Klage nr 2015138

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 8. februar 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Oslo AS

 

Saken gjelder:               Feil/ manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en selveierleilighet gjennom innklagede. Kontraktsmøtet ble avholdt

2. oktober 2012. Klageren hevder innklagede ikke opplyste om en forfalsket ferdigattest av en blindkjeller. Videre mener klageren at vinterhagen ikke kan defineres som P-rom. Klageren anfører derfor at markedsføringen var misvisende. Klageren hevder at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning for saksomkostninger i forbindelse med et rettsforlik med eierskifteforsikringsselskapet og behandling i nemnda.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:

Forfalsket ferdigattest

Det er dokumentert at foregående, og derfor også siste eier, forfalsket en ferdigattest for innredning av en blindkjeller på 60 kvm. Innredningen ble utført i 1998-1999 og omsøkt i 2010, forut for salg til de klageren kjøpte eiendommen av i 2012. Arealet skulle oppfylle krav i henhold til TEK 2007 som ville ha medført betydelige kostnader for selgeren. Megleren har enten unnlatt å innhente ferdigattest, eller innhentet uten å opplyse om de faktiske forhold. Dette anses for å være kritikkverdig.

 

Kommunen bekrefter å ha fått de dokumentene som var nødvendige for å utstede en ferdigattest, og ikke de aktuelle dokumenters gyldighet, eller at det utførte arbeidet er i samsvar med gjeldende tekniske standard.

 

Selgerens, herunder meglerens opplysningsplikt, skal tillegges større vekt enn kjøperens undersøkelsesansvar. Klageren avdekket forfalskningen av ferdigattesten ved å bruke noen få minutter på å søke i kommunens arkiv. Klageren anser det like kritikkverdig av megleren å holde tilbake slik informasjon, som ikke å innhente den når den er så lett tilgjengelig og har så stor betydning.

 

Feil og mangler ved det elektriske anlegget

Det ble også avdekket alvorlige feil ved det elektriske anlegget. Blindkjelleren ble innredet etter 1984 (1998/1999) som tilførte leiligheten et areal på ca. 60 kvm. Manglende omtale om utbyggingen er derfor svært relevant. Anlegget var sterkt underdimensjonert hvilket blant annet hadde ført til at en ventilasjonsvifte hadde brent i stykker.

 

Blindkjelleren er påkostet kr 1 300 000, og har nå en standard som passer språkbruken i salgsoppgaven.

 

P-rom

Det er dokumentert at vinterhagen på 14 kvm, som det ble fremlagt ferdigattest for, ikke oppfyller tekniske krav til å bli definert som P-rom slik som det ble påstått i salgsoppgaven.

 

Markedsføring

Eiendommen ble kraftig overpriset. Prisantydningen var kr 7 300 000. Eiendommen ble solgt for kr 6 900 000 med en erstatning på kr 650 000 til kjøperen. Innklagede burde ved sin prising tatt hensyn til den forfalskede ferdigattesten, og at vinterhagen ble markedsført som P-rom til tross for at standarden tilsa noe annet. Videre kjøpte selgeren leiligheten for kr 6 000 000 og la den ut i markedet mindre enn to år etter til kr 7 300 000, uten å ha foretatt andre oppgraderinger enn å skifte kjøleskapet.

 

Videre hevder klageren at markedsføringen er misvisende. Leiligheten er markedsført som en «Delikat og tiltalende selveierleilighet med spennende planløsning. Leiligheten preges av godt håndverk, solide materialer og delikate farger». Leiligheten burde blitt omtalt som et «oppussingsobjekt med stort potensiale».

