Klage nr 2015149
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 8. februar 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Heimdal Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Meglers utlegg/vederlag/honorar
Saksfremstilling:
Klageren og klagerens tidligere samboer inngikk oppdragsavtale med innklagede den 18. august 2015 om salg av deres leilighet etter samlivsbrudd. Klageren besluttet å tre inn i det høyeste budet og løse ut sin samboer i stedet for å selge leiligheten. Eiendommen var ifølge grunnboken eid med en halvpart på hver. En samboeravtale viste at den reelle eierbrøken var 2/3 på klageren og 1/3 på den tidligere samboeren. Klageren hevder at vederlaget skal regnes ut fra den reelle salgssummen, og ikke det høyeste budet. Klageren ønsker også at nemnda vurderer om en fremleggelse av privat oppgjørsavtale etter samlivsbrudd er i samsvar med god meglerskikk.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren engasjerte innklagede til å selge en leilighet. Innklagede var kjent med at klageren i henhold til samboerkontrakt eide 2/3 av leiligheten, mens hans tidligere samboer eide 1/3.
Leiligheten ble lagt ut for salg til prisantydning kr 3 590 000. Klageren kjøpte hans tidligere samboers andel i leiligheten for kr 1 197 667. Kjøpesummen ble bekreftet i brev fra innklagede oversendt til klageren pr. e-post samme dag.
Klageren sendte e-poster til megleren 1. oktober, 7. oktober og 12. oktober 2015 med
spørsmål om meglerhonoraret, og da særlig provisjonsposten, bør vurderes i lys av det avtalte og salgets særlige omstendigheter. Da e-postene i det alt vesentligste forble ubesvart, valgte klageren å skrive et brev til megleren samt fagansvarlig den 19. oktober 2015. I brevet gjorde klageren gjeldende at provisjonen, 0,9% av salgssum i henhold til oppdragsavtalen, er utregnet til kr 32 310. Klageren anførte at provisjonen synes utregnet på feil grunnlag, nemlig prisantydningen pålydende kr 3 590 000, og ikke salgssummen. Hvis man legger salgssummen til grunn er provisjonsgrunnlaget vesentlig lavere, og medfører at det er betalt
kr 21 540 for mye. I tillegg bemerket klageren at det var avkrevd kr 900 for nabovarsler som klageren mente ikke var blitt utdelt. Ingen av klagerens venner, bekjente eller naboer i området har mottatt et slikt.
Fagansvarlig kom med sin vurdering av saken pr. e-post datert 21. oktober 2015. Kravet ble i det alt vesentligste avslått, med den begrunnelse at salgssummen, herunder provisjonsgrunnlaget, slik innklagede vurderte det var kr 3 590 000. Han foreslo imidlertid et avslag på kr 3 000.
Ut fra ordlyden og kronologien i tilsvaret fra innklagede kan det synes som om det anføres at megleren først journalførte halvparten av kjøpesummen, kr 1 795 000, og senere inntok kjøpesummen i budjournalen og akseptbrevet med kr 1 196 000. Dette er en lite treffende gjengivelse av faktum.
Det er på det rene at budjournalen ble produsert samme dag som det kom inn bud, og leiligheten ble solgt, den 18. september 2015. Her ble kjøpesummen opplyst av innklagede til kr 1 196 667. Det var ikke før innklagede oversendte oppgjørsoppstillingen via e-post til klageren den 26. oktober 2015 at det kom frem at kjøpesummen er journalført med halvparten av kjøpesummen kr 1 795 000, altså over en måned etter at selve kjøpet fant sted.
Etter en gjennomgang av oppgjørsoppstillingen påpekte klageren uriktigheten overfor innklagede i e-post datert 30. oktober 2015. I e-posten fremgår det blant annet: «Det er sikker rett at det er de reelle eierforholdene som er avgjørende mellom partene, ikke de tinglyste.» Klageren peker på at som det fremgår blant annet av akseptbrevet fra innklagede har klageren kjøpt en tredjedel av leiligheten, og ikke halvparten som det er opplyst i oppgjørsstillingen.
Det har formodningen mot seg at megleren ikke hadde kunnskap om de reelle eierforholdene når det var referanse til verdien av den avhendende tredjedel både i budjournalen av
- september og brev fra innklagede den 23. september. I sistnevnte brev har innklagede endog inntatt en direkte referanse til det reelle eierforholdet, og det må derfor kunne legges til grunn at megleren de facto hadde denne kunnskapen.
Når det gjelder e-posten fra klageren til megleren, må nemnda tolke ordlyden slik at klageren etterlyser nedjustering av vederlaget, i og med at han endte opp med å kjøpe 1/3 av leiligheten. Som det fremgår av en annen e-post til innklagede datert 21. oktober 2015, er klageren ikke interessert i noen «rabatt» fra innklagede, men en korrekt utregning av provisjonsgrunnlaget.
