Klage nr 2015144

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 8. februar 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      Aktiv Eiendomsmegling Skjøren Eiendom

Skjøren Eiendom AS

 

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en ubebygd tomt gjennom innklagede den 4. mai 2012. Klageren hevder innklagede ikke har gitt opplysninger om bestemmelser i kommuneplanens arealdel om krav om geotekniske undersøkelser som var av vesentlig betydning for byggeprosessen. Klageren krever kostnadene knyttet til de geotekniske undersøkelsene og merkostnader m.m. erstattet av innklagede med til sammen ca. 1,9 millioner kroner.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:

Klageren kjøpte en ubebygd tomt gjennom innklagede den 4. mai 2012. I forbindelse med søknad om rammetillatelse for oppføring av enebolig på tomten, ble klageren i november 2012 gjort oppmerksom på bestemmelser i kommuneplanens arealdel som var av vesentlig betydning for byggeprosessen. Det viste seg at tomten ligger under marin grense, og har stigningsforhold brattere enn 10 grader. Etter kommuneplanens arealdel § 1-6 pkt. 5 er det et krav om gjennomføring av geotekniske undersøkelser før det kan gis rammetillatelse til bygging av tomten.

 

Klageren hevder at det aldri ble gitt opplysninger om kravet. De eneste opplysningene om tomtens stigningsforhold var «noe skrående tomt» i salgsprospektet, og «tomt beliggende i ett skrått terreng» i takstrapporten.

 

Kommuneplanens arealdel inngikk verken i salgsprospektet eller i kjøpekontrakten. Dette bekrefter også selgeren i en e-post hvor det står: «Når du henviser til kommuneplanens arealdel 2011-2022, så har jeg ikke sett denne før». Eiendommen har således helt klart en mangel. Dersom klageren hadde hatt kunnskap om kommunens krav til undersøkelser, ville klageren ikke kjøpt eiendommen.

 

Klageren har vurdert å gå til søksmål mot selgeren på bakgrunn av nevnte mangel, og har varslet selgeren om dette ved brev 12. november 2012, 28. november 2012, 3. januar 2013, samt 25. april 2013. Megleren mottok kopi av de to siste brevene. Klageren har imidlertid kommet til at selgeren ikke burde lastes for dette. Man kan ikke regne med at en selger skal ha kjennskap til kravet om geotekniske undersøkelser ved eiendommer som ligger under marin grense, og stigningsforhold som er brattere enn 10 grader. Dette er noe en megler, som profesjonell aktør, bør vite om, undersøke og dermed gi kjøperen opplysninger om, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1). I tillegg er utelatelse av betydelige opplysninger brudd på god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3 (2).

 

De geotekniske undersøkelsene ble gjennomført på nyåret 2013. Det følger av vurderingsrapporten fra geotekniker av 23. april 2013 at sikkerhetsfaktoren for tomten var lav, og at det måtte utføres stabiliserende tiltak før tomten kunne anses byggeklar. I tillegg ble det anbefalt at det ble utført rørfornying av en kommunal rørledning som gikk under bakken på tomten for å unngå fremtidige skader på den nye boligen. Merkostnadene på bakgrunn av de geotekniske undersøkelsene er blitt betraktelige. Klageren finner det rimelig at merkostnadene dekkes av megleren, da feilen som ble begått er meget grov.

 

Innklagede viser til at informasjon vedrørende de geotekniske forhold fremgikk av side 7 i kontrakten. Det eneste som fremgår av denne siden er en innholdsfortegnelse over bilag. Det faktiske bilaget som skal omhandle geotekniske forhold eksisterer ikke fysisk i kontrakten. Klageren kan derfor ikke huske eller se å ha mottatt dette dokumentet på visning eller elektronisk. Om det er sendt elektronisk må megleren være klar over at dokumenter som sendes på e-post kan oppfattes som «spam» av mottakerens e-post server og dermed bli stoppet slik at mottakeren ikke mottar dette. Det er derfor viktig at denne typen informasjon inngå som en konkret del av kontrakten for å sikre at kjøperen får dokumentet, noe som ikke har skjedd i dette tilfellet.

 

Innklagede hevder at en tomt som ligger i et skrående terreng representerer potensielle utfordringer. Med klagerens manglende kompetanse rundt geotekniske forhold og bygging av hus kan ikke klageren forutsi hvilke potensielle utfordringer det kan være ved å bygge i skrående terreng.

 

Vedrørende bytte av kloakkledningen, fremgår det av kommuneplanen at denne ledningen skulle byttes i fremtiden. Det er slik at hvis kommunen hadde initiert dette bytte selv, så ville de dekket kostnaden. Klageren konfronterte kommunen med dette, men kommunen hevdet at kjøperen måtte dekke denne byttekostnaden selv fordi kommunen ikke hadde satt av penger til dette i det gjeldende budsjettet. Klagerens krav mot megleren i forbindelse med bytte av kloakkledning står derfor ved lag.

