Klage nr 2015152

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 8. februar 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      Eiendomsmegler Krogsveen AS avd Drammen

 

Saken gjelder:               Oppgjør

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne krever erstatning av innklagede etter at det ble innfridd en pantobligasjon i forbindelse med oppgjør etter salg, idet klagerne mener det innfridde beløpet var for stort. Innklagede bestrider at de har opptrådt i strid med god meglerskikk, og bestrider erstatningskravet.

 

Klageren er representert ved advokat, og innklagede er representert ved advokat fra sitt forsikringsselskap.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klagerne har i hovedsak anført:

Klagerne solgte sin bolig gjennom innklagede i april 2015.

 

Utgangspunktet for klagen er at et advokatfirma fikk sikkerhet for sitt krav mot klagerne ved at partene ble enige om at kravet skulle sikres med pant i klagernes bolig. Det ble derfor den 31. januar 2014 tinglyst en pantobligasjon til advokatfirmaet (heretter panthaver) pålydende kr 440 000.

 

Da eiendommen ble solgt og oppgjør skulle skje den 15. april 2015, fikk innklagede den 5. mars 2014 (åpenbart feildatert med ett år) skriv fra panthaver om at deres krav pr 27. april 2015 utgjorde kr 549 498,66. Klagerne ble informert om dette av megler, og besvarte dette umiddelbart og reiste spørsmål om hvorvidt beløpet kunne være riktig.

 

Advokaten som bisto klagerne på dette tidspunktet, samt megler, fikk en spesifikasjon over kravet fra panthaver. Denne oppstillingen ble imøtegått av klagernes advokat i brev den 23. mars 2015. Innklagede ble også informert om at klagerne hadde innbetalt kr 47 500 til panthaver.

 

Megleren hadde ikke mottatt noen aksept fra klagerne om at de kunne utbetale det beløpet panthaveren hadde krevd. Derimot hadde klagerne instruert megleren om at det kunne utbetales kr 419 482,38.

 

Panthaveren kan kreve pantobligasjonens pålydende med tillegg av renter hvis intet er innbetalt, samt eventuell omkostninger ved inndrivelse av kravet under pantobligasjonen. Det fremkommer ikke noe i pantobligasjonen om rentesatsen slik at det således ikke kan være grunnlag for høyere rentesats enn den fastsatte forsinkelsesrenten.

 

Panthavers krav var på kr 440 000. Det kan ikke være tvil om at panthaver ikke kunne kreve gjeldsposter som er oppstått etter at pantobligasjon ble signert den 19. januar 2014 og deretter tinglyst. Av panthavers oppstilling syntes det klart at det ble fremmet krav som umulig kunne være dekket under pantobligasjonen. Dertil kommer at megleren også ble varslet om at klageren hadde nedbetalt gjelden med kr 47 500. Megleren burde ha reagert på kravet fra panthaveren, basert på pantobligasjonens størrelse, samt innsigelsene fra klagerne.

 

Til tross for at innklagede satt med denne kunnskapen, ble dette ikke tatt opp med panthaveren. Megleren har tilsynelatende ikke stilt panthaveren noen spørsmål om kravet til tross for at man burde ha forstått at kravet ikke kunne være riktig. Det ville vært naturlig å avklare med partene om det omstridte beløpet kunne settes på sperret konto i påvente av avklaring mellom partene. Det ble heller ikke spurt om det var riktig at klagerne hadde nedbetalt kravet slik panthaver i ettertid har erkjent.

 

Klagerne ble ikke varslet om at innklagede hadde til hensikt å utbetale det beløpet som panthaver gjorde krav på. Klagerne var i den tro at det ikke var utbetalt så mye, inntil de mottok oppgjørsoppstillingen etter at utbetalingen hadde skjedd.

 

Innklagede hadde ved å påta seg oppgjørsfunksjonen forpliktet seg til å kontrollere at utbetalingene til panthaverne blir korrekte.

 

Innklagede hadde ikke noe rettslig grunnlag for å legge klagernes datters utsagn til grunn for utbetaling til panthaver, det forelå ingen fullmakt. Oppgjørsskjemaet av 10. april 2015 kan heller ikke tas til inntekt for at innklagede skulle utbetale beløpet som panthaver krevde. Innklagede var klar over hvilke innsigelse klagerne hadde til oppgjøret, og skulle således påsett at det ble gitt en bekreftelse fra klagerne om at de aksepterte utbetaling.