Innklagede har anført at det må skilles «mellom kjøpesummen og løsningssummen». Anførselen kan ikke føre frem. Det følger av avtalen at vederlaget skal betales på bakgrunn av kjøpesum og ikke løsningsum. Spørsmålet er hva som anses å være kjøpesum. Det fremgår av sakens dokumenter at kun 1/3 av leiligheten har skiftet eier. Det er videre behørig dokumentert at denne tredjedelen var verdt om omsatt for kr 1 197 667. At innklagede var klar over dette fremgår av dokumentasjonen, jfr. budjournal og brev datert 23. september 2015. En naturlig forståelse av avtalen sammenholdt med partenes etterfølgende opptreden tegnet et tydelig bilde av at kjøpesummen ble avtalt til kr 1 197 667.
En slik forståelse er for øvrig også i tråd med rettspraksis, jfr. RG 2003 side 937. Saken i Oslo tingrett har etter klagerens skjønn stor overføringsverdi til herværende sak. Rettens tolkning av oppdragsavtalen tilsier at innklagede har foretatt en uriktig utregning av provisjonsgrunnlaget.
Privat oppgjørsavtale
Videre har innklagede i tilsvaret vist til «Avtale om oppløsning av sameie». Her fremgår det at klageren skulle dekke megleromkostningene. Klageren har ikke bestridt at han tok på seg ansvaret for å dekke megleromkostningene i forbindelse med oppgjøret mellom klageren og tidligere samboer. Klageren gjorde dette for å bli ferdig med en opprivende og slitsom prosess, som samlivsbrudd gjerne er. Klageren stiller imidlertid spørsmålstegn til hvorvidt dette har betydning i herværende sak. Klageren kan ikke se at spørsmålet om klageren skal betale meglerprovisjon av kr 3 590 000 eller kr 1 197 667 blir løst ved å slå fast at betalingsplikten i et hvert tilfelle ligger hos klageren.
Nemnda må uansett legge til grunn at enigheten mellom klageren og den tidligere samboeren om at klageren skulle tre inn i budet skjedde ved aksept av budet, og ikke ved signering av denne avtalen, som er datert om lag 14 dager etter at salget faktisk fant sted.
Klageren er imidlertid overrasket over at denne avtalen, som klageren og den tidligere samboeren inngikk i fortrolighet, ble lagt frem av innklagede på denne måten, uten deres samtykke. Klageren ber nemnda vurdere fremleggelsen av privat oppgjørsavtale etter samlivsbrudd etter reglene om god meglerskikk og eventuelt sørger for en passende reaksjon i tråd med nemndspraksis.
Minimumsprovisjon
Innklagede har anført at det fulgte av avtalen at det var avtalt en «minimumsprovisjon» pålydende kr 40 000. Dette er ikke riktig. For det første følger det av oppdragsavtalen sett under ett at klausulen om minimumsprovisjon ikke var en del av avtalen. I avtalen ble det inntatt en utregning av meglerkostnad ved salg av leiligheten til kr 3 700 000, hvor provisjonen da ble utregnet til kr 33 300, altså under den såkalte minimumsprovisjonen.
Avtalen må forstås slik at provisjonen økte ved økt salgssum, og sank ved redusert salgssum, uten hensyn til minimumsprovisjonen.
For det andre har innklagede på flere tidspunkt skriftlig vist at klausulen om minimumsprovisjon ikke gjaldt herværende avtaleforhold, jfr. foreløpig oppgjørsstilling fra innklagede datert 30. september 2015 og allerede oversendt oppgjørstilling fra innklagede datert 26. oktober 2015. I begge dokumentene fremgår det at meglerprovisjonen, «Vederlag», var pålydende kr 32 310, altså under minimumsprovisjonen.
For det tredje forankres en slik forståelse av oppdragsavtalen i partenes etterfølgende opptreden. Etter avtale med klagerens tidligere samboer trådte klageren inn på høyeste bud, kr 3 590 000. Verken klageren eller innklagede, da eller siden, hevdet at provisjonen skulle slå inn pålydende kr 40 000. Det er først i ettertid, etter at klageren påklaget saken til nemnda, og for så vidt på et sent tidspunkt i saksforløpet, at denne anførselen påfallende dukket opp.
Innklagede har i hovedsak anført:
Meglerhonoraret ble avtalt til 0,9 % av salgssum med tillegg av tilretteleggingsgebyr på
kr 14 900, nabovarsel til de 100 nærmeste naboene og gebyr pr. fellesvisning med kr 1 500.
I følge grunnboken eide de tidligere samboerne leiligheten med en halvpart hver. Leiligheten ble markedsført med kr 3 590 000 som prisantydning. Det ble avholdt to visninger på eiendommen, den 9. september 2015 og den 17. september 2015. På begge visningene mottok megleren bud på prisantydning.