 

Erstatning

Klageren hevder at hans interesser ikke har blitt ivaretatt, og at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren inngikk et rettsforlik med eierskifteforsikringsselskapet den 11. august 2015 som medførte at eierskifteforsikringsselskapet aksepterte å betale kr 650 000 til klageren, samt at hver av partene betalte sine saksomkostninger. Klagerens saksomkostninger var på kr 179 583, hvorav kr 168 000 var honorar til advokat, kr 11 000 til takstmann, og kr 500 til Reklamasjonsnemnda. Klageren forventer at innklagede erstatter dette da det ikke ville oppstått hvis megleren hadde gitt relevant og lett tilgjengelig kunnskap om eiendommen.

 

Kravet om erstatning av saksomkostninger overfor innklagede kan fremmes på selvstendig juridisk grunnlag. Det er videre feil at klageren har redusert sitt krav. Klageren har trukket krav i forbindelse med reklamasjoner knyttet til feil og mangler, og fastholdt sitt krav til dekning av saksomkostninger. Kravet anses som tilstrekkelig dokumentert.

 

Både sameiets – og eget forsikringsselskap har avvist å dekke advokatkostnadene.

 

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Selgerne av selveierleiligheten innga salgsoppdrag i november 2011. Oppdraget ble senere fornyet. Selgerne hadde eid boligen siden 2010.

 

I forbindelse med salgsoppdraget ble det innhentet vanlig takst for boligen, og ikke tilstandsrapport. Takstmannen satte verditaksten til kr 7 300 000, lånetaksten til kr 6 400 000, og det ble gjort et fradrag for utidsmessighet på kr 700 000. I salgsoppgavens første side ble det spesielt lagt vekt på at leiligheten og terrassen var stor, samt at det var flott utsikt. I tillegg hadde eiendommen en vinterhage og garasje.

 

Etter at saken var avsluttet med eierskifteforsikringsselskapet, kontaktet klageren innklagede. Klageren hevdet at forsikringsselskapene vanligvis ikke betaler ut fullt oppgjør. Han hadde fått utbetalt kr 650 000, og anførte at han hadde fått erstattet kr 350 000 for lite. Det manglende beløpet krevde han megleren for, men det ble ikke fremlagt dokumentasjon og kravet ble avvist.

Markedsføring av eiendommen/lokkepris

Innklagede kan ikke se at megleren har brutt bransjenormen. Selgeren var villig til å overdra boligen til prisantydning. Markedet var ikke villig til å betale prisforlangende på det tidspunkt eiendommen ble lagt ut for salg. Det kan skyldes flere forhold, f.eks. utbudet av tilsvarende boliger.

Innklagede forstår ikke logikken i at megleren har operert med lokkepris fordi kjøperen i ettertid har inngått et forlik med eierskifteforsikringsselskapet som har medført utbetaling av kr 650 000.

Unnlatt å innhente eller unnlatt å informere om forfalsket ferdigattest

Megleren innhentet informasjon om at det forelå midlertidig brukstillatelse fra 26. november 1985. I salgsoppgaven står det:

 

At slike tillatelser/attester eksisterer gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent.

 

Megleren hadde ikke på noe tidspunkt fått signaler eller mistanke om at det var avgitt uriktig informasjon i forbindelse med ferdigattesten av vinterhagen.

I tillegg ble kjøper anbefalt til å foreta en grundig gjennomgang av eiendommen, gjerne sammen med bygningskyndig person.

Innredningen av blindkjelleren ble ikke utført av selgeren. De videreførte informasjonen de hadde. Tidligere eiers arkitekt søkte om tillatelse til innredning av blindkjelleren den

25. mai 2010, og arbeidet ble ferdigattestert den 26. november 2010.

 

Innklagede var ikke på noe tidspunkt klar over at arbeidene var gjort lenge før søknad om tillatelse ble sendt. Innklagede ser at klageren hevder at arbeidene ble utført i 1998 eller 1999, men megleren forsto ikke at søkeåret ikke var byggeåret. Innklagede er uenig i at det er meglerens oppgave og ansvar å ettergå kommunal saksbehandling, samt å undersøke med tidligere eiere og naboer, når en ikke har mistanke eller kunnskap om at opplysningene er feil eller uriktig. I svarbrevet som megleren fikk fra sameiet, fremkom det ingen indikasjoner på at det måtte foretas ytterliggere undersøkelser.