 

Megleren har ikke gjort det man kunne forvente for å sikre at beløpet som ble utbetalt var riktig. Klagerne er av den oppfatning at innklagede ikke har fulgt den undersøkelsesplikt en megler har, ved bare å utbetalte pengene uten å stille spørsmål til panthaver. På utbetalingstidspunktet hadde megleren kjennskap til at kravet var nedregulert som følge av innbetalinger, uten at dette ble sjekket.

 

Panthaverens krav kan i beste fall utgjøre kr 444 727, etter at renter og innbetaling er hensyntatt. Differansen i forhold til det som ble utbetalt av innklagede, utgjør kr 104 771. Klagerne har således lidt et tap på kr 104 771 som kreves dekket av innklagede. I tillegg har klagerne en kostnad på kr 12 500 til juridisk bistand i forbindelse med klagesaken, som også kreves dekket av innklagede.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Innklagede solgte i slutten av februar 2015 en leilighet for klagerne. Oppdragsavtalen ble inngått 30. september 2014. Innklagede kontaktet samtlige kreditorer med pant i eiendommen i forbindelse med igangsetting av salgsprosessen.

 

Kort tid etter oppdragsinngåelsen ble megler kjent med at eiendommen var begjært tvangssolgt. Tvangssalget var begjært av et advokatfirma som hadde tinglyst pant i eiendommen pålydende kr 440 000. Tvangssalget ble stilt i bero i påvente av frivillig salg etter at klagernes advokat kontaktet medhjelper og tingretten.

 

Leiligheten ble solgt 25. februar 2015 for kr 2 760 000. Panthaver ble kontaktet av innklagede den 3. mars 2015 og bedt om restgjeldsbeløpet under pantekravet. Ifølge panthavers tilbakemelding datert 5. mars 2015 var kravet på kr 549 498,66.

 

Panthavers tilbakemelding ble videresendt til klagerne og deres advokat. Det var betydelig uenighet mellom klagerne og panthaveren vedrørende kravets størrelse.

 

Innklagede sendte den 31. mars 2015 en e-post til klagerne, med kopi til klagernes datter, hvor det ble redegjort for selgernes ugjenkallelige forpliktelse til å overlevere kjøperen heftelsesfritt skjøte. Videre ble det presisert at megleren ikke kan ta stilling til hva som er det underliggende rettmessige krav. Det fremgår av den vedlagte korrespondansen mellom klagerne, klagernes datter og innklagede at klagerne er innforstått med at heftelsen panthaver har, måtte slettes for at handelen med kjøperen kunne sluttføres.

 

Endelig oppgjørsskjema med ugjenkallelig fullmakt til å innfri panthavers panteheftelse ble underskrevet av klagerne den 10. april 2015. Oppgjørsoppstillingen ble oversendt fra innklagede til klagerne den 23. april 2015.

 

Klagerne har i etterkant av utført oppgjør protestert på størrelsen på utbetaling til panthaveren. Klagerne tok på ny kontakt med innklagede i august 2015 og ba om kopi av korrespondanse med panthaveren vedrørende innfrielse av hans krav. Henvendelsen ble besvart den 24. august 2015.

 

Innklagede mottok brev fra klagerne datert 15. oktober 2015 med krav om erstatning. Erstatningskravet ble avslått ved brev fra innklagede av 23. oktober 2015.

 

God meglerskikk – ansvarsgrunnlag

Det bestrides at innklagede har handlet i strid med god meglerskikk, eller har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved sin håndtering av salgsoppdrag og oppgjør for klagerne. Det kan ikke oppstilles en undersøkelsesplikt eller avklaringsplikt for en eiendomsmegler med den konsekvens at en innfrielse av en omtvistet fordring anses uaktsomt. Det er ikke eiendomsmeglerens mandat å ta stilling til en gjeldsforpliktelses omfang, eller for øvrig håndtere omstridte heftelser på vegne av selger og/eller panthaver. Innklagede har uansett opptrådt i samsvar med signert oppgjørsinstruks fra klagerne.

 

For innklagede forelå heller ikke noe reelt handlingsalternativ, idet megleren gjennom kjøpekontrakt mellom selger og kjøper er pålagt å sørge for et heftelsesfritt skjøte.

 

I dette tilfellet hadde klagerne solgt eiendommen med forutsetning om at den skulle overdras heftelsesfri. Det fulgte av kjøpekontrakten mellom klagerne og kjøperen at innklagede hadde fått fullmakt til å innfri tinglyste heftelser i eiendommen.

