Klage nr 2015169
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 8. februar 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Sørmegleren AS avd Kristiansand
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en selveierleilighet gjennom innklagede høsten 2008. Klageren hevder det er gitt feil opplysning om en godkjent tillatelse for utbygging av en balkong. Klageren krever erstatning.
Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren kjøpte en selveierleilighet høsten 2008 med en liten balkong. I salgsoppgaven ble det opplyst om at leiligheten hadde godkjent tillatelse for utbygging av balkongen til lik størrelse og utseende som de øvrige balkongene i bygget. Det var nettopp dette som gjorde klageren spesielt interessert i leiligheten. I salgsoppgaven fra eiendomsmegleren sto det følgende:
Det foreligger godkjent vedtak fra Sameiet på utbygging av balkong i samme stil som de andre.
Klageren kontaktet innklagede senere for å få en bekreftelse på utbyggingsmuligheten av balkongen. Innklagede lovet å undersøke sakene nærmere. Det ble senere opplyst fra innklagede at det nok ikke fantes dokumenter om et slikt vedtak. De beklaget dette.
Klageren tok derfor kontakt med Forbrukerrådet for råd. De anbefalte å undersøke direkte med kommunen. Kommunen hadde godkjent et forslag fra sameiets styre til å utvide alle balkongene i bygget. Tillatelsen var imidlertid datert den 18.01.1990, og var kun gyldig i 3 år. Det betyr at allerede i 1993, lenge før klageren kjøpte leiligheten, var det allerede nødvendig å søke om en ny byggetillatelse dersom man fortsatt ønsket å bygge ut balkongen.
Opplysningen i salgsoppgaven om byggetillatelse var derfor feil. I tillegg til ny søknad var det nødvendig å innhente tillatelse fra sameiet, noe som det var tvilsomt at ville foreligge. Følgelig er det ikke enkelt å bare bygge ut en større balkong, slik klageren var forespeilet. Det foreligger en mangel.
Saken kan løses dersom innklagede søker om byggetillatelse for utvidelse av balkong på klagerens vegne, slik at han kan få anledning til å få en større balkong. Hvis ikke krever klageren en form for kompensasjon for manglende mulighet til å bygge en større balkong, som forespeilet i salgsoppgaven, og som var årsaken til at leiligheten var så attraktiv for klageren.
Klageren hevder at foreldelseslovens § 10 kommer til anvendelse.
Innklagede har i hovedsak anført:
Klagen er tolket til å gjelde spørsmål om innklagede har brutt god meglerskikk og er erstatningsansvarlige på bakgrunn av uriktige opplysninger. Det er klageren som etter alminnelige erstatningsrettslige regler har bevisbyrden for at alle vilkårene for erstatning foreligger.
Kjøpekontrakten ble underskrevet den 18. august 2008. Eiendomsmegleren som foresto salget arbeider ikke lenger hos innklagede, og saken er gammel. Innklagede har derfor ikke hatt mulighet til å finne ut av hva som var grunnlaget for den aktuelle setningen i salgsoppgaven.
Det er for så vidt riktig at det forelå godkjent vedtak fra sameiet om utbygging av balkong fra rundt 1990, og det er ingenting som tyder på at det vedtaket ikke gjelder lenger. Imidlertid kan setningen gi klageren inntrykk av at det foreligger en byggetillatelse fra kommunen som gir ham rett til å bygge ut balkongen i samme stil som de andre. Megleren har imidlertid ikke ansvar for at kjøperen får kontraktsmessig ytelse, men er erstatningsansvarlig dersom han har brutt det ulovfestede profesjonsansvaret.
Innklagede kan ikke se at det er hensiktsmessig med ytterliggere undersøkelser for å finne ut av hvor megleren har fått de aktuelle opplysningene fra, og om han er å bebreide for å ha inntatt disse i salgsoppgaven. Innklagede hevder at kravet er foreldet etter foreldelsesloven
- 9. Dersom det er slik at klageren hadde berettiget grunn til å forstå opplysningen i salgsoppgaven dithen at det forelå en byggetillatelse fra kommunen, burde han hatt kunnskap om skaden og den ansvarlige på et langt tidligere tidspunkt enn i den foreliggende saken.
Det fremgår av klagerens vedlegg 2 at han først i juni 2015 tok kontakt med megleren for å få bekreftet salgsoppgavens opplysning. Dette til tross for at han overtok leiligheten 26. august 2008. Han burde forholdsvis kort tid etter overtakelsen ha tatt opp forholdet med kommunen, selgeren eller megleren da slike forvaltningsvedtak kun er gyldig i tre år, jfr. plan – og bygningsloven § 29-9.
Dertil kommer at han har opplyst at planen om utbygging av balkongen var avgjørende for at han kjøpte leiligheten i 2008. Dette betyr at om det hadde foreligget et gyldig forvaltningsvedtak fra kommunen sin side, slik han synes å ha lagt til grunn, ville det uansett ikke lenger vært gyldig senest tre år etter overtakelsen. Når han da først i juni 2015 startet sine undersøkelser omkring dette, ville eventuelle tillatelser uansett ikke lenger være gyldige. Av samme grunn foreligger dermed heller ikke årsakssammenheng mellom meglerens eventuelle feil og det kravet klageren har fremsatt.
Dersom han har kjent til dette på et tidligere tidspunkt, må kravet være bortfalt ved passivitet.
Innklagede kan heller ikke se at det foreligger dokumentert et økonomisk tap på klagerens hånd. Dersom han i dag søker om å få bygge ut sin balkong i samsvar med den tillatelsen som ble gitt av kommunen i januar 1990, vil han sannsynligvis få innvilget sin søknad i samsvar med denne. Det fremkommer nemlig av kommunens vedtak at det er ønskelig at balkongen i 6. etasje fikk den samme lengdeutstrekning og utforming som de andre. Det bemerkes i denne sammenheng at de andre balkongene ble utvidet i samsvar med tillatelsen, med unntak av den som nå eies av klageren.
Innklagede vil på bakgrunn av forannevnte anførsler påstå at klagen ikke kan føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikten og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda finner det klart at klagen ikke kan føre frem.
Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) at megleren
skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen.
Godkjenning for utbygging av balkong er en opplysning som kjøperen har grunn til å regne med å få, og som kan ha betydning for avtalen. Det fremgår av salgsoppgaven at
Det foreligger godkjent vedtak fra sameiet på utbygging av balkong i samme stil som de andre.
Nemnda viser til at det er opplyst at det foreligger et vedtak fra sameiet, Dette er noe annet enn byggetillatelse fra kommunen. Innklagede har derfor ikke gjort noen feil på dette området. Det var etter det opplyste en byggetillatelse fra 1990, men den ville for øvrig uansett falle bort etter tre år. Under enhver omstendighet vil det derfor i dag være nødvendig å søke ny byggetillatelse. Nemnda bemerker at innklagede ikke under noen omstendighet kan pålegges å søke byggetillatelse.
Erstatningskravet kan på denne bakgrunn heller ikke føre frem.
Ut fra det resultat nemnda har kommet til, behøver nemnda ikke ta stilling til om kravet er foreldet.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.