 

Klageren har innsendt all informasjon til kommunen, samt vært i dialog med dem om arbeidene og tillatelsen som gjelder blindkjelleren. Kommunen skrev i brev til klageren allerede i juli 2015 at:

Kommunen tar dette til etterretning, men ser ingen hensikt i å gå nærmere inn i byggesaken fra 2010. Byggesaken er avsluttet med ferdigattest, noe som er gjort på grunnlag av de opplysninger og bekreftelser som ble oversendt kommunen fra ansvarlig søker i byggesaken.

Klagerens utgangspunkt om at tillatelsen var å anse som en nullitet, samt at blindkjelleren ville blitt vurdert som ulovlig innredet og må omsøkes på nytt, har ikke blitt en realitet. For øvrig har ikke, og vil ikke klageren få noen pålegg fra kommunen selv om de har fått opplysninger om eventuelle mislige forhold. Kommunens endelige tilbakemelding ble sendt til klageren i juli 2015. Klageren var dermed kjent med kommunenes holdning forut for oversendelse av sitt første krav til innklagede.

Feil og mangler ved det elektriske anlegget

I taksten ble det gitt opplysninger om at det elektriske anlegget ikke var vurdert, og at sikringsskapet har porselensikringer. Leiligheten ble bygget i 1984, og interessenter kunne derfor ikke ha noen forventning om at det elektriske anlegget var av nyere dato.

P-rom

Innklagede er ukjent med den standard som klageren viser til når det gjelder vurderingen av vinterhagen. I veilederen som bransjeorganisasjonene har samlet seg om, er det klart at det er bruken av rommet, ikke den offentlige godkjennelse, som ligger til grunn for vurderingen av rommet. Det er uttrykkelig gitt opplysning om dette i salgsoppgaven:

Arealberegningene er angitt i henhold til Veileder for NS 3940, samt at rom defineres etter bruken av rommet på befaringstidspunktet, selv om bruken kan være i strid med tidligere eller gjeldende byggeforskrifter. Da det ikke foreligger spesifikk definisjon av hva som er primær rom (P-rom) og sekundære rom (S-rom) og benevnelsen av enkelte rom vil derfor fastsettes etter skjønn.

I taksten som lå vedlagt salgsoppgaven, er det angitt at verditaksten er utført i henhold til NTFs regler, NS 3451 og takstmannsbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Takstmannen opplyser videre at det ikke er en forutsetning om at rom medtatt i P-arealet oppfyller krav i byggeforskriftene til varig opphold. Takstmannens vurderinger av vinterhagen som P-rom, er korrekt fordi arealet inngår i og brukes som en del av boligens øvrige oppholdsrom. Vinterhagen fremsto etter innklagedes syn som et P-rom, og skulle etter standarden benevnes etter sin bruk.

Klagerens påstand om at vinterhagen må tilfredsstille dagjeldende teknisk forskrift for å være målverdig P-rom areal er uriktig. Et slik krav fremkommer ikke av standarden. Av bildene av vinterhagen kan man se at den er forholdvis enkel konstruksjon som selgeren opplyste om at var oppført i 2005.

Riving av vinterhagen og gjenoppbygging etter gjeldende teknisk forskrift er en oppgradering som klageren ønsket seg, men som det ikke er belegg for at klageren kan kreve dekket av megleren.

Erstatning

I klagerens henvendelse til megleren den 14. august 2015 skrev han:

De som kjenner Protector antar at selskapet inngikk forlik fordi en dom vil gitt en erstatning i størrelsesorden kr 1 000 000.