 

Passivitet

Klageren hevder å ikke ha vært passiv i saken. Klageren mener å ha brukt tiden til å samle nok informasjon for å få en reell oversikt over ekstrakostnadene som har påløpt i byggeprosjektet.

 

Erstatning

Klageren krever erstatning på kr 1 896 601.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Innklagede fikk i oppdrag å selge boligtomten den 15. mars 2012. Salgsforberedelsene strakk seg over de neste ukene, og visning ble annonsert til søndag den 15. april 2012. Taksten var kr 1 300 000, og prisantydningen var kr 1 250 000.

 

Visningen ble gjennomført på vanlig måte med megleren tilstede. Kommuneplanens arealdel ble delt ut til interessenter på visning sammen med prospekt. Klageren var på visningen. Det må derfor legges til grunn at klageren har mottatt kommunedelplanen.

 

Mandag den 16. april 2012 var det budrunde, og innklagede registrerte relativt stor interesse med tre budgivere involvert. For ordens skyld ble kommunedelplanen også sendt ut elektronisk til alle registrerte interessenter den dagen budrunden ble gjennomført. Nevnte mail ble derfor sendt til klageren den 16. april 2012 kl. 11.32. Mailen ble besvart av klageren hvilket bekrefter at den er mottatt. Aksept av klagerens bud var kl. 14.00. Det ble ikke tatt noen forbehold i klagerens bud.

 

Klageren etterlyser at kommuneplanen ble inntatt i kontrakten. I kontraktens § 14 på side 7 gis en oversikt over alle bilag som gjort til en del av avtalen. Kontraktsmøtet ble gjennomført med begge parter til stedet, hvor både avtalen og bilagene ble gjennomgått.

 

Hva angår bytte av kloakkledning, så er det på prospektets side 5 under pkt. «Vei/vann/avløp» opplyst at det ikke er lagt opp vann og kloakk til tomten. Eventuelle kostnader knyttet til dette er noe en potensiell kjøper må påregne. I tillegg opplyses på side 7 i prospektet under pkt. «offentlige forhold» om servitutt hvor det gis rett til å koble seg til vann og kloakk hos

bnr. 211 mot «å betale all omkostninger i forbindelse med dette». Dette underbygger ytterliggere at dette er kostnader en kjøper må påregne.

 

Det registreres at klageren fremmer krav om erstatning tilsvarende full opparbeidelse av tomten. Det skal i denne sammenheng påpekes at dette ikke er solgt som en byggeklar tomt, og kravet fremstår som helt urimelig.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) nr. 10 at salgsoppgaven skal gi opplysninger om «forholdet til endelige offentlig planer». I forarbeidene er det uttalt at megler rutinemessig bør innhente «arealdelen av kommuneplanen og reguleringsplanen, jfr. plan – og bygningsloven § 20-4 og kapittel 7», jfr. NOU 2006: 1 s. 156. Det påligger megleren å påse at kjøperen blir underrettet om opplysninger om eiendommen før avtale inngås.

 

Innklagede hevder kommuneplanens arealdel ble delt ut på visning, at den ble sendt ut

elektronisk til alle registrerte interessenter den dagen budrunden ble gjennomført, og at den ble inntatt som bilag til kjøpekontrakten. Klageren hevder imidlertid ikke å ha fått denne. Det ble i selve salgsoppgaven ikke gitt opplysninger om de aktuelle bestemmelsene i kommuneplanens arealdel om krav til geotekniske undersøkelser.

 

Nemnda finner at selv om det skulle medføre riktighet at klageren før bindende avtale ble inngått, fikk informasjon om kommuneplanens arealdel, måtte informasjonen om krav til geotekniske undersøkelser fremgå uttrykkelig av salgsoppgaven eller på annen dokumenterbar måte. Innklagede har vist til at en e-post med kommunedelplanen ble sendt til bl.a. klageren den dagen budrunden ble gjennomført, og at han besvarte denne mailen som bekrefter at klageren mottok informasjonen. Den dokumentasjonen som er fremlagt for nemnda på dette punktet, finner nemnda ikke tilfredsstiller de krav som må stilles for å dokumentere at klageren har fått tilstrekkelig informasjon før avtaletidspunktet.

 

Når innklagede ikke har sannsynliggjort at det var gitt opplysninger om dette, har innklagede opptrådt i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Når det gjelder utgifter til bytte av kloakkledning, fremgår det klart av prospektet at det ikke er lagt opp vann og kloakk til tomten. Klagen på dette punkt kan derfor ikke føre frem.

 

Klageren har fremsatt et krav på i underkant av 1,9 millioner kroner, som inkluderer utgiftene til kloakk. Nemnda har ut i fra sin behandlingsform (skriftlig behandling uten å høre forklaringer fra parter og vitner) ikke grunnlag for å ta stilling til et eventuelt erstatningskrav og størrelsen på dette.

 

 

Konklusjon:

 

Aktiv Eiendomsmegling Skjøren Eiendom, Skjøren Eiendom AS, har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.