Klage nr 2015156
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 8. februar 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: PrivatMegleren Trondheim
Trondheim Eiendomsmegling as
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte leilighet gjennom innklagede den 31. oktober 2012. Saken gjelder påstand om uriktige opplysninger i salgsoppgave vedrørende størrelsen på leilighetens andel av fellesgjelden. Klageren krever erstattet kr 58 021 som utgjør leilighetens fellesgjeld. Innklagede bestrider at det foreligger grunnlag for erstatning.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren og hans samboer kjøpte i oktober 2012 en leilighet via innklagede. I forbindelse med ny verdivurdering den 3. september 2015, ble sameiets gjeld et tema. Klageren ble gjort oppmerksom på at sameiets gjeld i ethvert tilfelle hvilte på de respektive leilighetene etter gjeldende brøk. Klageren følte seg lurt da han i ettertid fikk denne informasjon om at ved videresalg må leiligheten markedsføres med andel fellesgjeld i henhold til sameiebrøken. Dette fører til en totalpris som er kr 58 021 høyere enn prisen som ble oppgitt i markedsføringen da han kjøpte leiligheten.
Da klageren fant leiligheten annonsert for salg, var det opplyst en prisantydning på kr 2 690 000, og en fellesgjeld på kr. 0. Det samme stod i salgsoppgaven. Det fremgikk videre
av denne at «Forretningsfører opplyser at det ikke er en egen andel fellesgjeld, men at hele sameiet har gjeld på eiendommen som nå ligger på ca kr 532 502.» Klagers sameiebrøk var ifølge samme dokument 90/826, hvilket tilsa at klagers andel av fellesgjeld utgjorde kr 58 021 på kjøpstidspunktet.
Innklagede har brutt opplysningsplikten i eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) nr. 12 (skal være nr. 13, nemndas tilføyelse) ved at de ikke opplyste om andel fellesgjeld som tilhørte den aktuelle leiligheten. I den grad informasjonen fra sameiet var uklar, mener klager at det måtte være innklagedes profesjonsansvar å sørge for at han som kjøper fikk korrekt informasjon. Selv om det ble opplyst at sameiet hadde et lån, hadde ikke klageren som førstegangskjøper forutsetninger for å forstå at han var ansvarlig for det eller hvor stor del av det som hvilte på hans leilighet.
Det foreligger for klageren et økonomisk tap på kr 58 021 basert på at den markedsførte totalprisen var feil, og at dette tapet står i direkte årsakssammenheng med innklagedes brudd på eiendomsmeglerens opplysningsplikt i lovens § 6-7 (2) nr. 12 (skal være nr. 13).
Klageren krever erstatning på kr 58 021.
Innklagede har i hovedsak anført:
I forbindelse med inngåelse av salgsoppdraget, ble informasjon om leiligheten innhentet fra sameiet. Sameiet hadde ingen forretningsfører. Megler forholdt seg kun til det som ble opplyst fra sameiet. Andel fellesgjeld for den aktuelle leiligheten ble ikke opplyst, kun total fellesgjeld.
All informasjon vedrørende sameiets lån ble opplyst i salgsoppgaven slik megleren hadde fått dette fra sameiet. I tillegg lå det vedlagt nedbetalingsplan og budsjett/regnskap.
I forbindelse med markedsføring av boligen på nett, annonse og i salgsoppgave ble fellesutgiftene opplyst, hvor avdrag og renter på dette felleslånet ble hensyntatt. Dersom andel av fellesgjelden ikke hadde hvilt på leiligheten, ville fellesutgiftene vært lavere.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om erstatning for påstått brudd på eiendomsmeglers opplysningsplikt.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Klageren har henvist til opplysningsplikten i eiendomsmeglingslovens § 6-7 (2). Det er bestemmelsens annet ledd nr. 13 som kommer til anvendelse når kjøpesum ikke er fastsatt.
Det følger av bestemmelsen at salgsoppgaven skal inneholde en samlet oppstilling som omfatter prisantydning, andel av fellesgjeld, alle gebyrer, avgifter og øvrige kostnader, samt summen av disse beløpene.
I salgsoppgaven står det under nøkkelopplysninger «Andel fellesgjeld/felles formue» at fellesgjelden er «kr. 0». Under «Prisantydning» er det imidlertid opplyst at hele sameiet har gjeld på eiendommen som nå ligger på kr 532 502. Videre fremgår det under fellesutgifter at disse blant annet dekker nedbetaling felles lån.
Selv om megleren kun har basert seg på den informasjonen han fikk fra forretningsføreren, burde han avklart hvor mye som falt på seksjonen. Det er som nevnt lovens krav, og meglerens unnlatelse av å gjøre det er følgelig i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Megleren burde også ha reagert på at det står i salgsoppgaven under nøkkelopplysninger at andel fellesgjeld er «kr. 0», samtidig som det opplyses at sameiet har en gjeld på kr 532 502. Dette burde resultert i nærmere undersøkelser, da det er klar motstrid mellom disse opplysningene.
Klageren har krevd erstatning på kr 58 021 tilsvarende andel fellesgjeld. Nemnda har kommet til at innklagede må erstatte klageren dette beløpet. Dette gjelder selv om fellesutgiftene dekker nedbetaling av fellesgjelden. Nemnda viser til Høyesteretts dom HR-2008-1138-A og Rosén og Torsteinsen, Eiendomsmegling – rettslige spørsmål, (2. utg. 2008) side 298-299.
Konklusjon:
PrivatMegleren Trondheim, Trondheim Eiendomsmegling as har opptrådt i strid med god meglerskikk, og må erstatte klageren 58 021 kroner.