 

Innklagede har overfor klagerne vært tydelig på at de måtte komme til en enighet med panthaver, eller akseptere at kravet ble innfridd i sin helhet. Innklagede har gjort det som med rimelighet kan forventes for å få en avklaring av klagernes posisjon. Innklagede har også en omsorgsplikt for kjøperen, og måtte således sørge for at kjøpekontrakten kunne oppfylles.

 

Det er beklagelig at klagerne ikke på et tidligere tidspunkt hadde foretatt en avklaring av gjeldsposisjonen overfor panthaveren. Klagerne var godt kjent med panthaveens krav all den tid panthaver hadde begjært eiendommen tvagssolgt. Risikoen ved slike uavklarte forhold kan ikke veltes over på innklagede.

 

Dersom innklagede ikke hadde innfridd panthavers krav, ville den aktuelle heftelsen blitt stående i grunnboken og handelen ville ikke blitt gjennomført. I ytterste konsekvens ville resultatet av en forsinkelse eller hevning av avtalen grunnet uenighet med panthaver, være at eiendommen ble tvangssolgt.

 

Innklagede kan ikke se at klagerne har sannsynliggjort at en annen handlemåte fra innklagedes side ville ha satt klagerne i en bedre situasjon. De øvrige betingelser for et erstatningsansvar for innklagede er heller ikke oppfylt.

 

Innklagede bestrider klagernes påstand om at det ikke ble akseptert fra klagernes side at det skulle utbetales det beløp som panthaver krevde. Det fremgår av e-postkorrespondanse mellom innklagede og klagernes datter, hvor innfrielsen av panthavers heftelse var tema, hvilket endte med at klagerne signert nytt oppgjørsskjema den 10. april 2015. Korrespondansen viser at klagerne var vel innforstått med hvilket beløp som måtte innfris for at heftelsen skulle bli slettet.

 

Det er heller ikke korrekt at ikke innklagede tok opp uenigheten om kravets omfang med panthaveren. Klagernes innvendinger i brev av 23. mars 2015 ble videreformidlet fra innklagede til panthaveren i e-post av 30. mars 2015.

 

Innklagede bestrider å ha hatt kjennskap til at gjelden skal ha vært nedbetalt med kr 47 500.

 

Panthaveren var hele tiden klar på at hele kravet skulle dekkes som forutsetning for sletting av pantedokumentet, og sperring av omtvistet beløp fremsto derfor som uaktuelt.

 

Det synes som det er klagernes oppfatning at det er meglerens ansvar å sørge for at en kreditor med sikkerhet i eiendommen ikke får mer enn det som følger av pantesikkerhetens omfang. Dette ville bety at megleren i alle oppgjør må skaffe full oversikt over samtlige vilkår for selgeres gjeldsforhold. Innklagede mener at dette ikke er en del av meglers oppdrag i forbindelse med oppgjøret.

 

Megleren skal, for å sikre at eksisterende pengeheftelser på eiendommen som ikke skal overtas av kjøperen blir slettet i grunnboken, innhente pantedokumentet kvittert for avlysning før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren og benyttes til innfrielse av det underliggende pengekravet, jf. Finanstilsynets rundskriv 07/2014. Klagerne ble i denne saken informert om hva den aktuelle kreditoren krevde for å levere pantedokumentet med slettepåtegning til innklagede, og klagerne ga sitt samtykke til innfrielse.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav om erstatning for påstått feilaktig utbetaling til klagernes kreditor for innfrielse av pantobligasjon.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen klart ikke kan føre frem.

 

Megleren har i forbindelse med oppgjøret rett og plikt til å innfri de pantheftelser som hviler på eiendommen, da klagerne i kontrakten har garantert at eiendommen overdras fri for heftelser. I tillegg fremgår det av dokumentasjonen at klagerne har akseptert utbetalingen til panthaveren (advokaten). Selv om beløpet er høyere enn pantedokumentets pålydende, måtte innklagede forholde seg til dette for å kunne levere eiendommen fri for heftelser. Det fremgår for øvrig av en e-post at innklagede tok opp størrelsen på beløpet med panthaver.

 

I den grad klagerne mener at de har betalt panthaver for mye, må krav på tilbakebetaling fremsettes overfor panthaver – og ikke innklagede.

 

 

Konklusjon:

 

Klagerne gis ikke medhold.