Klageren besluttet den 18. september 2015 å tre inn i det høyeste budet og løse ut sin tidligere samboer i stedet for å selge seksjonen. Siden eiendommen ifølge grunnboken var eid med en halvpart på hver, vurderte megleren å journalføre halvparten av kjøpesummen, kr 1 795 000, som bud for klageren. I forhold til en samboeravtale mellom klageren og den tidligere samboeren viste det seg at den reelle eierbrøken var 2/3 på klageren og 1/3 på den tidligere samboeren. Denne samboeravtalen ble ikke fremlagt for megleren i forbindelse med gjennomføringen av salgsoppdraget, men først i forbindelse med aksepten. Dette er bakgrunnen for at salgssummen i budjournal ble satt til kr 1 196 000.
I e-post til ansvarlig megler den 1. oktober 2015 erkjenner klageren at han skal betale meglerhonoraret ut fra en salgssum på kr 3 590 000. Han ber i tillegg om det er mulig for innklagede å lempe noe på vederlagskravet. I tilsvar fra innklagede innrømmer de klageren en rabatt på meglerhonoraret på kr 3 000, noe han overraskende avviser.
Når en av hjemmelshaverne trer inn i et bud, vil kjøpesummen på eiendommen være tilsvarende det budet denne hjemmelshaveren trer inn i. Her må vi skille mellom kjøpesummen og løsningssummen. Løsningssummen blir i forhold til eierbrøken på eiendommen. I dette tilfelle vil kjøpesummen være kr 3 590 000, mens løsningssummen i forhold til samboeravtalen og den andre hjemmelshaveren vil være kr 1 196 667. Megleren valgte å journalføre løsningssummen i budjournal for å gi det korrekte bilde av hva som skjedde i budrunden. Et alternativ ville naturligvis ha vært å føre kr 3 590 000 som bud og inngi løsningssummen som en kommentar eller i form av et forbehold.
Privat oppgjørsavtale
Fordelingen av parets bo viste seg ikke å være enkelt. Begge parter kontaktet advokat og ble tilslutt enige om en avtale om fordeling. I denne avtalen er partene enige om at klageren trer inn i det høyeste budet på kr 3 590 000 og forplikter seg samtidig til blant annet å betale omkostningene til megleren. Innklagede kan ikke se at «Avtale om oppløsning av sameie» ikke skal kunne legges frem for Reklamasjonsnemnda som bevisførsel.
Minimumsprovisjon
I oppdragsavtalen, er det regulert en minimumsprovisjon kr 40 000. Den hadde innklagede i utgangspunktet redusert ned med kr 7 690. Innklagede har tilstrebet en hyggelig avslutning på samarbeidet, med forsøk på å møte selgeren ved reduksjon av vederlag som innklagede lovmessig har krav på.
Innklagede fastholder at de har krav på vederlag av kjøpesummen, jfr. eiendomsmeglingsloven § 7-3 og den inngått oppdragsavtalen. Klageren trådte inn i budet på kr 3 590 000 og skal følgelig betale vederlag i forhold til denne kjøpesummen.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder beregning av vederlag.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Når det gjelder hvilket vederlag innklagede har krav på, beror dette på en tolkning av hva som er avtalt om vederlaget i oppdragsavtalen. Under pkt. 5 a i oppdragsavtalen fremgår det at meglerprovisjon utgjør 0,9 prosent av salgssummen. Det fremgår ikke av oppdragsavtalen at der er avtalt noe om hvordan provisjonen skal beregnes dersom forkjøpsrett benyttes. Nemnda bemerker at innklagede hadde hatt full anledning til å avtale at det skulle beregnes meglerprovisjon av hele eiendommens salgsverdi, selv om det bare er andel som overdras.
Innklagede har vist til bestemmelsen i oppdragsavtalen om minsteprovisjon (kr 40 000). Den er imidlertid fraveket i oppdragsavtalen pkt. 5 a, hvor provisjonen er satt til kr 33 300.
Klageren har vist til dommen inntatt i RG 2003 side 937 og mener at den har overføringsverdi til foreliggende sak. Nemnda er enig i det. Det skal følgelig kun beregnes meglerprovisjon av den tredjedelen av eiendommen som ble overdratt til klageren. Nemnda viser også til at det i budjournalen øverst er opplyst at eiendommen er solgt for kr 1 196 667, som tilsvarer en tredjedel av det bud klageren innga. Provisjonen megleren har krav på er derfor kr 10 770.
Klageren har bedt nemnda vurdere om fremleggelsen av en privat oppgjørsavtale er i strid med god meglerskikk. Nemnda finner ikke at dette er i strid med god meglerskikk. Når først en klagesak er bragt inn for nemnda, må innklagede ha anledning til å fremlegge dokumenter innklagede mener er relevant for nemndas avgjørelse. Av oppgjørsoppstillingen fremgår det også at det er denne avtalen som er lagt til grunn for meglers oppgjørsoppstilling. Nemnda har for øvrig taushetsplikt om den informasjonen som fremlegges for nemnda.
Konklusjon:
Klageren gis delvis medhold, og Heimdal Eiendomsmegling AS må tilbakebetale 21 540 kroner i provisjon til klageren.