytte forkjøpsretten.
Det bes om at klagen ikke tas til følge.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om erstatning av differansen (kr 40 000) mellom to bud fra samme budgiver, da klageren hevder at det siste budet, som ble endelig salgssum, ikke kan være gyldig.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke kan føre frem.
Klagerens hovedpoeng synes å være at når et bud er akseptert er det inngått bindende avtale, jf. reglene i «Forbrukerinformasjon om budgivning». Det er riktig at avtaleretten er slik. Den praktiske konsekvens av dette er imidlertid at en budgiver ikke kan trekke seg fra handelen når budet er akseptert selv om kjøpekontrakt ikke er undertegnet enda. Det er også slik at når et bud er innsendt til megleren, og han har formidlet innholdet i budet til selgeren, kan budet heller ikke trekkes tilbake.
Selv om det er inngått en bindende avtale når et bud er akseptert, er dette avtalerettslig ikke til hinder for at selgeren og kjøperen blir enige – som i dette tilfellet – om en høyere kjøpesum. Selgeren kan imidlertid ikke ensidig kreve en høyere kjøpesum.
Nemnda bemerker at det, slik saken er opplyst for nemnda, ikke er noe som tilsier at det høyeste budet var proforma. Det vil si at det høyeste budet kun hadde et formelt, men ikke reelt innhold, og at formålet til budgiver og selger var å få klageren til å måtte betale en høyere kjøpesum ved bruk av forkjøpsretten. Nemnda bemerker også at det i rettspraksis skal mye til for å nå frem med en påstand om at en avtale er proforma.
Det er følgelig ikke noe som tilsier at megleren her har opptrådt på en kritikkverdig måte eller brutt noen bestemmelser i eiendomsmeglingsloven eller eiendomsmeglingsforskriften. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.