På denne bakgrunn rettet han udokumentert krav mot megler på kr 350 000. I den anledning vil innklagede nevne at klageren inngikk et rettsforlik med eierforsikringsselskapet som medførte utbetaling av en erstatning på kr 650 000. I klagerens første henvendelse til innklagede nevnte han særlig tre forhold som han mente megleren var ansvarlig for: vinterhagen, blindkjelleren og et stort antall mindre reklamasjoner om andre forhold. Etter innklagedes syn dekker rettsforliket alle forhold i saken, slik at klageren nå krever samme forhold dekket to ganger.

Innklagede registrerer at klageren har redusert kravet sitt fra kr 350 000 til kr 175 000. Det er imidlertid ikke dokumentert et tap. Innklagede anfører at klagerens krav på kr 175 000 i saksomkostninger heller ikke er dokumentert.

Innklagede antar at klager kan få dekket store deler av saksomkostningene via huseierforsikringen til sameiet. Fra mottatt informasjon er det ikke helt klart for innklagede om klageren har betalt hele beløpet på kr 168 083 selv, om deler er betalt av andre, samt hvorfor klageren ikke har fått det dekket via huseierforsikringen. Her burde det vært gitt tydelig informasjon. Saksomkostningene som klageren har betalt, gjelder hovedsaken mot selgeren og eierforsikringsselskapet, ikke denne sak.

Opptrådt i strid med god meglerskikk

Innklagede er uenig i klagerens vurdering av deres utøvelse av oppdraget, og at det er krav til at megleren skal ha bygningsteknisk kompetanse som avdekker feil eller mangler ved boligen. Kjøperen har kjøpt en bolig som ble oppført i 1984, og kunne følgelig ikke ha forventinger om at boligen var uten lyte.

Innklagede kan ikke se at de har opptrådt i strid med god meglerskikk, eller erstatningsbetingende uaktsomt. Innklagede erkjenner ikke ansvar, og mener at det må stilles krav til dokumentasjon av det tap som hevdes lidt.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Ferdigattest

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr 8 skal megleren gi kjøperen skriftlig opplysning om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. I Rosén og Torsteinsen Eiendomsmegling – rettslige spørsmål 2. utgave s. 285 fremgår bl.a.:

«Kommunen utfører ikke kontroller på hvert bygg før midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest utstedes. Det er i stedet et tillitsbasert system med en ansvarlig søker som skal være et bindeledd mellom de ansvarlig prosjekterende, ansvarlig utførende, ansvarlig kontrollerende, tiltakshaver og kommunen. …]

 

[Eiendomsmeglingslovutvalget] mente at eiendomsmeglere likevel bør bringe på det rene «hvorvidt det foreligger ferdigattest». Det er altså ikke slik at megleren plikter å undersøke om vilkårene for å utstede ferdigattest etter plan- og bygningsloven og byggetillatelsen var oppfylt. Det er eksistensen av ferdigattest som er det avgjørende.»

Det følger av salgsoppgaven at:

Det er utstedt brukstillatelse den 26.11.1985. At slike tillatelser/attester eksisterer gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent.

På bakgrunn av denne opplysningen, viser salgsoppgaven at det ikke foreligger ferdigattest for senere utførte arbeider og oppgraderinger. Innklagede har dermed oppfylt sin opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7.

P-rom

Ifølge eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) nr. 6 skal salgsoppgaven inneholde en angivelse av «bebyggelsens arealer». Nemnda bemerker at det ikke kan settes likhetstegn mellom P-rom og rom godkjent for varig opphold. Alle oppholdsrom er P-rom. Dette gjelder selv om de ikke er godkjent for varig opphold. Det som er avgjørende, er bruken av rommene.

Markedsføring

Reklamasjonsnemndas finner det klart at innklagede ikke har drevet villedende markedsføring, eller at det er tale om lokkepris. Det at det ble inngått et rettsforlik med eierskifteforsikringsselskapet, kan ikke føre til en annen vurdering.

Innklagede har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, og erstatningskravet fører følgelig ikke frem.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.