Saksframstilling:

Saken gjelder salg av seksjon med tilhørende loftsareal, hvor loftsarealet i etterkant viser seg å være sameiets fellesareal. Kjøperen krever klageren for erstatning av utgifter til kjøp av loftsarealet (fra sameiet) samt utgifter til reseksjonering. Klageren krever regress fra innklaget for utgifter til reseksjonering.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren overtok seksjonen i 1998. Seksjonen var annonsert som leilighet «med tilliggende romslig loft med innredningsmuligheter». Klageren sender etter overtakelse sameiet ved styreleder skriftlig søknad om tillatelse til å innrede loft til å bli loftsrom (arbeids- og oppbevaringsrom). Eneste atkomstmulighet til loft er en stige fra klagerens soverom. Det søkes samtidig om å få gjøre om denne til trapp. Klageren får aldri noe svar fra styret, men gjennomfører likevel prosjektene. Det ble aldri foretatt reseksjonering.

Klageren selger seksjonen i 2003. Salget omfatter både seksjon og loftsrom. Det viser seg i etterkant at loftsrommet i virkeligheten er fellesreal og at kjøperen derfor er rette eier av kun 95 kvm. Kjøperen inngår avtale med sameiet om å kjøpe loftsareal (taksert til 84 000 kr) og foreta reseksjonering. Klageren erstatter disse utgifter overfor kjøper (84 000 kr + reseksjoneringsutgifter osv).

Klageren hevder at innklagde har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved at denne ikke har undersøkt seksjoneringsbegjæring hos kommunen. Videre hevdes det at det også fremkommer av grunnboken at seksjonen var på 95 kvm og ikke 120 kvm. Klageren mener at innklagde ved undersøkelse av denne ville kunne opplyst om de faktiske forhold.

Klageren søker derfor regress hos innklagde i halvparten av de utgifter klageren har betalt kjøper for reseksjonering (25 000 kr).

Innklagede anfører:

Innklagede hevder at årsaken til at seksjoneringsbegjæring ikke ble innhentet, var at det ikke forelå noen grunn til å tvile på hjemmel til boligen. Innklagede anfører videre at de ikke hadde noen grunn til å betvile hjemmelsspørsmål ettersom klageren hadde kjøpt seksjonen av en advokat, og denne hadde annonsert seksjonen som «romslig loft som har innredningsmuligheter». Denne salgsoppgaven var fremvist for innklagede. Videre anføres det at atkomsten til loftet er en vanlig bred trapp opp fra hovedsoverom. Og at verken forrige eier, utbygger, forrige megler, 2 takstmenn, styret eller klager noensinne har reagert på forholdet vedrørende loftsrommet.

Innklagede mener at de har fulgt god meglerskikk og gjort de vanlige faglige vurderinger som er påkrevd. Innklagede innhenter alltid grunnboksutskrift. Det anføres videre at klageren ikke har hatt noe økonomisk tap ettersom han har solgt og fått betalt for et loft han faktisk talt ikke eide. Innklagde mener at klageren ikke ville oppnådd samme pris uten loftet.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede hevder at klageren ikke har hatt noe økonomisk tap som følge av at de har måttet betale tilbake 84 000 av kjøpesummen. Klageren presiserer at det ikke søkes den innklagede omregress av de 84 000. Saken dreier seg om å få dekket, helt eller delvis, utgiftene til reseksjonering på kr 50 000.

Klageren hevder at ettersom både klageren og innklagede har vært i god tro, kan det være rimelig å dele utgiftene med en halvpart på hver.

Innklagede anfører:

Innklagede fastholder at det ikke foreligger noen plikt til å være med på å betale reseksjonering for klageren.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Saken gjelder krav mot eiendomsmegler fordi eiendomsmegler skal ha brutt sin opplysningsplikt. Erstatningskravet utgjør klagers utgifter til reseksjonering.

Reklamasjonsnemnda behandler bare krav mot eiendomsmegler og ikke krav mot selger.

Det følger av emgll. § 3-6 at megler plikter å gi kjøper korrekte opplysninger om blant annet «eierforhold» og «bebyggelsens arealer». Megler pålegges i henhold til emgll. § 3-7 så langt det synes «rimelig» å «kontrollere» nødvendige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder blant annet opplysninger i medhold av emgll. § 3-6. Arealet er i salgsprospektet opplyst å være 120 kvm. Videre fremkommer det av prospektet at loftsarealet er en del av seksjonen. Disse to opplysninger er objektivt sett uriktige.

Det foreligger i denne saken ikke noe grunnlag for å kreve at innklagede skulle ha innhentet og undersøkt seksjoneringsbegjæringen. Han hadde sett salgsoppgaven som selgeren kjøpte på grunnlag av og som ga opplysning om loftsarealet, og det var snakk om et areal som allerede var innlemmet i leiligheten med atkomst via innvendig trapp. Innklagede har derfor ikke opptrådt erstatningsbetingende.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 28. mars 2006